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선순위임차인과 조세채권 관련 문의드립니다.

등록자 : jjaira**

등록일 : 2024.05.31 13:37

안녕하세요. 선생님
선순위임차인과 조세채권 관련 문의드립니다.

동부2계 2021-56548 물건인데요.

등기부등본을 보면 강서세무서와 강동구의 압류가 설정되어 있습니다.

궁금한 부분은 이 물건에서

임차인(이영동)이 전입(2017년9월15일)이후 소유자(한순혜)가 2020년4월23일 변경되었습니다.

이와 같이 임차인이 전입한 이후 소유자가 변경된 후 변경된 소유자에게 당해세 또는 조세채권이 압류로 설정된 경우
배당에 있어서 법정기일에 관계없이 선순위임차인(이영동)이 무조건 우선배당을 받는다고 하는데 이게 맞는 것인가요?

문의의 요점은
임차인 전입 이후 소유자 변경시 변경된 소유자에게 압류된 당해새 또는 조세채권의 배당은 법정기일에 관계없이 임차인보다 후순위이다? 입니다.

답변부탁드립니다. 감사합니다.

ans** 2024.05.31 13:54

안녕하세요.
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임대차계약기간 중 소유자가 변경된 경우, 현소유자가 소유권을 취득한 일 이후 법정기일이 도래한 조세채권 및 공과금에 대해서만 법정기일에 의한 배당순위가 결정됩니다.
따라서, 이러한 경우 당연히 임차인의 우선변제권보다 법정기일이 앞서는 조세채권 및 공과금은 없는 것이 통상의 예 입니다.

이러한 내용들은 이미 각종 조세심판청구의 결과를 통해 확립된 내용이며, 당해세의 경우 전세사기사건 이후 2023년 개정된 국세기본법, 지방세기본법 에 따라 이러한 내용들이 정리된 상태입니다.

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reala** 2024.05.31 22:20

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진행자 김명석입니다.

그렇지 않습니다. 변경된 새로운 소유자의 조세채권이 임차인보다 먼저 배당된다면 임차인은 예측하지 못한 손해를 보는 것이고, 이에 대한 악용이 법적으로 가능한 결과를 초래합니다.
또한 당해세는 항상 임차인보다 먼저 배당되는 것이 아니라. 23년4월1일부로 배당규정이 변경되어 당해세가 주택 임차인에게 배당 순위를 양보하도록 변경되었습니다. 다만 임차인의 전입 확정일보다 먼저 발생한(=법정기일이 빠른) 당해세는 임차인보다 우선 배당을 받는건 다른 조세채권과 동일합니다.

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reala** 2024.05.31 23:26

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진행자 김명석입니다.

참고로, 임차인의 전입신고와 확정일자까지 받은 경우는 새로운 주인의 조세채권의 법정기일이 임차인보다 시간상 빠를 수는 없습니다. 그러나 임차인이 전입신고만 해둔 상태에서 새로운 주인이 변경되고 이후 조세채권의 법정기일이 도래하고, 이후 임차인이 확정일자를 받았다면 당연히 조세채권의 배당순서가 빠를 수밖에 없습니다.
다시말해 임차인이 전입 확정일자까지 받은 상태에서는 새로운 주인에게 도래하는 조세채권은 임차인보다 빠를 수는 없습니다.

만약 새로운 주인이 임차인의 전입확정일 전에 법정기일이 도래해서 연체된 조세채권까지 임차인보다 먼저 배당받게 된다면, 조세채권을 변제하기 위해 대항력 있는 임차인의 집을 무피투자로 소유권을 이전한다음 조세채권을 배당받게 하는 방법으로 정리할 수 있는 길을 열어주는 꼴입니다. 법은 상식입니다.

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