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인천21계 2023-521907(1) 전세권을 초과하는 임대차 보증금
등록자 : ychy1** 등록일 : 2024.07.23 10:34 조회 : 66
선생님. 안녕하세요



전세권으로 임의 경매 신청 한 사건입니다.

전세권 금액은1억 2천입니다.

임차인으로의 권리도 함께 갖고 있지만

임대차 보증금은 1억 2천 6백입니다.

증액된 금액에 대하여서는 확정일자가 없습니다.


전세권이 1억 2천 을 모두 배당 받지 못하였을 경우

낙찰자가 인수해야 하는 금액은 1억 2천에 대해서 미 배당금액만 인수하면 되나요?

전세권을 초과하는 6백만원도 낙찰자가 인수 해야 하나요?

감사합니다. 
ans**   2024.07.23 21:29  (45회, 75점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

선순위전세권에 대한 기본 개념부터 다시 공부하시는 것이 좋을 듯 합니다.
선순위전세권은, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청하였거나, 전세권자의 지위에서 배당요구를 한 경우 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 됩니다.

허나...
임차인의 지위에서 대항력은 이와는 별개의 문제입니다.
또한, 임차인의 전세권은 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적에 있는 바, 전세권으로 인해 임차인의 대항력 및 우선변제권을 포기하거나 축소되는 일을 허용하지 않습니다.
즉, 선순위전세권이 말소기준권리라고는 하나 임차인의 대항력은 그 다음순위인 2022.08.31 양천구의 압류를 기준으로 판단해야 하는 것이고, 임차보증금 1.2억 뿐만 아니라 증액분 또한 그 이전에 이루어진 경우라면 1.26억이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금에 해당하는 것이고, 따라서 미배당임차보증금 차액이 발생할 경우 이는 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.



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