저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)
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주택임대차 계약갱신 3가지와 계약해지 3가지 방법
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공매
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주택임대차 계약갱신 3가지와 계약해지 3가지 방법
01 계약을 갱신하는 방법은 3가지
◈ 첫째, 계약을 임대인과 임차인 합의로 갱신하는 방법
보증금 및 월세 5% 초과해서 증액하는 것도 가능하다. 임차인은 계약기간 종료 후에 또다시 계약갱신요구권 1회로 2년 더 거주할 수 있다.
이렇게 합의로 계약을 갱신하면 임대차 계약기간 동안 계약을 해지할 수 없다. 다만 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 상대방에게 계약해지 통지를 할 수 있다. 이 경우 계약기간 종료로 임대차 계약은 해지되고 임대인은 보증금 반환 의무와 임차인은 주택인도가 동시이행관계에 놓이게 되고 동시이행이 완료되므로 인해서 계약은 완전하게 해지 효력이 발생한다.
◈ 둘째, 임차인의 계약갱신요구권 행사로 계약이 갱신되는 경우
보증금 및 월세 5% 범위 내에서만 증액이 가능하다. 계약기간 종료 후 임대인과 임차인 모두 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 상대방에게 계약해지 통지하는 방법으로 해지할 수 있다. 해지 통지하지 않으면 다음과 같이 묵시적으로 갱신되는 것이다.
◈ 셋째, 묵시적으로 계약이 갱신되는 경우
주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제2항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제3항 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
이렇게 묵시적 갱신이 되면 임대차계약은 종전 계약과 동일한 계약으로 자동적으로 연장되고, 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지의 효력은 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 그러나 임대인은 해지권이 없어서 계약을 해지할 수 없고 임차인의 선택에 따라야만 한다. 주임법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 제1항 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 제2항 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
02 임차인의 계약갱신요구권으로 갱신된 경우 계약을 해지하는 방법
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항졓患騈� 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
제4항 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용한다.
따라서 임차인은 묵시적으로 갱신된 경우와 같이 갱신된 임대차기간 중에 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있고, 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제2항 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
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