전세권, 임차인의 대항력 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 전세권, 임차인의 대항력

질문자 : lpabl**
2023.11.21 18:17
조회수 429

2022 타경 69201사건에서

전세권자가 임의경매 신청을 했으니

전세권이 말소기준권리(20.9.18)가 되고

임차인의 대항력은 20.9.18(전입일) 다음 날(20.9.19) 0시부터 발생하니

임차인은 대항력이 없다고 봐야하는거 맞을까요?

결론적으로는 전세권도 말소되고 임차인도 대항력이 없는 것이 아닌가요?

임차인이 대항력이 있다면 왜 대항력이 있는걸까요?

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답변자 : ans**
2023.11.22 05:03

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

해당 사건의 경우...
선순위전세권이 존재하는 경우, 선순위전세권과 임차인 의 지위는 엄격하게 구분해야 합니다.
등기사항전부증명서 상 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매사건에서 해당 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하는 것이 맞습니다.
허나, 이러한 선순위전세권은 임차인의 지위를 강화하기 위한 것이지 임차인의 대항력 및 우선변제권을 포기하거나 침해하는 것이 되어서는 안되겠지요.
따라서, 이러한 경우 대항력의 판단은 그 다음 순위의 등기 즉 2021.11.25 국민건강보험공단의 압류를 기준으로 하게 되는 바, 2020.09.18 전입을 통한 대항력은 유효합니다.
즉, 선순위전세권은 매각을 통해 소멸하나 임차인의 지위에서의 대항력은 유효한 만큼 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 것이 맞습니다.

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답변자 : ans**
2023.11.22 05:05

대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정 [부동산인도명령결정에대한즉시항고]

[판시사항]
최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[결정요지]
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

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답변자 : maharis**
2024.01.23 01:27

감사합니다

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