A씨는 B 대형상가의 5층에 위치한 병원을 인수하면서, 상가 소유자와 임대차 계약을 체결하였다가 큰 낭패를 보았다. 그 병원은 임대인의 소유가 아닌 공용부분의 일부를 병원으로 사용하고 있었는데, A씨는 계약 당시 그 사실을 몰랐다. 상가의 임대인이 소유하고 있는 점포의 면적과 실제 임대차 계약서에 표시된 면적이 달랐다기 때문이다.

이는 오래전에 어떤 임차인이 자신이 점유해야 할 영역을 넘어서 공용부분의 일부를 점유해서 자신의 점포처럼 사용하였는데, 그게 고쳐지지 않고 계속해서 새로운 임차인에게 임대차 승계되었기 때문이었다. 심지어 임대인도 공용부분을 당연히 임차목적물로 보고 임대를 했었고, 직전 임차인인 병원도 아무런 의심없이 공용부분을 자신의 점포로 사용해왔다.

이런식으로 공용부분의 무단 점유는 10년이 넘도록 장기간 이루어져 왔고, 건물의 관리사무소에서도 이를 명확히 인식하지 못하였다. 심지어 관리사무소는 공용부분을 포함한 면적에 대해서 관리비를 부과, 징수해 왔다.

이런 사정이 있더라도 새로운 임차인이 이전과 같이 그대로 승계받아 평온하게 사용하였다면 아무런 문제가 없다. 하지만, 상가 관리회사가 공용부분의 반환을 요구한다면 어떻게 될까? 임차인은 순순히 이 공용부분을 돌려 주어야 되는 것인가? 공용부분을 돌려주었다면, 그 점에 대해 책임져야 할 사람은 누구일까? 만약 임대차 목적물에서 공용부분을 돌려주고 나면, 매장을 운영하는데 큰 타격을 받는다면 어떻게 될까? 새로운 임차인은 기존의 임차인에게 지급한 권리금을 돌려달라고 할 수 있을까?

의문이 꼬리에 꼬리를 문다. 임차인의 입장에서는 마른 하늘에서 날벼락이 떨어진 것이다. 일단 사고가 발생하면, 아무리 잘 해결이 되어도 그 과정에서 들어가는 시간과 돈 때문에 아주 피곤하다. 이런 분쟁은 필자의 경험상 비교적 오래된 아케이드형 상가, 개별 호실별로 임대인이 존재하는 분양형 상가 등에서 자주 발생한다. 통상적으로 이런 종류의 상가에서는 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결한 후에 이 계약서를 관리단 혹은 업무를 대행하는 관리사의 승인을 받는다. 그리고 대부분의 문제는 계약서의 승인 과정에서 확인되어 수정된다. 하지만 관리단이 공백상태이거나 관리단 내부의 분쟁 때문에 관리회사가 제대로 기능을 하지 못하고 있는 때 계약서가 허술하게 승인되면 이런 문제가 발생하는 것이다.

문제는 발생하기 전에 최대한 예방해야 한다. 계약서를 쓸 때, 임대인은 임차 목적물이 공용부분을 일부 점유하고 있다는 점, 관리단이나 건물관리업체에서 해당 부분의 반환을 요구받을 수 있다는 점, 공용부분을 반환하더라도 임차료의 감액은 없다는 점을 명시하면 된다. 임대인이 계약의 중요한 사실을 숨기고 계약을 체결한 경우에 민사계약의 취소는 물론 형법상 사기죄가 문제될 수도 있다.

임차인의 경우 임대인의 말만 믿지 말고 계약서에 서명하기 전에 관리사무소를 찾아가 임대면적과 사용면적을 확인해보는 것이 좋다. 그리고 공용부분이 임대차 목적물에 들어가 있는 것이 확인되면 계약을 계속 진행해야 할지를 고민해 보는 것이 좋다. 만약 공용부분을 반환할 경우, 업장의 운영에 막대한 타격을 입는 경우라면 당연히 계약을 해서는 안된다. 공용부분을 반환하더라도 사업을 계속할 수 있다는 판단이 들면, 관련 비용을 꼼꼼히 따져보고 임차료, 권리금 등의 조정을 요구해야 한다. 그리고 공용부분의 처리에 대한 관리사무소의 입장을 확인해야 한다. 이 과정이 매끄럽지 못하다면, 계약을 애초에 하지 않는 것이 좋다. 사소해 보이는 곳에서 법률분쟁은 발생하기 마련이다.

이런 종류의 사건에서는 계약의 진행 과정, 임차목적물의 현황, 해당 상가의 관행 등 고려해야 할 요소가 너무나 많다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사