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임차인분석에 대하여 문의드립니다

등록자

foreclos**

등록일

2018.02.05 09:27

조회

2873

천안2017-101644(1)사건입니다.
2016.8.1. 전입한 임차인이 있는 집에 다른 사람이 또 2016.10.4. 주택임차권등기를 하였습니다. 그리고 경매를 신청했구요. 이와 같은 경우 배당받는 순서와 임차인분석은 어떻게 해야하는 지요?
두 사람의 임차인이 경매에서 배당받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하는지요?

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ans** 2018.02.05 17:48
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 금일 낙찰된 사건이군요.^^ 그리 쉽게 답변을 드릴 수 있는 사건은 분명 아닌 듯 합니다. 해당 사건의 말소기준권리는 2017.04.11 임차권등기자인 홍보X의 강제경매 입니다. 때문에 그 이전의 임차권등기 역시 대항력요건을 갖춘 것으로 보이기 때문에 임차권등기자, 그리고 말소기준권리 이전의 전입인 방현X 모두 미배당임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 보여질 수 있지요. 허나 문제는... 말소기준권리 이전의 전입 방현X 의 전입 이 임차권등기일 보다 앞서고 있다는 점 이지요. 즉, 임차권등기가 경료되지 않은 상태에서 해당 전입과 점유가 이루어졌다는 것 입니다. 임차권등기는 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항요건을 유지하기 위한 것 으로서, 그 효력은 임차권등기가 경료된 이후 부터 발생합니다. 허나, 임차권등기가 경료되지 않은 상태에서 해당 전입자의 전입과 점유를 통해 대항요건을 상실할 경우 임차권등기를 했다 하더라도 대항력은 성립할 수 없겠지요. 즉, 임차권자인 홍보X 의 경우, 방현X의 전입 과 점유 이후 임차권등기를 하였으므로 해당 시점까지 대항요건 즉, 전입과 인도(점유)를 유지하고 있었다면 방현X 보다 선순위로서 배당 후 대항력 소멸(청구금액 기준) 이 경우 낙찰금액에서 홍보X - 방현X 순으로 배당 후 방현X 의 미배당임차보증금 인수. 반대로, 방현X 의 전입과 점유로 인해 임차권등기자인 홍보X 이 대항요건을 상실한 경우라면 방현X 1순위배당 후 미배당 임차보증금 인수. 홍보X 은 대항력이 성립하지 않으므로 낙찰자가 인수 안함. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720