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경매 최우선 변제금 기준일자가 변경도 되나요?

등록일 : 2024.06.03 13:55

빌라가 경매에 약 13억에 낙찰되었습니다.

근저당 최초 설정권자는 2018년도 5월입니다.
참고로 여긴 지방입니다.

경매 에서 최초설정권자는 돈을 다받았고 이후 22년 들어온사람들까지 돈을 받았습니다. 그리고 최우선 변제금액이 최초설정권자가 돈을 다받았기 때문에 이후 채권자 기준으로 변경되어 2500으로 변경되었다고 합니다.

궁금한게 2018년도 근저당설정이면 최우선 변제금액이 1700으로 알고있는데
법원에서 경매 낙찰대금으로 최초 설정권자가 돈을 다 받았기 때문에 이후 최우선변제금 설정기준이 바뀌어 2500 으로 바뀌었다고 합니다.

최우선 변제금액 설정 기준 자체가 최초 설정권자가 다 받으면 다음순위 사람 기준으로 변경이 되는건가요?

ans** 2024.06.03 16:01

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

소액임차인의 최우선변제에 대한 소액이동배당에 대한 문제 입니다.
이는 최초담보물권설정일을 기준으로 임차보증금 및 최우선변제가 적용되며, 해당 기준이되는 최초담보물권이 전액배당이 가능할 경우 최우선변제기준이 그 다음 순위의 담보물권설정일 등으로 이동하게 되어 최우선변제액의 증가분에 대해 최우선변제가 이루어지게 되는 것 입니다.

즉, 말씀하신 내용대로라면 1차 소액임차인의 최우선변제 1,700만원 이후 소액이동배당에 따른 증액분 800만원 에 대해 2차 소액임차인의 최우선변제가 이루어지게 되는 것 입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

reala** 2024.06.03 16:15

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

최우선변제는 주택임대차보호법에서 소액임차인의 주거생활 안정을 위한 목적으로 제정되었습니다. 다만 최우선변제로 인해 근저당권자가 예측하지 못한 손해를 볼 수 있기 때문에 낙찰대금의 2분의 1을 넘지 못하도록 하는 등의 규정도 만들어 저당권자도 보호해 왔습니다. 그러나 저당권자가 자신의 채권을 전액 배당받은 다음에는 소액임차인의 최우선변제와는 이해관계를 따질 필요가 없어지게 되었으므로 후순위 저당권 설정일 기준으로 최우선변제금 금액이 변경되는 건 당연합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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