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임대차보증금문의

등록자

95**

등록일

2018.10.11 09:27

조회

2424

인천1계 2018-581(1)사건에 대하여 문의드립니다.
임차인이 임대차보증금반환소송으로 경매를 신청한 것 같습니다.
임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 먼저입니다. 보증금을 전부 반환받고 나가는 임차인인지, 아니면 낙찰자가 일부를 인수해야하는 임차인인지 알아 볼려면 어떻게 해야하는지요? 답변 주시면 대단히 감사하겠습니다.

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ans** 2018.10.11 18:19
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 구월동에 거주 중 인 터라...^^ 반갑습니다.^^ 임차인이 왜 이러한 방식으로 경매를 신청하고 진행하는지 상당히 이해가 가지 않는 사건이네요.^^;; 임차인의 임차보증금반환청구에 의한 강제경매신청사건으로서 임차인의 지위에서 별도의 배당요구를 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 간주하기는 합니다만, 문제는 해당 임차인의 확정일자가 확인되지 않는다는 점 입니다. 즉, 우선변제권을 갖추지 못하고 있는 것으로 보인다는 점 이지요. 따라서, 만약 이러한 경우라면 경매신청채권자는 일반채권에 해당하는 바 선순위인 2014.10.22 윤세X의 근저당 이후로 배당이 되게 되므로, 해당 임차인이 적법한 임차인으로서 대항력을 갖춘 임차인일 경우 미배당 임차보증금 전액을 추가로 인수해야 할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다. 확정일자만 갖추었더라도... 전액배당이 가능한 상황이었을텐데 말이죠.^^;; 대법원 2013다27831 판결 을 보면, 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다...라고 판시하였으며, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다는 점을 분명히 하고 있습니다. 즉, 질문하신 사건의 경우 현황조사서 및 매각물건명세서 그 어디에서도 해당 임차인의 확정일자에 의한 우선변제권을 확인할 수 없는 바 선순위근저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 없을 것으로 예상되므로 미배당 임차보증금 전액을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 것으로 보입니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720