강제집행정지 신청 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 강제집행정지 신청

질문자 : jpi**
2025.02.18 17:12
조회수 50

안녕하세요. 한 달 전에 경기도 파주시에 있는 33평 아파트를 경매로 낙찰받아 현재 명도 중에 있습니다.
잔금일은 일주일정도 남았습니다.

현재 점유자는 소유자로 명도는 대리인과 진행하고 있는데요,
대리인 측에서 현재 요구하는 명도 조건이
5월까지 무상거주 (소유권 이전 이후 3개월 간) 및 이사비 300만원 요구입니다. (최초에는 10월까지 무상거주를 요구했었습니다.)
하지만 저 또한 사정상 무리한 요구라서 다른 합의를 제시하려 합니다.

다만 문제는 대리인 측에서 '점유자가 현재 사정이 어렵다. 점유자는 때에 따라서 긴급 생계(유아 양육)의 목적으로 법원에 강제집행정지신청을 하거나, 점유이전금지가처분을 하는 등 집행에 있어 각 권리 행사 시 길게는 1년 이상 걸릴 수도 있다. 상호 협의 없이 강제집행 절차가 이행된다 하더라도 통상 적인 비용과 시간이 많이 들것이다.' 는 주장으로 본인들이 원하는 조건으로 협상하기위해 협박 아닌 협박을 하는 것 같습니다.

여기서, 점유자가 강제집행정지신청을 하는 게 이미 항고기간이 지났는데 가능한지, 점유자가 점유이전금지가처분을 한다는 주장이 말이 되는지?? 궁금합니다. 보통 점유이전금지가처분은 낙찰자인 제가 현 점유자에게 인도명령과 동시에 하는 게 맞지 않나요?

첫 낙찰이라 어려운 것들 투성이라 답답한 마음에 질문드려봅니다.
바쁘실텐데 무료 상담까지 해주셔서 감사드립니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.02.18 19:15
답변 36회 (36점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

명도 협상 조건으로 상대방이 내건 조건이 과하다는 생각입니다. 강제집행 비용 이상의 이사비를 요구한다면 인도명령 결정문으로 강제집행을 하는 것이 더 낫습니다. 강제집행 신청 후 한달 내로 실제 집행을 위한 계고장을 붙이러 갑니다. 계고장을 붙이고 나면 그때부터는 오히려 적극적으로 협상에 나올 것이고, 이사비 요구 금액도 낙찰자가 요구하는 대로 들어줄 가능성이 많습니다. 실제 집행은 언제든 할 수 있으므로 일단 집행신청부터 하세요. 그래야 협상이 됩니다. 신청한다고 바로 들어내는 것이 아니라 협상의 유리한 고지를 점하기 위해서입니다.
상대방이 점유를 타인에게 넘겨주지 않은 이상 양쪽 모두 점유이전금지가처분은 논할 필요는 없어 보입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.18 20:32
답변 47회 (47점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

터무니없는 주장 입니다.
점유자인 전소유자가 점유이전금지가처분을 신청할 이유도, 신청을 할 수 있는 것도 아닙니다.
점유이전금지가처분을 한다면, 그건 낙찰자인 질문자님이 신청해야 할 문제입니다.

"강제집행정지신청을 하는게 이미 항고기간이 지났다???"
전소유자...아직 질문자님이 대금납부를 안했으니 현소유자...겠지만, 강제집행정지를 하기 위해서는 당연히 그에 상응하는 원인이 있어야 하는 것이고... 결국 개시결정이의 또는 청구이의를 제기하면서 강제집행정지를 신청해야 하는데...이는 매각허가결정의 즉시항고와 달리 낙찰자가 대금납부를 하기 이전까지는 가능하나, 대금납부 이후에는 불가능합니다.
물론, 대금납부이전에 이것이 가능하다고는 하나 사정이 어려운 소유자가 수백만원이상의 비용을 들여서 실효성이 낮은 개시결정이의 나 청구이의의소를 제기한다??? 라는 것 또한 실현 가능성이 희박합니다.

또한...
낙찰자가 대금납부와 동시에 인도명령을 신청하게 되면, 전소유자가 되는 인도명령의 피신청인은 이에 불복하여 항소를 할 수 도 있겠으나...당연히 그에 상응하는 이유가 있어야 하는 만큼 인도명령의 불복이 기각되는 것이 현실 입니다.

질문자님이 지금 이런 저런 혼란을 겪는 것은, 이러한 민사집행법 상의 절차나 실무 상의 절차 뿐만 아니라 정확한 사실관계 조차 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
따라서, 세부적인 검토를 통해 정확한 기초사실관계를 토대로 명도계획을 수립하시는 것이 바람직해 보입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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