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리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표 현) 한국공인중개사협회 매수신청대리 교수 현) 한국생산성본부 사회능력개발원 경매NCS강사 현) 세종사이버대학교 경매연구회 강사 현) 설춘환캠퍼스 경매실전과정 강사 전) 부동산태인 경매교육팀장 역임 전) 아주대학교 평생교육원 경매과정 강사 전) 군포시여성회관 경매강사 자격) 공인중개사 ※ 본 게시물의 저작권은 (주)디지털태인에 있으며, 저작권자의 동의없이 게시물을 복사, 유포하거나 링크할 수 없습니다. 상가임차인의 대항력 분석 분야 경매 조회 4915 상가임차인의 대항력 분석 2015.5.13. 상가건물 임대차보호법이 환산보증금액에 상관없이 모든 상가임차인에게 적용될 수 있도록 개정되었습니다. 원칙은 환산보증금 내에 들어와야 이 법의 적용을 받을 수 있으나 예외적으로 대항력, 권리금, 계약갱신요구권 등에 대해서는 모든 상가임차인이 적용받을 수 있도록 개정된 것입니다. 법이 개정되면 언제부터 적용되는지 부칙을 통해 적용 시점도 확인해야 합니다. 개정된 법은 3조 대항력의 경우 2015.5.13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 되어 있습니다. (출처 : 부동산태인) 말소기준권리인 인천수협 근저당보다 임차인이 사업자등록을 먼저 했습니다. 외형상 대항력이 있지만 임차인이 사업자등록을 할 당시에는 모든 상가임차인에게 대항력이 적용되지 않았으므로 환산보증금에 들어가는지 확인해 봐야 합니다. 또한, 계약갱신 시점을 계산하여 2015.5.13. 개정된 법에 따라 대항력이 생기는지 안 생기는지도 확인해 봐야겠습니다. 사업자등록 당시인 2010년 과밀억제권역의 경우 환산보증금이 2억5천만 원입니다. 매각명세서 확인결과 임차인은 보증금 3500만 원에 240만 원(부가세별도)에 최초 임대차계약을 한 것을 알 수 있습니다. 환산보증금은 2억7500만 원이 되어 법 적용대상은 아니었습니다. 임차인이 2년 단위로 계약을 했다면 2015.5.13. 이후에 갱신되는 시점인 2016.4.9. 이후에는 개정된 법이 적용될 수 있는데 이 사건의 경우 말소기준권리가 2010.11.8.이므로 대항력이 없게 됩니다. 상가건물 임대차보호법이 개정이 되어 모든 상가임차인에게 대항력이 생기게 됐지만 경매 권리분석 시에는 법 적용 시점 등을 잘 따져서 분석해야겠습니다. 부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표 로그인 하신 뒤에 사용 하실 수 있습니다. 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) 의견수정 현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자) ◆ 무료열람 추천물건 + 무료열람 추천물건 더 보러가기 수원[01] 2023-2786(1) 화성시 병점동 803,000,000 562,100,000 원주[03] 2023-950(1) 원주시 귀래면 387,019,500 270,914,000 남부[02] 2023-104130(1) 구로구 신도림동 1,160,000,000 928,000,000 홍성[04] 2023-20030(1) 보령시 명천동 597,000,000 417,900,000 성남[03] 2023-53701(1) 광주시 목동 791,976,920 554,384,000 top▲