전문가칼럼

부동삶 대표 약력 한권으로 끝내는 실전경매 저자 한양대부동산대학원 강부자부동산스터디 대표 한국경제신문 칼럼니스트 상업시설 MD설계사 협회 자문위원 자산관리사, 투자자자산운용사, 공인중개사, 선물거래상담사등 ※ 본 게시물의 저작권은 (주)디지털태인에 있으며, 저작권자의 동의없이 게시물을 복사, 유포하거나 링크할 수 없습니다. 경매에서 배당의 의미 분야 부동산 조회 12504 경매에서 배당의 의미 배당이란 무엇일까? 경매사건에서 낙찰된 금액으로 채권자들에게 돈을 우선순위에 따라 나누어주는 과정을 말한다. 만약에 낙찰금액이 모든 채권자들의 채권액보다 많으면 배당하고 남은 금액을 채무자겸 소유자에게 돌려준다. 현실적으로 총 채권액이 낙찰금액보다 크기 때문에 경매법원은 배당원칙과 배당순위에 의하여 배당금액을 정하여 나누어주게 된다. 여기서 나오는 개념이 바로 배당과 교부이다. 배당은 채권자의 채권액이 낙찰된 금액보다 큰 경우에 나누어주는 것을 말하는 반면, 교부는 반대의 상황을 말한다. 간혹 경매사건에서 보게되는 교부청구가 여기에 해당된다. 경매절차는 대체로 압류, 현금화, 배당(만족)이라는 3단계의 절차로 진행된다. 따라서 절차가 제대로 실시되고 낙찰자가 매각대금을 지급하면 집행법원은 배당 절차를 밟아야 한다(민집법 145조). 그리고 배당을 쉽게 이해하기 위해서는 절차를 먼저 그려보는게 좋다. 매각대금 납부 → 배당기일 지정 및 통지 → 채권계산서 제출 → 배당표 작성 및 교부 → 배당기일 → 배당표의 확정 → 배당의 실시 → 배당표에 대한 이의 배당기일 지정 및 통지의 경우 매각대금 반부일로부터 3일 내 지정하고 이해관계인 및 채권자에게 배당기일 통지한다. 그래서 채권자를 포함한 이해관계인 입장에서는 배당기일 3일전에 배당표의 수정 및 이의를 요청하기 위해 이 시기를 놓치지 말아야 한다. 권리분석의 핵심은 배당표의 작성이라는 말은 과언이 아니다. 그 이유는 배당순위에 따라 채권자나 임차인들의 배당액이 얼마인지 입찰전에 분석하는 것은 명도의 난이도 및 경매수익률에 직접적인 연관이 있기 때문이다. 그 예로 대항력은 없지만 배당을 모두 받는 임차인과 미배당 임차인은 명도시 저항자체가 완전히 다르기 때문에 점유를 회복하는데 시간과 비용이 많이 발생하게 된다. 입찰 전에 배당을 미리 예상해 보고 경매물건의 입찰가나 시기를 결정하는데 핵심이 되는 것이 바로 배당이다. 그렇다면 실제 배당이 실제 어떻게 진행되나? 1)배당할 금액의 확정 배당은 앞서 말한 바와 같이 채무자의 재산을 강제매각하여 현금화한 뒤 그 돈을 채권자들에게 나누어주는 ‘빚잔치’의 개념이라고 설명하였다. 매각하여 현금화한 금액에는 어떤 것이 있을까? 배당금액의 재원은 단순히 경매로 매각되어 낙찰자가 납부한 금액이 아니다. 바로 아래와 같이 구성이 되어있다. ① 매각대금(매수인의 매수보증금 포함) ② 재매각시 전 매수신청인이 낸 매수신청보증금(민집법 138조 제4항) ③ 재매각절차가 취소되었을 경우에 매수인이 대금지급기한부터 대금납입 당일까지 연 12%에 의해 지급한 지연이자(민집법 138조 3항) ④ 매각 허부에 대한 항고인의 기각 시 공탁한 보증금, (민집법 제137조 제6항) ⑤ 매각 허부에 대하여 채무자와 소유자 이외의 자가 항고를 제기하였다가 기각된 경우에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지 연 12%의 이율에 이하여 산정된 금액(민집법 제130조 제7항) 바로 이런 금액들이 포함되어서 배당이 되는 것이다. 여기서 경매초심자들이 조심해야 할 부분이 바로 ②번 항목이다. 권리분석을 잘못하여 낙찰 후 잔금납부를 포기하는 경우 입찰시 납부한 보증금은 반환되지 않고 배당재단에 귀속되어 채권자들에게 배당이 되는 것이다. 즉 입찰보증금을 몰수 당하게 된다. 그래서 꼼꼼하고 전략적인 권리분석이 필요한 것이다. 자신의 채권을 만족시키기 위해 채권자들은 배당요구종기일까지 그 채권의 원금, 이자 비용 기타 부대채권 액수를 신고하여야 한다. 배당요구종기까지 채권 신고를 하지 않은 경우에는 등기부등본과 집행시 기록된 서류와 증빙에 의해서 임의로 계산하게 된다. 이 경우 잘못 계산된 금액에 대해 채권자는 다시 채권액을 추가 하지 못하기 때문에 주의를 기울여야 한다(민집법 제84조 제4항, 제5항). 배당기일을 지정할때는 매각대금이 지급되면 3일안에 배당기일을 정하고 이해관계인들에게 통지를 하게 된다. 다만 채무자가 외국이거나 있는 곳이 불분명한 경우에는 통지하지 아니한다(민집법 제146조). 배당표는 각 채권자와 채무자가 쉽게 열람할 수 있도록 배당기일 3일전까지 작성하여 그 원안을 법원에 비치하게 된다(민집법 149조 제1항). 배당표에는 매각대금, 각 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재되어 있다. 그래서 이해관계자는 배당기일 3일전까지 법원에 연락하여 배당부분에 문제 있는지 확인하고 수정하는 절차를 거쳐야 한다. 부동산태인 칼럼니스트 강부자부동산스터디 대표 부동삶 로그인 하신 뒤에 사용 하실 수 있습니다. 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) 의견수정 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) ◆ 무료열람 추천물건 + 무료열람 추천물건 더 보러가기 홍성[04] 2023-20030(1) 보령시 명천동 597,000,000 417,900,000 성남[03] 2023-53701(1) 광주시 목동 791,976,920 554,384,000 북부[05] 2023-3186(1) 동대문구 이문동 913,000,000 730,400,000 안산[01] 2023-61529(1) 광명시 소하동 542,000,000 379,400,000 고양[03] 2023-67193(1) 파주시 조리읍 651,070,800 455,750,000 top▲