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■ 입찰일 5일 전 (2004년 8월 20일)
밀리오레 경매 때문에 회사 일도 제대로 손에 잡히지 않는다. 그 부동산 아저씨에게 이번 한번 양보하고, 앞으로 더 돈독한 관계를 유지할까 라는 생각과 요즘 같은 세상에 돈이 최고지, 무슨 돈독한 관계냐, 낙찰받고 보자라는 생각이 내 머리 속에서 열심히 싸운다. 일단 두 생각이 한쪽 머리에서 싸우는 동안, 다른 한쪽머리로는 입찰계획을 다시 세운다.
1. 권리분석
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권
원
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권리자
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권리일자
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채권액
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예상배당금
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미수금
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배당잔액
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경매비용
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법원
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-
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400
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16,240
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근저당권
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삼화상호
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02-07-23
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42,000
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16,232
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25,767
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가압류
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서울상호
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03-01-25
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20,000
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0
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20,000
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임의경매
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삼화상호
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- 현 소유자 겸 채무자가 상가를 운영하고 있어, 소액임차보증금도 해당 사항이 없어 보인다. 부채총액이 6억 이상으로 경매가 취하될 가능성도 낮다. 명도도 어려울 것 같지는 않고… 깨끗하다...
2. 입찰가 산정
일단 입찰가를 산정하기 위해, 첫번째 방법으로 최근의 밀리오레 경매 현황을 분석해 봤다.
밀리오레 낙찰 추이 보기
역시 지상1층 물건이 응찰자도 많고, 낙찰가도 높다. 감정가 100%에도 낙찰이 되는 물건도 꽤 있는 것 봐서는 쉽게 생각해서는 안될 것 같다는 생각도 들었다.
두번째로, 수익율 분석을 통해 입찰가를 산정해 봤다.
첫번 째 : 3개월만에 매각(매각금액은 부동산 2곳에서 매각 가능금액 고려)
: 입찰금액의 50%는 은행 차입금으로 조달
(현금흐름 = 수입 - 지출, 수익률은 IRR을 이용하여 계산)
첫번째
수익률 산정 자세히 보기
두번 째 : 12개월만에 매각(매각금액은 부동산 2곳에서 매각 가능금액 고려)
: 입찰금액의 50%는 은행 차입금으로 조달
(현금흐름 = 수입 - 지출, 수익률은 IRR을 이용하여 계산)
두번째
수익률 산정 자세히 보기
두 가지 경우를 살펴볼 때, 시기만 잘 맞으면 연 450% 수익도 가능할 듯 싶다.
일단 1억 8천만원 전후를 입찰가격으로 정했다. 태인 교재에서는 입찰가격 산정을 합리적이고, 과학적(?)으로 해놨던데,난 순전히 감으로 했다. ㅋㅋ 뭐, 아직은 배우는 입장이니까...
3. 자금 마련
취득세 등록세까지 약 2억원의 돈이 필요하다. 경락잔금대출을 1억 정도 받아야 하는데… 아는 분에게 전화를 드리니, 요즘에는 상가가 대출이 잘 안된다고 한다. 조금 지나 그 분에게서 가능하겠다는 연락이 왔다. 일단 금융기관 대출은 해결되었고, 나머지 1억원을 마련해야 하는데… 월급쟁이에게는 쉽지 않은 돈이다.
그래도, 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다고 했던가… 회사에서 직원 대출을 받고, 은행에서 마이너스 대출을 받고, 그 동안 쏟아 부은 적금에서 대출을 받고 하면 대충 맞춰질 것 같다. 세상에 내가 빚을 이렇게 많이 져야 하다니…^^
빚... 대학교 초년 시절에 "빚의 경제학"에 대해 토론한 적이 있다. 나는 우리 할아버지께서 남에게 빚 내고 살지 말라는 말씀을 되새기며, 빚은 유익하지 못한 것이라는 방향으로 얘기를 했었었다. 그 때 돈에 일찍 눈을 한 친구가 하는 말... "자본은 자기 자본이고, 부채는 타인 자본이다. 부채도 이자비용을 뛰어넘을 수 있는 자산 증대에 투자한다면, 그 유용성은 엄청난 것이다. 이것이 바로 지렛대 효과다. 게다가 부채는 심리적으로 일정 부분 과다한 비용의 발생도 억제한다." 고리타분한 옛날 생각에 맞춰 살던 나에게는 쉽게 이해되지 않는 부분이었다. 그래도, 부채가 있으면 지출은 어느 정도 감소하겠다라는 생각에는 동의했다. 이제는 그 친구가 말한 부분이 이해가 된다. 너무 늦게 이해했나? 내가 바본가? ㅋㅋ
■ 입찰일 1일 전 (2004년 8월 24일)
회사에 휴가원을 제출했다. 남들은 5일씩 연휴를 쓰는데, 넌 왜 하루만 쉬느냐라고 묻는 팀장의 질문에 그냥 살짝 웃음으로 답변한다. 돈 많이 벌면 우리 팀 사람들 술 한잔 사줘야 겠다. 이런 희망을 품어본 적이 언제였던가? 중학교 때 혼자 좋아하는 여자 애가 나중에 내 여자친구가 될 것 같은 생각에 혼자 웃음 짓던 일이 떠올라 혼자 또 웃는다. 넋이 나갔나? 혼자 웃는 걸 이렇게 좋아하니...
퇴근할 무렵 부동산 아자씨 전화가 왔다. 내일 진짜 입찰 참가할꺼냐고 묻는다. 고민하고 있다고 답변했더니, 들어오지 말라고 한다. 자기가 낙찰받을 비법을 다 마련해 놨다고 한다. 물어봐도 되냐고 했더니, 차순위 매수신고를 아주 이상하게 이해 해서 그 방법으로 낙찰받을 꺼라고 한다. 조곤 조곤 설명해 줘도 잘 모른다. 휴~ 그래도, 태인에서 교육받은 보람이 있다라는 생각이 든다. 5십 몇 만원이 조금 아깝다라는 생각을 하긴 했지만 서두... 입찰 장소가 중앙지법이니까 입찰 끝나고 케익이라도 사가야 겠다라는 생각을 했다. 부동산 아자씨와는 일단 내일 만나서 얘기하자고 하고 통화를 끝냈다.
2부 끝.
P.S. 생각하지도 않게 많은 분들이 제가 쓴 글을 읽어주셔서 깜짝 놀랬습니다.
사실 경매 전문가도 아니고, 글 재주가 있는 것도 아니어서 많은 사람들에게 읽혀질 글을 쓴다는 게 많이 부끄러웠습니다.
그래도, 제 글이 처음 발을 들여 놓는 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램에서 글을 옮기게 되었습니다. 곧이어 3부 올리도록 하겠습니다.
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