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임차권등기 이후 대항요건을 갖춘 두 번째 임차인의 대항력 등의 권리는 어떻게 될까?
집합건물은 호수마다 소유권이 구분되어 있는 건물로 구분건물이라고도 불리웁니다. 대부분 1개호씩 구분되어 있으므로 임차인도 한세대만 있는게 통상적인데요. 최근 전세사기 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 임차권등기를 하고 이사를 간 상태인 물건들이 많습니다. 임차권등기 후 이사를 가야 지연이자까지 청구가 가능하다 보니 더 그런 것 같은데요. 어떤 임대인은 임차인이 임차권등기를 하고 이사를 갔으므로 새로운 임차인을 찾아 임대차계약을 하기도 하는데 첫 번째 임차인의 권리가 그대로 있는 경우들도 있습니다. 이런 경우 두 번째 임차인의 대항력등의 권리는 어떻게 될까요?
인천 부평구에 오피스텔 물건입니다.
감정가는 260,000,000원이고 최근 최저경매가격보다 약간 높은 가격으로 낙찰이 된 사건입니다.
말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시기입등기입니다. 임차인 란을 보니 임차인이 2명입니다. 첫 번째 임차인은 전세보증반환보증보험에 가입한 사람으로 주택도시보증공사로부터 보증금을 받았고 임차인의 지위는 주택도시보증공사로 변경되었습니다.
그런데 밑에 두 번째 임차인이 있습니다. 두 번째 임차인이 정상적인 임차인이라면 말소기준권리보다 앞서 전입신고가 되어 있으므로 대항력이 있습니다. 확정일자의 효력 발생일도 말소기준권리 보다 빠릅니다. 두 번째 임차인이 임대차계약을 할 때 임대인에게 보증금을 지급하면 첫 번째 임차인의 보증금을 상환할 것을 예상하고 진행했을 것 같은데 임대인은 첫 번째 임차인의 보증금을 상환하지 않은 것으로 보입니다.
이런 경우 두명의 임차인 모두에게 대항력이 인정이 될까요?
첫 번째 임차인의 지위를 양수한 주택도시보증공사는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 대항력은 없습니다. 두 번째 임차인의 보증금은 260,000,000원이나 배당요구는 180,000,000원만 했습니다. 일부를 돌려 받은건지 일부만 배당요구를 한 것인지에 대해서는 내용이 없습니다.
앞서 두 번 낙찰을 받은 최고가매수신고인들이 있었으나 모두 대금을 미납하였습니다. 이와 관련하여 2023년 대법원에서 판결이 나온게 있습니다.
대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다. 나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.
2. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
대법원에서는 두 번째 임차인이 첫 번째 임차인 임차권등기 이후에 대항요건을 갖추었더라도 주택임대차보호법에는 최우선변제만 못 받는 것으로 되어 있을뿐 대항력이나 우선변제권에 대해서는 다른 요건이 없으므로 두 번째 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하였습니다.
그러므로 이 사건에서는 첫 번째 임차인은 대항력이 포기되었더라도 두 번째 임차인의 보증금을 전액 인수를 해야 하므로 앞서 낙찰 받은 사람들이 매각대금을 미납했던 것입니다.
결국 이 사건은 제3자가 낙찰을 받기는 어렵고 두 번째 임차인이 낙찰을 받아 소유권을 취득후 매각하여 보증금을 돌려 받아야 하는 물건입니다.
부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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