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입찰자가 1명뿐이라 궁금해서 질문드립니다
등록자 : bbogletiz** 등록일 : 2024.10.24 11:59 조회 : 43
먼저 이전 질문에 대해 상세하게 답변해주신 점 감사드립니다

2023타경106004 사건입니다.

임차인이 있지만 전입신고, 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르며 경매개시 이후 임차권등기를 설정하였지만 배당신청을 하였으므로 보증금 이상으로 쓴다면 다 배당받을 것으로 여겨집니다.

매각물건명세서를 보면 임차인의 주택임차권등기일은 23.9.4이고(말소기준권리는 21.12.27입니다)
서울보증보험에서 채권을 양수했다고 나옵니다.

서울보증보험은 24.3.26에 배당신청을 하였습니다(배당종기일 23.10.2)

임차인은 전세계약을 1번 갱신하였습니다(1차 20.6.23, 2차 22.7.11). 증액 없이 같은 임차보증금이고 1차때는 확정일자를 받았지만 2차때는 확정일자를 받지 않았습니다.

임차인이 있지만 배당받을 것으로 생각되고 시세보다 감정가가 낮게 책정된 물건이라 사람들이 여럿 입찰할 줄 알았는데 1명밖에 입찰하지 않아 이상한 점이 있는지 궁금하여
문제가 있는 물건인지 여쭈어봅니다.

감사합니다!
 
ans**   2024.10.24 12:33 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

경매정보사이트 등을 통한 기본서류 검토만으로 문제가 있는 물건인지...에 대한 명확한 판단은 불가능 합니다.

2021.12.27 페퍼저축은행의 근저당을 말소기준권리로 하며, 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하며...
말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인이 확인되나 확정일자 및 배당요구를 통해 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당을 통해 대항력은 소멸할 것으로 예상되는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않습니다.
또한, 서울보증보험으로 임차보증금반환채권이 양도된 것으로 보아 현재 실제 임대차 및 점유관계가 불분명하다는 점 외 다른 특이사항은 발견되지 않습니다.

"시세보다 감정가가 낮게??" 라고 하셨으나... 거래사례가 매우 적은 만큼 매도호가와 실제 매매가 가능한 거래가격의 차이가 상당한 것이 최근의 현실입니다.
따라서, 이러한 내용과 신건이라는 이유로 인해 단독입찰이었을 것으로 추정은 가능하나, 보다 명확한 답은 세부적인 검토와 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인을 통해 판단해야 할 문제 입니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
reala**   2024.10.24 13:14 
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


권리상 하자가 없습니다. 대항력 있는 임차인이 있지만 등기부 등 여러 정황상 보증금 전액을 배당받게 되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.
입찰자 1명은, 유찰 없는 신건에 첫회차 입찰이라 당연할 수 있습니다. 시세가 어느 정도인지 모르겠지만 감정가가 시세라면 시세대로 다 주고 사는 건 경매로 매수할 실익이 없습니다. 다만 감정가가 시세보다 많이 낮다면, 입찰자들이 시세파악이 안된 상태에서 신건 물건은 거르다보면 생길 수 있는 현상입니다. 그렇기때문에 경매 고수들은 신건 물건을 눈여겨 보기도 합니다.


***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
 
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