최우선변제권 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 최우선변제권 문의

질문자 : songra**
2025.02.18 14:18
조회수 56

대전광역시 경매물건입니다
1,2층에 각각 임차권등기가 설정되어있습니다

2층에
2017년4월에 대부업체에 5천만원 근저당 설정 후
2021년3월 주택공사에 7천만원 임차권등기설정되었을시

주택공사는 법인이므로 최우선변제권이 없고, 우선변제권은 선순위 대부업체의 근저당보다 후순위가 맞나요?

1층에
101호 102호 103호에 각호마다 3,500만원 임차권설정이 되어있을시
최우선변제금액은 각 2,000만원이 맞는지요?

답변주시면 너무나 감사하겠습니다

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.02.18 20:02
답변 36회 (36점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남겨야 보다 정확한 분석이 가능합니다.
주택공사가 법인이어서 최우선변제가 안된다고 단정할 수는 없습니다. 임차인으로부터 보증금 채권을 양수했다면, 그리고 그 보증금이 소액임차인의 범위를 만족한다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.
또, 우선변제권에 의한 배당순위는 임차권등기일 기준이 아니라 기존 임차인의 전입 확정일 기준입니다. 임차권등기의 내용을 보면 전입일과 확정일자 그리고 보증금 액수가 표시됩니다. 이를 기준으로 근저당과 임차인의 전입확정일자를 비교해 배당순서가 정해집니다.

2017년 근저당기준 대전지역은 보증금 6000만원이하가 소액임차인에 해당되고 2000만원까지 최우선변제됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.18 20:17
답변 47회 (47점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임차인이 임차권등기 후 임차권 및 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사는 임차인으로서 대항력 및 우선변제권을 갖게 됩니다.

2. 임차권등기는 그 설정일이 아니라 임차권등기의 원인 즉, 전입 및 확정일자에 따라 배당순위가 결정됩니다.
허나, 질문 내용에서는 이러한 내용이 빠져있는 만큼 배당순위를 따질 수 없습니다.

3. 소액임차인의 최우선변제는 물건소재지 및 최초담보물권설정일을 기준으로 합니다.
또한, 이는 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 갖추고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우 소액임차인의 최우선변제가 이루어지는 것이지 임차권등기 여부와는 관련이 없습니다.
각각의 임차인들이 이러한 과정을 통해 3,500만원 의 임차보증금에 대해 권리신고 및 배당요구를 한 경우라면, 2,000만원이 최우선변제액이 되겠지요.
단, 소액임차인의 최우선변제액은 배당자원의 1/2 을 초과할 수 없으며, 이를 초과할 경우 임차보증금비율에 따라 안분배당됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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