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묘수는 인간이 부려도 성사는 하늘의 뜻이다.

등록자 gh4900 등록일 2006/04/04 12:21 조회 12627

중국의 천재적인 전략가 제갈공명의 말이다. 경매도 아무리 철저하게 권리분석과 가치분석을 하여 입찰해도 운이 따르지 안으면 내것이 되지않고 내것이 될려면 경쟁없이 쉽게 내것이 될수있다는 의미에서 일맥상통하다고 본다. 처음경매를 할때부터 관심물건은 상가와 법정지상권의 물건에만 집중적인 검색을 하다보니 법정지상권이 성립되는 대지20평을 발견하였다. 이물건의 토지이용확인원을 확인해보니 도시계획철도이었고 나는 철도청에 전화로 알아본결과 수용하고 있다는것이었다.
대지20평으로 법정지상권이 성립되니 누구도 입찰가능성이 없다고 판단하여 감정가 4천 8백만원인데 1천 8백만원에 단독입찰하여 낙찰되었다. 여기서 법정지상권이 성립되어도 보상을 받느데는 아무지장이 없기때문에 입찰한것이 었고 세금문제를 고려하여 3년후 보상을 청구하였느데 8천3백만원이었고 양도소득세는 세무사에게 의뢰하였더니 기준시가로 신고하는데 기준시가가 하락하여 신고만하면된다라는 말을 들었다.돌이켜보면 운이따라 횡재한 일이라고 생각된다.

내집마련
내가 살고싶은 집은 옥상에 텃밭이 있고 개를 키우고 고정수입이 있는그런집이다
그러다보니 근린주택이라는 목표아래 3억내외에서 알아보니 인천이라는 한정되는 도시에서 그래도 괜찬은 물건은 연간 5건이하이고 경쟁이 심해 낙찰가는 감정가의 85%이상에서 된다. 수익성을 보면 점포2실에 보증금은 2-3천만원에 월세는 1백만원정도가 일반적으로 좀더 수익성이 좋은 몇번의 경매에 입찰하여 낙찰되지 않았다.그래서 나는 원룸주택을 근린주택의 대안으로 생각하고 원룸주택의 경매물건을 알아보던중 원룸16세대로 감정가 4억이었고 유사 낙찰사례를 알아보니 평균 감정가대비 70%에서 낙찰되었다. 일반매매 시세를 알아도 보았는데 5억정도에서 거래되고 재조달원가를 계산해도 5억이라는 금액이나온다 대지가 54평이면 평당3백만원으로 약1억 6천만원이다 건축면적이 150평이니 평당건축비 2백만원을 적용하면 3억으로 대지가격을 더하면 4억6천만원이 제조달원가가되니 기타 부대배용을 가산한다면 5억의 시세는 거품이 없는 가격인셈이다.
그런데 감정가는 왜 4억이었을까하는문제인데 감정가에서는 발코니 30평를 누락하였기 때문이라고추측된다. 오직 등기된 면적만을 감정한 오류인데 나를 도와줄려고 그런가.
감정가대비 70%에서 2억7천6백만원에 입찰하여 8명의 경쟁자를 누르고 낙찰되었다. 이후 3층원룸4세대는 집수리를하여 이사하였고 옥상에는 13평의 텃밭을 일구었고 진도견 백구도 사서 키우고 있다. 원룸12세대는 임대하여 월300만원의 고정수입도 발생하는데 탁월한 나의 선택이라고 생각된다.

나의 경매관

1, 남들이 기피한는 물건 중에 보석같은 물건도 있다.
2,정확한 가치 분석은 권리분석보다 중요하다.
3,남들이 좋아하는 물건은 경쟁에 의해 이익이 축소된다.
4,경매에도 불경기가 있으면 호경기가 있다.
5,입찰가는 소신껏쓰되 탈락하면 마음을 비운다.

두서없는글 읽어주셔서 감사합니다

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thffhahs63 (125.180.xxx.146) 2007.07.19 22:24

현명하고 군더더기없는 생각이십니다. 멋지신데요

7NCND (222.97.xxx.57) 2016.10.11 19:50

굳!

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