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리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표

현) 한국공인중개사협회 매수신청대리 교수
현) 한국생산성본부 사회능력개발원 경매NCS강사
현) 세종사이버대학교 경매연구회 강사
현) 설춘환캠퍼스 경매실전과정 강사
전) 부동산태인 경매교육팀장 역임
전) 아주대학교 평생교육원 경매과정 강사
전) 군포시여성회관 경매강사
자격) 공인중개사

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주거용 오피스텔과 강화된 세금규정

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주거용 오피스텔과 강화된 세금규정

오피스텔은 소형평수가 대부분이지만 지역별로 대형평수 오피스텔도 있습니다. 오피스텔은 취득시 업무용이므로 일반아파트에 비해 거래세가 비싼 편입니다. 오피스텔은 업무용 또는 주거용으로 사용할수 있으므로 인근 수요층이 어느쪽이 더 많은지 시장조사도 필요합니다. 7.10 부동산대책으로 취득시에는 주택수에 관계없이 취득세를 납부하게 되나 20.8.12 이후 취득한 오피스텔이 주거용으로 사용됨이 확인되면 그 다음 주택을 취득할때는 주택수에 포함이 되므로 취득세 중과대상 주택수에 포함 될수 있습니다.

(출처:부동산태인)

고양시 일산신도시 백석역 인근에 있는 오피스텔이 경매입니다.

(출처:부동산태인)

말소기준권리보다 전입신고가 앞선 세대가 있습니다. 외형상 보증금이 있다면 낙찰자가 인수해야 합니다. 은행 및 대부업의 근저당권도 있으므로 채권자에 문의하여 선순위 세대에 대한 조사가 필요합니다. 그런데 이건은 과거사건이 있었음을 알수 있습니다. 과거사건이 있는 경우 과거사건 자료에서 권리분석에 필요한 내용 및 증거들이 나타나는 경우가 종종 있습니다

(출처:부동산태인)

2013년도에 진행됬던 경매였는데요. 대법원공고란을 보니 현재 경매사건의 선순위 임차인으로 있는 사람이 소유자의 배우자로서 집행관 현황조사시 가족이 거주하고 있다고 진술한 내용이 있습니다. 소유자와 선순위 세대가 부부이므로 임대차 관계는 성립하지 않음을 확인할 수 있겠습니다.

(출처:부동산태인)

국토부 실거래가 자료를 보니 동일평형에 실거래 된 사례가 2건이 있는데 각 2.7억과 3억원에 거래된 것으로 나옵니다. 네이버상에는 3억~3.4억정도에 매매물건이 올라와 있습니다. 2.66억대에 낙찰을 받았으므로 어느정도는 저렴하게 낙찰을 받으신 것으로 보입니다.

앞서 말씀드린바와 같이 강화된 취득세 세제로 오피스텔을 취득하여 주거용부동산으로 사용하게 되면 다른주택 취득시 주택수에 포함되게 되어 규제지역내에서는 취득세가 중과됩니다. 그렇다 보니 요즘 대형평수 오피스텔 경쟁률은 그리 높지 않은 것으로 보입니다.

게다가 주거용으로 사용하게 되면 양도시 주택수에 포함되게 되므로 기존주택이 규제지역내에 있는 경우 양도세 중과대상이 될수도 있습니다. 다만, 오피스텔을 실거주목적으로 취득한다면 무주택자이거나 일시적2주택자가 되는 경우 취득시나 양도시 중과규정은 피해갈수 있습니다.

오피스텔은 업무용인 경우와 주거용인 경우에 따라 취득시부터 양도시까지 세금이 확 달라지게 되므로 사전에 꼼꼼히 세금부분을 검토하시고 입찰하셔야겠습니다.

마지막으로 행안부 취득세관련 자료중에 오피스텔 부분 발췌해 드리니 참고하시기 바랍니다

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표

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