김영길 박사 경남대학교 법학과 박사 영건프롭테크 대표 한국부동산연구회 회장 부동산지식 천하통일 1000 대표 사단법인 한국부동산서비스산업협회 이사

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부동산 전문 관리사 자격증 신설의 필요성
작성자 : 김영길 박사	분야 : 부동산	등록일 : 2025. 10. 27	조회 : 84
현재 공학 분야에서 기술사가 최고 난이도와 권위를 상징하는 것처럼, 부동산학 및 부동산 법률 분야에서도 그 영역을 아우르는 최고 전문가 자격제도의 신설이 절실하다. 이에 현행 자격체계를 뛰어넘어 다음의 핵심 영역들을 총괄적으로 관리하고 자문할 수 있는 부동산 전문 관리사 (Certified Real Estate Master, C.R.E.M.) (가칭) 자격증을 제안하며, 그 역할은 다음과 같다. Ⅰ. 부동산 전문 관리사 (C.R.E.M.)의 역할 및 전문성 영역 부동산 전문 관리사(C.R.E.M.)는 단순 중개나 감정을 넘어, 부동산 자산의 전 생애주기(Life-Cycle)에 걸친 법률적, 금융적, 행정적 리스크 관리 및 가치 창출을 총괄하는 최고 전문가를 의미한다. 전문성 영역 주요 총괄 업무 부동산 금융 및 자산 관리 총괄 부동산 프로젝트 금융(PF) 전략 및 자문, 금융 구조 설계, 리스크 분석, 부동산 자산 및 임대차 관리의 최적화. 분양 사업 및 법률 안전성 설계 건물 분양(아파트/상가) 사업의 분양 계약 및 법적 관계의 안전성 설계, 분양 사업 사후 관리, 입주 지원 및 관련 민원 총괄. 토지 개발 기획 및 행정 전략 토지의 가치를 본적으로 창출하고 변경하는 개발 기획, 복잡한 인허가 및 행정 절차 전략 수립 총괄. 공매 및 국·공유재산 취득 전문 분양 사업의 기획 및 마케팅 전략 수립, 국·공유재산의 취득 대리 및 매를 통한 자산 확보 전략. 경매/공매 특수물건 분석 및 투자 경매 및 공매 특수물건 전문 권리 분석 및 해결 전략, 경매와 연계한 채권 투자(NPL) 및 특수 투자 전략 자문. 재개발/재건축 정비사업 총괄 정비사업전문관리업자의 업무를 총괄하며, 재개발 및 재건축 사업 전반의 기획, 인가, 이주, 청산 과정을 관리하는 최고 경영 전문가 역할. Ⅱ. 자격증 신설의 기대 효과 이러한 최상위 목표(C.R.E.M.)의 신설은 해당 분야 종사자들에게 궁극적인 성취 동력을 제공하고, 부동산 거래 및 개발 과정에서 발생하는 복잡하고 심화된 법적, 금융적 문제에 대해 최고 수준의 안전장치와 해결책을 제시함으로써, 국민의 재산권 보호 및 부동산 시장의 건전성 제고에 크게 기여할 것이다. 부동산 전문 관리사(C.R.E.M.)는 부동산 관련 모든 이해관계자에게 신뢰와 권위를 부여하며, 명실상부한 부동산 분야의 최고 경지에 오른 전문가를 호칭하는 명칭이 될 것이다. Ⅲ. '부동산 전문 관리사' 자격증 신설 시 타 자격사 등에서 포함되어야 할 내용 1. 행정사 업무에서 포함할 내용 행정사는 행정기관에 제출하는 서류 작성, 권리/의무 및 사실증명에 관한 서류 작성, 행정 관계 법령에 대한 상담 및 자문, 행정 심판 및 소송의 대리 보조 등의 업무를 수행한다. 이 중 부동산과 밀접하게 관련된 업무를 전문 관리사의 영역으로 가져오는 것이다. 부동산 관련 인허가 대리 및 서류 작성에서 부동산 전문 관리사의 역할은 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등 토지 이용 및 개발 관련 행정 인허가 절차 대리 및 관련 서류 작성. 이렇게 하므로써 부동산 개발 초기 단계부터 최종 인허가까지 총괄하여, 전문적인 '부동산 개발 컨설팅' 역량을 확보할 수 있다. 2. 감정평가사 업무에서 포함할 내용으로는 감정평가사는 토지, 건물, 동산, 무형자산 등 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 전문 직업이다. 감정평가사의 고유 업무인 '공시지가 및 보상 감정평가'는 제외하되, '시장 가치 분석 및 사업 타당성 평가'와 같이 중개 및 투자 결정에 필수적인 영역을 전문 관리사의 업무에 포함하는 것이다. 1) 부동산 시장 가치 분석 및 자문에서 부동산 전문 관리사의 역할은 담보 평가, 투자 대상 부동산의 시장 가치 분석 (감정평가 목적이 아닌 자문 목적). 수익형 부동산의 수익성 및 가치 평가에 대한 정밀 분석 보고서 작성을 해주므로써 단순 실거래가 비교를 넘어, 전문적인 3방식(원가, 비교, 수익)에 기반한 가치 분석을 통해 컨설팅의 품질을 높일 수 있다. 2) 부동산 개발 사업 타당성 평가에서 부동산 전문 관리사는 신규 개발 사업 또는 재개발/재건축 사업의 사업성 분석, 최유효 이용 분석 및 예상 사업 수익률 산정을 해주므로써, 부동산 전문가로서 개발 사업의 초기 단계에서 사업 진행 여부를 결정하는 핵심적인 전문 지식을 가질 수 있다. 3) 자산 재평가 및 포트폴리오 관리 자문에서 부동산 전문 관리사가 법인이나 개인의 보유 부동산에 대한 자산 재평가 자문 및 부동산 포트폴리오의 자산 가치 변동 분석 (투자 관리 목적)을 해주므로써 금융, 투자, 개발을 연계한 종합적인 부동산 자산 관리 역량을 완성할 수 있다. 3. NPL 투자 법인 설립 요건: 자본금 5억 원 이상 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권) 투자는 기본적으로 대부업(대출채권 매입 및 추심)의 성격을 가진다. 그래서 국내에서 NPL을 매입하여 관리하거나 회수하는 행위를 업으로 하기 위해서는 관련 법률에 따른 등록이 필요하며, 법인 형태로 대부업을 등록하려는 경우, 최소 5억 원 이상의 자기 자본을 갖추어야 한다. 이 자본금은 투자자들이 부실한 채권에 투자하는 과정에서 발생할 수 있는 리스크로부터 고객 및 금융 시스템의 안정성을 확보하기 위한 최소한의 재무 건전성 기준이다. 여기서 부동산 전문 관리사 자격을 갖춘 사람이 해당 투자 법인의 핵심 인력으로 의무적으로 참여함으로써 NPL 업무를 통합하고자 하는 것이다. 4. 정비사업전문관리업(정비업) 등록 요건: 자본금 10억 원 이상 정비사업전문관리업은 재개발·재건축 등 복잡한 도시정비사업의 기획, 추진, 사업성 분석, 조합 설립 지원 등 전반적인 업무를 대행하는 전문 관리 회사를 의미한다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비업을 등록하려면 최소 10억 원 이상의 자기 자본을 갖추어야 한다. 정비사업은 수천억 원에서 수조 원에 달하는 대형 사업이며, 단 한 번의 실수나 지연이 조합원들에게 막대한 손해를 끼칠 수 있다. 10억 원의 자본금은 이러한 대규모 사업의 책임을 담보하고, 사업 실패 시 최소한의 배상 능력을 갖추도록 요구하는 기준이다. 현재 정비업은 자본금 요건 외에도 비상주 기술인력(변호사, 회계사, 정비 전문가) 등 복잡한 인력 요건을 갖추어야 한다. 그래서 '부동산 전문 관리사'가 이 인력 요건을 '최고 자격' 하나로 통합하여, 자격증 소지자가 상주하면서 정비업무를 수행할 수 있도록 하려는 비전을 담고 있다. 이는 도시정비법, 행정법, 금융(PF), 그리고 회계에 대한 궁극적인 전문성을 요구한다. 이렇게 부동산 분야 최고의 전문적인 내용을 '부동산 전문 관리사'의 업무 영역에 포함 시키는 것이 중요하다. Ⅳ. 부동산 전문가 제도의 발전 방향 3단계 자격증 체계로 부동산 전문가의 위계를 명확히 하고 학문과 산업의 발전을 유도한다. 1. 중개 보조사(가칭) 역할은 현장 안내 및 일반 서무 등 단순 업무 보조 (현행 중개보조원의 역할). 도입 효과로는 무자격자의 활동을 제도권 안으로 편입시켜 법적 보호와 윤리 교육을 의무화하고, 개업공인중개사의 관리 책임을 명확히 한다. 2. 공인중개사의 역할은 표준화된 중개 업무, 중개대상물 확인/설명 의무, 계약서 작성 등 기본적인 중개 서비스를 제공한다(현행 역할 유지). 3. 앞으로 신설해야 할 부동산 전문 관리사 (C.R.E.M.)의 역할은 부동산학 및 부동산 법률 전반의 행정·개발 총괄, 시장 가치 및 사업 타당성, 재무·법률·투자 총괄, 경매/특수 분야 및 NPL, 도시 정비사업 총괄하는 최상위 전문가 역할을 하는 것이다. 이렇게 3단계 자격증 체계를 도입하게 되면, 공인중개사가 더 높은 전문성을 추구하고, 타 자격사의 부동산 관련 업무를 합법적으로 흡수하여 명실상부한 부동산 종합 전문가의 지위를 확립할 수 있을 것으로 보인다. 그리고 이 3단계 체계가 정착되면, 부동산 시장에서 공인중개사의 역할이 단순 중개에 머무르지 않고, 전문직의 부동산영역까지 포괄하는 진정한 부동산 컨설팅 마스터로 거듭날 수 있을 것이다. Ⅴ. '최상위 목표'와 '부동산 전문 관리사' 자격증 신설의 필요성 부동산학과 부동산 법률 전공 분야에서 목표의 부재는 노력을 이끌어내는 동력 자체를 상실하게 만든다. 1. 목표가 없는 노력의 허무함: '금메달'과 '사법시험'의 교훈 인간의 극한 노력을 이끌어내는 것은 단순히 '열심히 해야 한다'는 당위가 아니라, 명확하고 달성하기 어려운 최상위 목표(Grand Goal)이다. 올림픽 금메달이라는 명확한 최고 정점이 없다면, 운동선수들이 매일 자신의 한계를 시험하며 죽자 살자 훈련에 전념할 수 있을까? 이는 단순한 직업 유지가 아닌, 영광과 명예를 위한 희생적 노력이다. 과거에 사법고시라는 극도의 난관이 존재했기에 법학 전공자들이 목숨을 걸고 공부에 매진했듯이. 지금도 변호사, 판사, 검사라는 최고 전문직 목표가 없다면, 그토록 치열한 학습을 스스로 감내하기는 어려울 것이다. 이처럼 최고 난이도의 자격증이나 시험은 해당 분야의 인재들이 학문적 깊이와 실무적 역량을 끝까지 파고들도록 채찍질하는 핵심 동력이 된다. 2. 부동산 분야의 최고 난도 목표 부재 문제 공학 분야에서는 기사 자격증을 취득한 후에도 기술사라는 최고 난이도의 자격증이 존재하여, 석사/박사 학위 소지자나 오랜 경력자들이 공학 발전을 위한 심화 연구 및 실무 역량 향상에 전념할 수 있는 명확한 목표를 제공한다. 그러나 부동산학 및 부동산 법률 분야의 상황은 다르다. 현재의 공인중개사 자격증은 공학 분야의 기사 자격증 수준으로 인식되고 있다. 이는 부동산학 박사 학위자, 부동산 법률 전공 박사 학위자, 또는 이미 공인중개사를 취득한 경력자들에게 더 이상 전진할 목표를 제시해 주지 못하고 있는 것이다. 최고 수준의 학문적 지식(석사/박사 학위)을 갖춘 인재들이 자신의 지식을 최고 단계의 전문성으로 승화시키고, 부동산 분야의 복잡한 법률 및 관리 문제에 깊이 관여할 수 있는 최상위 전문 목표가 부재한 실정이다. 3. '부동산 전문 관리사(가칭)' 자격증 신설의 시급성 부동산학 및 부동산 법률 분야가 학문적, 실무적으로 한 단계 도약하기 위해서는 공학 분야의 '기술사' 급에 준하는 가칭 '부동산 전문 관리사' 자격증의 신설이 시급하다. '부동산 전문 관리사' 자격증은 다음과 같은 역할을 수행하여 분야 전체의 수준을 끌어올릴 것이다. 부동산 학위자(석/박사) 및 경력자들이 도전할 수 있는 국가 공인 최고 난이도 자격을 부여하여, 이들의 심화된 지식과 실무 역량을 공식적으로 인정받고, 최고 전문 자격이라는 목표를 통해 인재들이 부동산 법률, 자산 관리, 개발 및 투자 분석 등에서 최신 연구와 실무 지식을 끊임없이 연마하도록 강제하여, 부동산 산업의 고도화를 선도하게 할 것이다. 그리고 현재의 지식 수준에 안주하지 않고, 더 나은 미래와 최고 전문가의 영예를 향해 열공 해 나갈 수 있는 명확한 전진 목표이자 궁극적인 동기 부여 요소를 제공할 것이다. 부동산 전문 관리사는 부동산 분야 최고 인재들의 역량을 결집하고 분야 발전을 가속화하기 위한 필수적인 최고 정점 목표가 되어야 하고, 또한 이를 통해 비로소 부동산 전문가들이 공학 기술사처럼, 혹은 법조인처럼 자신의 분야에서 최고 수준의 책임과 전문성을 발휘할 수 있게 될 것이다. '부동산 전문 관리사' 자격증 응시 자격(안) 공학 분야의 기술사 자격 체계를 참고하여, 부동산학 및 부동산 법률 분야의 최고 전문성을 검증할 수 있는 가칭 '부동산 전문 관리사' 자격증의 응시 자격을 다음과 같이 설계할 수 있다. 이는 최고 난도의 전문 지식과 실무 경력을 갖춘 인재들을 선별하는 것을 목표로 한다. 구분 응시 자격 공학 기술사 등급 비교 학위 및 경력 기준 1. 박사 학위 소지자 박사학위 취득 후, 관련 실무 경력 1년 이상 2. 석사 학위 지자 석사학위 취득 후, 관련 실무 경력 4년 이상 3. 학사 학위 소지자 학사학위 취득 후, 관련 실무 경력 6년 이상 자격증 연계 준 4. 공인중개사 자격 취득자 공인중개사 자격 취득 후, 관련 실무 경력 7년 이상 5. 특정 전문 자격증 소지자 감정평가사, 건축사, 변호사 등 관련 전문 자격 득 , 관련 실무 경력 5년 이상 순수 경력 기준 순수 경력 기준 관련 분야에서 총 실무 경력 9년 이상 관련 분야의 범위: '관련 분야'는 부동산학, 부동산 법률, 도시계획, 건축/토목 공학, 경영학(부동산 관련 전공), 회계/금융학(부동산 투자/자산 관리 관련 전공) 등으로 폭넓게 정의하여, 부동산 전문가 양성에 필요한 다양한 학문적 배경을 수용한다. 기술사와의 차별성 및 통합: 공학 기술사가 '기사 취득 후 4년'인 것에 비해, '부동산 전문 관리사'는 공인중개사 취득 후 경력 기간을 7년으로 설정하여, 실무 경력의 중요성과 자격증 간의 난이도 격차를 명확히 한다. 박사 학위자에게는 가장 짧은 실무 경력(2년)만 요구하여, 최고 학문적 성취를 높게 평가하고 연구 인력이 전문가로 전환하는 것을 장려한다. 전문 관리사의 역할: 이 자격증은 단순히 부동산의 매매/임대 중개를 넘어, 부동산 자산 관리(Property Management), 부동산 개발 및 금융 컨설팅, 복잡한 법률 및 정책 분석, 대형 프로젝트 관리 등 고도의 전문성이 필요한 분야에 집중하는 인재를 양성하는 목표를 가진다. 부동산태인 칼럼니스트 경남대학교 법학박사 김영길
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