전세권에 의한 임의경매 낙찰시 임차권은 소멸되는지 여부

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[질문] 전세권에 의한 임의경매 낙찰시 임차권은 소멸되는지 여부

질문자 : chunk05**
2024.12.15 07:21
조회수 36

갑 은 집주인 을은 임차인입니다.

시세 현재 대충 8억 정도 아파트입니다.

을 전세권 설정 3.9억 ; 2019.5. 전입 X , 확정일자 X (말소기준권리)

근저당권 설정 2억4천 ; 2022.5

근저당권 설정 3억3천 ; 2022.10

을 전입신고 이제서야 시작; 2022.10 (근저당 설정 2이후)

2024. 을의 전세권에 의한 임의 경매 개시
을 현재 임차보증금 미상, 거주중으로 짐작됨.
확정일자 X
배당 요구 X

궁금증,

위 경매에서 을이 전세권에 의한 전액 배당 받고 전세권이 소멸하더라도 현재 을의 임차보증금(알 수 없는 상태임)이 전세권 설정 금액보다 크다면
낙찰 이후에도 근저당이 배당을 모조리 가져가서 을의 임차보증금 전액 회수가 안된다고 하면 대항력이 유지 될것 같은데 맞을까요?

그렇다면 실제 임차보증금이 얼만지 알아낼때까지 계속 유찰되는 것인지 궁금합니다.

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답변자 : reala**
2024.12.15 11:51
답변 20회 (29점)

반갑습니다.
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임차인은 전세권등기를 함으로써 민법상 전세권자의 지위를 가지고, 전입신고를 함으로써 주택임대차보호법상의 임차인의 지위를 갖추게 됩니다.
해당 사건의 임차인은 2가지 지위를 동시에 갖추었습니다. 그러나 전세권은 선순위이지만 주임법상의 임차인은 전입신고가 늦어 대항력을 갖추지는 못했습니다. 또 전세권자의 지위로 임의경매를 신청했다면 전세금 전액을 배당받지 못해도 전세권은 경매신청으로 무조건 소멸합니다. 다만 이 경우 보증금 전액을 배당받지 못했다면 주임법상의 임차인의 자격으로 미배당분 반환을 낙찰자에게 요구할 수 있지만, 해당 임차인은 아쉽게도 근저당 이후 전입신고를 했으므로 대항력이 없습니다. 따라서 해당 사건은 미배당분이 발생해도 임차인이 낙찰자에게 반환을 요구할 수 없고, 낙찰자 또한 이에 대한 책임이 없습니다.(물론 임차인의 전입신고가 최초 근저당보다 빨랐다면 미배당분 반환을 낙찰자에게 요구할 수 있는 권리가 있습니다)

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : reala**
2024.12.15 13:23
답변 20회 (29점)

추가로 답변드리자면, 사건번호를 밝혀야 제대로 된 분석이 가능하지만 주어진 조건대로라면 해당 사건에서는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 주임법상의 대항력은 없고, 선순위전세권은 경매신청으로 소멸됩니다.

임차인의 보증금은 전세금으로 추정되고, 전세권 설정이후 임차인의 보증금이 증액되었다 하더라도 대항력이 없으므로 굳이 임차인 보증금을 알아낼 필요도 없습니다. 계속 유찰 가능성도 없습니다.

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답변자 : ans**
2024.12.15 15:20
답변 43회 (52점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
가정하신 케이스인 것인지...아니면 팩트 인것인지부터 재확인이 필요한 내용 입니다.

표면적으로는...
선순위전세권은 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청사건이거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
따라서, 선순위전세권에 의한 낙찰자의 인수대상은 존재하지 않습니다.

허나...
이러한 이유들로 인해, 전액배당이 확실한 경우라면 모르겠지만, 그 반대의 경우라면 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청이 아니라 임차보증금반환청구를 원인으로 한 강제경매를 신청하는 것이 통상의 실무 입니다.
즉, 이를 몰라서 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청했는지...아니면 다른 이유가 있는지 반드시 재확인 해야 할 문제겠지요.

또한...
선순위전세권가 별개로...
임차인의 지위에서 말소기준권리 이후의 전입에 해당하는 만큼 낙찰자에게 대항할 수 없는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않습니다.
전세권, 점유 중이라 하더라도 말소기준권리 이전 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 갖추어야 낙찰자에게 대항할 수 있는 암치인이 됩니다만, 해당 사건의 경우 근저당 이후의 전입에 해당하는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는 것 입니다.

결국...
낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인인데... 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 되는 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청했다????
몰라서 그랬다면 이해할 순 있겠지만, 잘못된 선택일 수 밖에 없는 만큼 당연히 이를 재확인 하는 것이 바람직 하겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : chunk05**
2024.12.15 15:44

선순위 전세권이 설정되어 있는 부동산에 임차인이 존재하는 부동산이 경매 대상인 경우, 전세권자와 임차인이 동일인일때에는 전세권이 소멸되어도 임차권이 소멸되지 않는다 -> 이것은 임차권 발생 시점과 전세권 발생시점이 비슷할 때 적용되는 이야기지요? 위 케이스는 전세권 등기 이후 근저당이 발생하고 그 뒤에 전입신고를 했으니 그 중간에 제3자의 권리가 들어가서 임차권은 대항력 없이 말소되는 것이고요. 아마도 제 생각에는 전세권에 설정된 금액 만큼이 전체 임차보증금이 맞고, 현황조사서에서 임차보증금이 그대로인지 알지 못했다는 것이지 임차보증금이 증액되지는 않았을 것이라고 생각합니다.

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