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유치권성립여부 궁금합니다.

등록자

olive49**

등록일

2017.09.15 01:00

조회

3215

사건2016-28616
입찰 참여시 주위사항및 유치권성립여부에 확인방법이 궁금합니다..

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ans** 2017.09.15 19:24
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 해당 사건에 있어 가장 큰 주의점은 바로 매각대상에는 포함되어 있으나 공부 상 존재하지 않는 제시외 건물, 유치권의 성립 여부와 이에 따른 대응방안의 수립 이겠지요.^^ 제시외 건물의 경우, 위반건축물 등으로 분류될 경우 원상복구 혹은 이행강제금 등 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로 이점 각별히 주의하시기 바랍니다. 감정평가서 상의 사진을 통해 확인 가능하듯이, 유치권 권리행사 중 이라는 현수막이 존재했고, 다른 점유자가 존재하지 않는 것으로 보아 간접 점유 및 공시를 통한 유치권의 기본 성립 요건은 갖춘 것으로 보여집니다. 다만, 2010.06.30 보존등기가 된 건축물임을 감안할 때 감정평가서 상 건물의 상태는 상당히 좋지 않아 보이는 것이 사실입니다. 이로인해 리모델링공사 등 을 원인으로 한 유치권일 가능성이 가장 크긴 합니다만, 건물상태를 봐서는 리모델링 공사가 이루어졌다고 보기에도 무리가 있어 보입니다. 즉, 해당 유치권의 원인이 무엇인지에 대한 확인이 가장 최우선과제가 되겠지요. 허나, 이러한 내용은 현황조사를 통해 실제 건물의 상태, 관리상태, 점유상태 등을 확인하고, 채권자 및 유치권자를 탐문 한 후, 아주 기본적인 유치권의 성립요건부터 갖추고 있는지 부터 확인하는 것이 정석입니다. 1. 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고, 2. 피담보채권이 목적물과 견련관계(牽聯關係)가 있어야 하며, 3. 채권이 변제기에 있어야 하고, 4. 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 5. 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 물론, 위의 성립 요건은 지극히 기본적인 요건에 해당하는 바, 위의 요건을 모두 갖추었다고 해서 유치권이 성립하는 것은 분명 아닙니다. 허나, 가장 기본적인 내용부터 확인 후 성립요건을 갖추었는지를 확인 하는 것이 중요하겠지요. 현재로서는 단순히 등기부등본이나 법원기본 서류, 감정평가서 등의 내용만으로 무엇을 어떻게 확인해야 할지 조차 판단하기가 어렵습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720