대구3계 2024-100954(1) ( 전세권과 임차인의 대항력을 모두 갖고 있는 경우 )

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[질문] 대구3계 2024-100954(1) ( 전세권과 임차인의 대항력을 모두 갖고 있는 경우 )

질문자 : ychy1**
2024.12.09 18:24
조회수 28

안녕하세요. 선생님

2020. 04. 28 최00 전세권 설정 4억5천

2020. 05. 04 최00 전입 ( 확정일자 없음)

2021. 03. 15 에스비저축은행 근저당

2021. 11. 01 에스비저축은행 근저당

2022. 04. 27 최 00 임차 보증금 증액 2000만원 ( 총 4억 7천 )

2024. 01. 15 에스비저축은행에 임의경매

2024. 03. 26 최00, 임차인으로 확정일자 받고 당일 배당요구 함 ( 4억 7천)

전세권 설정자가 전입을하고 주택을 인도 받으면 별도의 임대차 계약이 없고 확정일자가 없어도,

주택임차인으로권리가 있고. 전세권 설정계약서가 임대차 계약 증서가 되고 전세권 설정일이 확정일자가 된다고 배웠습니다.그런 경우 임차인으로 권리신고 및 배당요구 가능하다고 알고 있습니다.

이 경매 사건은 임차인이 배당 요구 직전 확정일자를 다시 받고 임차인으로 권리신고 및 배당 요구를 했습니다.

1. 그렇다면 이런 경우 배당의 순위가 전세권 설정일을 기준하여 , 임차인으로 1순위 배당을 4억 5천 받고

그 후 근저당이 배당을 받는 것 인가요?

2. 아니면 임차인 확정일자로 2건의 에스비아이저축은행의 근저당 배당 후 배당 받고

4억 5천 중 미배당금에 대해 낙찰자에게 대항력을 행사 하는 것 인 가요?

3. 1번 질문으로 배당 될 경우 4억 5천은 배당 되기에 전세권은 낙찰 후 말소 촉탁이 가능한가요?

4. 2번질문으로 배당 될 경우는 낙찰자가 미배당금을 지불하고 전세권자와 합의해서 전세권을 말소 하는 것 인가요?

5. 2번 질문으로 배당 될 경우 낙찰자가 미배당금을 지불 못 할 경우

전세권은 4억5천에서 배당 받은 금액을 공제 하고 감액 등기가 가능한가요?

6. 그리고 매각물건명세서에

최002024.10.2.유치권신고(건물하자수리비 2,000만원) 이렇게 기재되어있습니다.

점유를 임차인으로 하고 있다고 권리신고 했는데

유치권자로도 점유 하고 있다는 것이면

점유는 2가지 권리로 가능한 것 인가요?

감사합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2024.12.09 20:12
답변 43회 (52점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"전세권 설정자가 전입을하고 주택을 인도 받으면 별도의 임대차 계약이 없고 확정일자가 없어도, 주택임차인으로권리가 있고. 전세권 설정계약서가 임대차 계약 증서가 되고 전세권 설정일이 확정일자가 된다고 배웠습니다.그런 경우 임차인으로 권리신고 및 배당요구 가능하다고 알고 있습니다."
얼핏보면, 그럴 듯...하고 맞는 말 같기도 합니다만, 굉장히 위험한 논리적인 모순이 존재합니다.
전세권은 임대차를 수반하지 않는 담보물권적인 성격도 갖고 있는 권리 입니다.
임대차가 없는데, 전세권자가 무슨 권원으로 전입을 하고 주택을 인도받나요???
또한, 주택임대차보호법 상의 적용대상은 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 그 요건으로 하고 있는 것이고, 그 기본은 "유효한 임대차" 입니다.
즉, 전세권설정계약서 자체가 임대차계약증서가 되는 것도 아니고...
전세권과 임차보증금을 물권화하여 우선변제권을 부여하는 확정일자는 엄연히 다른 것이기 때문에 이를 동일시 하는 것은 매우 위험한 관점입니다.
이러한 방식으로 미효한 오류가 있는 내용들을 토대로 공부를 하시면, 시간이 지나면 엄청나게 큰 오류가 발생할 수 밖에 없는 만큼 이는 각별히 주의하시기 바랍니다.

질문 항목별 답변이 무의미한 만큼 의식의 흐름에 따라 답변 드립니다.

1. 해당 사건의 경우, 선순위전세권자가 아닌 임차인의 지위에서 배당요구를 한 것으로 확인되나 2024.03.26 확정일자인 만큼 에스비아이저축은행의 근저당 이후 배당이 이루어지게 되는 바, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

2. 배당요구를 하지 않은 선순위전세권은 기본적으로 말소등기촉탁에 해당하지 않습니다.
따라서, 확정일자가 늦어 미배당임차보증금 차액이 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자와의 협의를 통해 미배당임차보증금 차액지급과 선순위전세권의 말소를 진행해야 하는 것이 기본입니다만, 유치권 행사 등의 상황으로 미루어볼 때 이에 응할 가능성은 상대적으로 적어보이는 만큼 이를 이유로 미배당임차보증금 전액 지급(변제공탁 등)과 동시에 선순위전세권말소등기청구의소를 통해 말소를 구해야 할 가능성이 상당해 보입니다.

3. 미배당임차보증 차액은 낙찰자의 추가인수대상인데, 이를 지급하지 못하는 상태에서 전세권자가 알아서 전세권에 대한 감액등기를 해야 할 이유도 없고...
낙찰자 또한 감액등기를 해야 할 현실적인 실익은 없습니다.

4. 임차인이 전세권자의 지위를 동시에 갖출 수 있는 것과 같이, 임차인이든, 유치권자로서든 각각의 지위에서 점유는 당연히 가능하고 허용됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2024.12.09 20:16
답변 43회 (52점)

선순위전세권과 임차인의 지위는 매우 엄격하게 구분되어야 합니다.
선순위전세권은 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자의 지위에서 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우 이 두가지 경우에 한하여 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하는 것이고, 이에 해당하지 않을 경우 즉, 질문하신 사건과 같이 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 배당에 참여할 수 없습니다.

그럼에도 불구하고, 전세권을 임차인의 확정일자가 된다????? 라는 것은 말도 안된다는 점 명심하시기 바랍니다.

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