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대항력 거주자

등록일 : 2024.07.16 17:23

안녕하세요
주택경매에있어서 실소유자 형제중1명이 거주중에 경매에 나왔는데 현재거주자는
확정일자 X
배당요구 X
보증금/월세 X
대항력 O . 이런 상태인데 낙찰받은뒤에 현재거주자와 어떻게 처리하면될까요.
대항력 있는자와 대화로 안되면 법적으로 어떤게 있나요?

reala** 2024.07.16 17:50 (17회, 42점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남기세요.
그래야 제대로 된 정확한 권리분석이 가능합니다. 대항력에 대해선 법원이 그 여부를 고지해주지 않습니다. 사설사이트의 기계적인 분석에 불과하고 더러 오류가 많습니다.
일단 대항력 있는 임차인이 맞다면, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면, 낙찰자가 그 미배당 보증금을 별도로 물어줘야 하므로 아무리 싸게 낙찰을 받아도 결국 대항력 있는 임차인의 보증금 이하로는 매수불가능합니다. 게다가 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않으면 법원도 그 보증금 액수를 알 수 없습니다. 때문에 법원은 선순위 전입자의 임차인 여부, 보증금 액수에 대해 “미상”으로 표기할 수밖에 없고, 모든 위험 부담은 입찰자 본인이 져야 하는 것입니다. 이런 물건은 입찰하지 않는 게 맞습니다.
그리고 대항력 있는 임차인에게 법적으로 대응할 수 있는 방법이 없습니다. 그 사람에게 보증금을 물어주지 않으면 낙찰자의 다른 재산에 압류 후 경매를 신청할 것입니다. 결국 경매로 집을 샀다가 자신의 집이 경매로 날라가는 겁니다. 경매를 우습게 알고 접근했다가는 낭패를 당할 수 있으니 실비 비용을 지불하더라도 전문가의 도움을 받아, 진행하는 것이 종잣돈을 지키는 지름길입니다. 경매를 잘못 받아서 입찰보증금을 포기하는 액수가 1년에 300억이 넘는다고 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.07.16 20:29 (35회, 50점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"실수요자??" 라는 애매모호한 표현을 사용하시면 의미의 왜곡이 발생할 수 밖에 없으므로 정확한 용어와 표현을 사용하셔야 합니다.

"소유자의 형제의 전입이 확인되고, 말소기준권리 이전의 전입"
이라는 것이 팩트 일 것으로 보여집니다만...
소유자와 형재사이에서도 임대차는 성립할 수 있는 만큼 당연히 대항력 또한 성립할 수 있습니다.
만약, 적법한 임대차에 따라 대항력을 갖춘 임차인이라 할 경우 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 낙찰자는 임차보증금 뿐만 아니라 종전임대차계약의 존속기간 까지 추가로 인수해야 하는 상황이 발생할 수 도 있습니다.
즉, 어떻게 처리하고말고 할 문제가 아니라는 것이고...
대화를 하든, 법대로 하든, 낙찰자가 임차보증금 전액+종전임대차계약의 존속기간 까지 추가로 인수해야 한다는 사실은 변하지 않습니다.

다만...
소유자의 형제 라는 특수관계인에 해당하는 만큼 당연히 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 성립여부에 대한 확인이 반드시 선행되어야 하는 것이 당연한 일이고...
이를 토대로 임대차 및 대항력이 성립하지 않는다는 것을 입증할 수 있는 객관적인 근거가 존재할 경우라면, 이를 토대로 협의 또는 인도명령, 명도소송 등의 절차를 통해 명도를 구해야 할 수 있습니다.

즉, 핵심은 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력의 성립여부 및 그 가능성 이며, 그 결과에 따라 수많은 대응방안이 달라지는 만큼 이점 각별히 주의하시어 정확한 기초사실관계의 확인과 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 그 답을 구하시는 것이 유일한 방법 입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans** 2024.07.16 23:48 (35회, 50점)

[핵심요약]
1. 말소기준권리 이전의 전입이라고 해서 모두 대항력을 갖춘 임차인 은 아니다. (무상거주자, 무상임차인 등)
2. 소유자 의 형제라 하더라도 임대차 및 대항력은 성립할 수 있다.
3. 해당 전입자가 대항력을 주장할 경우, 대항력이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다.
따라서...
표면적으로는 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하나, 소유자의 형제로 임대차 및 대항력 성립 여부에 상당한 의심의 여지가 존재하는 만큼 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 성립 여부 및 성립 가능성을 확인한 후 입찰여부 및 명도계획을 수립해야 한다.

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