땅 계약 뒤 값폭등하면 판 쪽은 통장 닫고, 산 쪽은 전화 끊고?

[고윤기 변호사의 재미있는 법률이야기] 중도금과 계약해제

부동산을 매매에는 많은 법적인 문제가 있습니다. 특히 업무목적으로 부동산을 매수하는 경우, 해당 토지 혹은 건물이 원하는 업종에 적합한지, 세금문제는 어떠한지, 도로현황, 주위 경계, 임대차 현황 등 고려해야 할 것이 많습니다. 그런데 많은 사람들이 이런 부분에 대한 고려 없이 부동산을 매수합니다. 회사에서 수십 억 짜리 부동산을 매수하면서, 아무런 법률적인 검토를 하지 않아 문제가 생기는 경우도 허다합니다.

부동산의 매매계약을 체결했는데, 갑자기 개발 계획이 발표되어 부동산의 시가가 오르고 있다면 매수인의 입장에서는 계약한 금액 그대로에 부동산을 매수하고 싶고, 매도인의 입장에서는 어떻게든 가격을 높여서 팔고 싶을 것입니다. 만약 중도금 지급기일까지 시일이 남아 있다면 어떤 방법이 좋을까요?

기본적으로 계약금만 지급된 상태에서는 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수가 있습니다. 그런데 민법 제565조에 따르면, 이런 계약해제 절차는 이행의 착수가 있기 전까지 해야 합니다. 통상적인 부동산 계약에서의 대금지급 방법인, 계약금-중도금-잔금의 지급 형태인 경우, 매도인은 매수인이 중도금을 지급하기 전까지 계약해제가 가능합니다. 이 중도금 지급이 바로 ‘이행의 착수’입니다.

따라서 매수인의 입장에서, 매도인이 계약을 해제하지 못하게 하려면 중도금을 지급하면 됩니다. 그런데 중도금은 중도금 지급 날짜에 지급해야 하는 게 아니냐는 의문이 들 수 있습니다. 중도금 지급 기일이 남았어도 중도금을 지급하는데 아무런 문제가 없습니다. 그냥 매도인의 통장에 중도금 명목으로 입금하면 됩니다. 매수인이 일단 중도금을 지급하면, 매도인이 계약금의 배액을 주면서 해제권을 행사할 수가 없습니다. 한 가지 주의해야할 점은 매수인도 일단 중도금을 지급한 이후에는 민법 565조에 의해서 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다는 것입니다. 본인이 이행에 착수해 놓고, 다시 계약해제를 주장하는 것은 모순되기 때문입니다.

그럼 매도인 입장에서는 어떻게 해야 할까요? 매도인의 입장에서는 매수인이 중도금을 지급하기 전에 계약을 해제해야 합니다. 일단 계약 해제의 의사표시를 한 이후에는 매수인이 중도금을 지급하여도 계약의 해제된 것을 되돌릴 수 없습니다. 매도인이 계약을 해제하려면 계약금의 배액을 매수인에게 주어야 하는데, 우리 판례에 따르면, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하면 되고, 실제로 매수인에게 해약금을 공탁까지 할 필요는 없다는 입장입니다.

즉 매수인의 입장에서는 매도인으로부터 해제를 당하지 않으려면, 일단 전화기를 꺼 놓고 매도인의 계좌로 중도금을 입금해야 합니다. 반면에 매도인이 계약을 해제하려면 매수인이 중도금을 지급하지 못하도록 계좌를 폐쇄하고, 빨리 해제통보 및 해약금을 가져가라는 의사표시를 해야 합니다.

이런 눈치 싸움이 없도록 하기 위해서는 처음부터 계약서에 “매도인과 매수인은 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 않는다.”는 문구를 넣어 두면 됩니다. 그렇게 하면 매수인이 중도금 기일 이전에 중도금을 지급하더라도, 중도금의 원래 이행기까지는 매도인이 계약을 해제할 수 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사