미배당금(남은 보증금)을 못 받을 경우, 대항력은 영구적인 것인가요?

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[질문] 미배당금(남은 보증금)을 못 받을 경우, 대항력은 영구적인 것인가요?

질문자 : stakka**
2025.02.17 13:53
조회수 57

전세집이 강제 경매 신청이 들어왔는데

만약 점유+확정일자+전입신고가 되어있는 임차인으로써
배당을 신청할 계획입니다.

만약 배당금을 일부 받을 경우,
낙찰자로부터 미배당금(남은 보증금)을 받을 수 있다고 들었습니다.

만약 주지 않으면
미배당금을 줄 때까지 그 집에서 영구적으로 살 수 있는
대항력이 생기는 걸까요?

아니면 낙찰자와 새 계약을 맺어
낙찰자에게 보증금을 주고 살아야 되는건가요?

낙찰 받은 사람이 임차인의 보증금(일부 혹은 전액)을 줄 의무가 없네요. 당연히.

그런 경우가 되면 그냥 살면 될 것 같습니다.

다만 이사 만기가 되면 이사갈 테니 보증금을 요청하고
보증금을 안주면 관련 임차인 보증금 반환 소송?을 걸면 될 것 같아요.

가능할지 모르겠지만, 다음 임차인을 구해서 보증금을 받고 가면 되는데
이 경우, 집주인이 중간에 보증금을 받아서 저에게 안 줄 경우가 생길 수도 있겠네요 (최악의 경우)

그냥 못삽니다. 그 집에 살고 싶으면 낙찰받은 집주인에게 새로 전세금 주고 계약해야 살 수 있는 겁니다.

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답변자 : ans**
2025.02.17 14:56
답변 47회 (47점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문의 전반부와 후반부가 대체 무슨 의미인지 이해하기가 어렵네요.
후반부는 어디에서 누군가의 답변을 발췌하신 것 같은데, 전후상황에 대한 내용을 모두 생략한 상태에서 답변 일부만을 발췌하시면 의미가 왜곡될 수 밖에 없습니다.
즉, 제3자가 충분히 이해할 수 있도록 질문을 하셔야 하는 것이 맞습니다.^^;;

또한...
"만약 배당금을 일부 받을 경우, 낙찰자로부터 미배당금(남은 보증금)을 받을 수 있다고 들었습니다.
만약 주지 않으면 미배당금을 줄 때까지 그 집에서 영구적으로 살 수 있는 대항력이 생기는 걸까요?"
이 부분 또한 오류 입니다.
말씀하신 내용은 임차인이 대항력을 갖추고 있는 상태, 여기에서 말하는 대항력이라 함은 주택임대차보호법 상의 전입+인도 가 말소기준권리 이전 으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인 이어야 한다는 것이 전제되어야 하며...
이렇게 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인 이라면, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거절할 수 있는 것 입니다.
즉, 대항력의 기본개념도 틀렸지만, 순서도 틀린 것이지요.

반대로, 주택임대차보호법 상 전입+인도를 통해 대항력을 갖추었다고는 하나, 말소기준권리 이후 대항력을 갖춘 경우 이는 낙찰자에게 대항할 수 없는 바, 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자에게 명도를 이행해야 하며, 당연히 미배당임차보증금 차액은 낙찰자가 아닌 전소유자 즉, 임대인에게 청구해야 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.02.17 18:53
답변 36회 (36점)

반갑습니다.
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운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

임차인이 대항력이 있다고 가정하고, 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 미배당분을 반환받을 때까지 해당 주택에 거주하면서 명도를 거부할 수 있습니다. 다만 배당받은 금액 내에서만큼의 월세 상당의 부당이득금은 지불해야 할 의무가 있습니다.
미배당분을 지급하지 않으면 소송을 통해 승소판결을 받아 해당 주택을 다시 경매에 넣거나 낙찰자의 다른 부동산을 압류 집행할 수 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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