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소액임차인 권리신고 및 배당요구신청에 대해서

등록자 : jplove**

등록일 : 2024.06.03 16:20

갑은 1984년에 다가구주택의 소유권을 이전받았고
2021. 9. 2. 위 다가구주택을 매도하면서 다가구주택 전체를 임차하였습니다.
이후 2022. 11. 12. 임대차계약을 3건으로 나눴습니다. (3건 모두 임대차계약기간을 2022. 11. 12. ~ 2023. 5. 31.)
- 1층 1호에 대해서는 갑이
- 1층 2호에 대해서는 을이
- 2층 전체에 대해서는 병이
한편, 매도인이자 현 소유자인 정은 다가구주택과 토지를 매도하면서 근저당을 설정했고 사고가 발생하여
2024. 3.임의경매가 개시된 상태입니다.

질문1. 을과 병은 이 사건 다가구주택에 대해 임대차계약일인 2022. 11. 12.전입신고를 했고 나중에 임차권등기도 한 상태라 문제없는데
갑의 경우 이 사건 다가구주택에 대해 전입신고가 1975년경으로 되어 있고 이후 전입을 변경한바없습니다. [2023년도에 상세주소(1층1호추가)만 변경했습니다.]
권리신고 및 배당요구신청서상 전입일자를 1975년경으로 기재해야하는게 맞을까요?

질문2. 권리신고 및 배당요구신청서상 입주한날을 임대차계약 시작일인 2022. 11. 12.로 기재해야하나요? 아니면 실제 점유했던 1975년경으로 기재해야하나요?

질문3. 권리신고 및 배당요구신청서상 점유(임대차)기간은 임대차계약서상의 날짜인 2022. 11. 12. ~ 2023. 5. 31.로 기재하면 될까요?
(현재도 점유중입니다.)

질문4. 소액임차인인데 소액임차인 우선배당요구 신청서를 제출해야하나요? 아니면 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)로 제출해야하나요?

질문5. 갑이 소액임차인으로서 배당받는데 문제는 없을까요?

5가지 질문중 아시는 것만이라도 답변해주시면 감사하겠습니다ㅠㅠ

reala** 2024.06.03 17:56

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

한마디로 소유권을 넘기면서 임차인이 된거네요. 전체 다가구를 임대차하면서 임차인이 된 건 좋은데, 22.11.12. 임대차를 3건으로 나눈다는 건, 임대인의 동의를 얻어 전대차를 했다는 의미인지? 아니면 기존의 임대차는 해지하고 소유자와 을과 병이 각각 임대차를 했다는 뜻인지부터 먼저 확인이 필요합니다. 문맥상 전대차를 했다고 가정하고 답변드립니다.
그리고 소유자 정의, 토지와 건물의 근저당 시기도 밝혀야 합니다. 문맥상 정이 소유권을 취득하는 당일 은행에 돈을 빌려 근저당을 설정하면서 동시에 갑에게 잔대금을 지급했다고 가정합니다.
그리고 내용중
“한편, 매도인이자 현 소유자인 정은 다가구주택과 토지를 매도하면서 근저당을 설정했고 사고가 발생하여“ 중에서 ”매도하면서“가 아니라 ”매수하면서“가 맞겠죠?

즉, 정이 소유권을 취득한 날(이전등기일)과 근저당 설정일을 제대로 알아야 정확한 답변이 나온다는 사실을 아시기 바랍니다.

1. 갑은 소유권을 넘겨주기 전에는 소유자로서의 전입신고일 뿐이고, 정이 소유권을 취득하는 당일인 21.9.2 임대차 계약을 한 것이므로 임차인으로서의 유효한 전입신고일은 21.9.2 이날로 봅니다. 따라서 갑의 대항력은 정이 소유권을 취득한 날의 익일 0시에 발생하고, 우선변제권은 임차인으로서 주민센터에 확정일자를 받은 날에 발생합니다.
따라서, 갑은 별도 전입신고할 필요 없습니다.

2. 갑은 임차인의 자격을 취득하는 시기가, 아무리 빨라도 정이 소유권을 취득하는 시기 이후입니다. 문맥상 갑의 임차인의 자격을 취득하는 시기는 21.9.2입니다. 대항력이 발생하는 시점은 21.9.3 0시입니다.

3. 21.9.2 전체 부분에 대한 임대차가 해지되지 않았다면 21.9.2 임대차 시작이고 전입일입니다. 그러나 만약 기존 임대차가 해지되고, 새로운 계약을 소유자 정과 체결했다면 2022. 11. 12. ~ 2023. 5. 31. 계약기간이 되고,
전입일은 22.11.12입니다. 대항력은 22.11.13 0시에 발생합니다.

4-5 권리신고 및 배당요구신청서에 기재하여 배당신청을 하면 됩니다. 소액임차인은 일정한 조건과 자격만 갖추면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.06.03 18:10

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1,2. 전소유자의 대항력은 소유권이전일 익일 0시 그 효력이 발생하게 됩니다.
즉, 전입일자는 1975년 입니다만, 소유자=임차인이 될 수 없는 만큼 당연히 임차인으로서의 지위는 소유권이전 익일 0시 효력이 발생합니다.
따라서, 임대차계약기간 역시 당연히 소유권이전 이후가 되어야 하는 것이 맞기 때문에 권리신고 및 배당요구신청서에는 전입일을 1975년, 임대차계약기간은 소유권이전 이후로 하여 작성하시면 됩니다.

3. 임대차계약서 상의 내용대로 기재하시면 됩니다만, 임대차계약기간 중이고, 점유 중 이라면 그 기간을 그대로 기재하시면 됩니다.

4. 소액임차인 우선배당요구신청서 라는 건 존재하지 않습니다.
권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차) 를 작성 후 제출하시면 됩니다.

5. 최초담보물권설정일, 물건소재지 에 따른 임차보증금 범위내에 해당하며, 경매개시결정일 이전 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입 및 인도를 통해 대항력을 갖추었고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우라면...
소액임차인의 최우선변제가 가능합니다만...
질문내용 그 어디에서도 질문자님이 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단할 근거는 보이질 않습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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