서울 2023타경2145 분석 부탁드립니다 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 서울 2023타경2145 분석 부탁드립니다

질문자 : solsof**
2025.06.19 13:58
조회수 106

대법원 판례상 대항력이 있다고 설명되어 있는데 이해가 잘 안되어서요
전입일은 말소등록기준보다 늦은 상태고 선순위 전세권 설정과 그 선순위 전세권에 대한 근저당이 동일날짜이며
그 이후 전입일이 존재합니다.
전세권에 대한 근저당이지만 근저당이 존재하면 대항력을 잃게되는거 아닌가요?

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답변자 : reala**
2025.06.19 15:01
답변 16회 (16점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

성북구 동선동5가 빌라 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 6월8일자의 중랑세무서의 압류입니다. 해당 임차인의 전입신고는 이보다 빠른 2019년 4월3일이므로 임차인은 대항력이 있습니다.
따라서 해당 임차인이 보증금 3억2800만원을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 그러므로 아무리 싸게 낙찰받아도 3억2800만원 이하로는 매수 불가능합니다.
전세권에 대한 근저당은 해당 주택에 대한 근저당이 아닙니다. 이 전세권 근저당의 채무자는 누구인가요? 해당 주택의 소유자가 아니라 임차인입니다. 전세권 근저당은 임차인과 임차인에게 전세금을 대출해준 은행간의 문제일 뿐이며, 낙찰대금에서 그들간에 배당의 문제입니다. 즉 해당 주택이 경매가 진행되는 것과는 전혀 별개의 문제입니다.
입장을 바꿔서 거꾸로 생각하면 답이 나올 거 같습니다. 질문자가 전세자금을 은행에서 빌려 등기부상 깨끗한 집에 보증금을 지급하고 임대차 계약을 한 뒤 전입신고를 했습니다. 보증금으로 3억2800만원을 지급했습니다.
그런데 집주인이 보증금을 반환해주지 않아 경매를 신청했는데, 은행에서 전세자금을 대출받았다는 이유로, 또는 전세권을 설정했다는 이유로 대항력이 없어 4400만원만 배당을 해준다고 하면 용인하고 물러서겠습니까?

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : reala**
2025.06.19 15:09
답변 16회 (16점)

이 사건에 대해 전에도 답변을 한 거 같습니다. 낙찰자인가요? 낙찰자라면 입찰보증금을 포기하든지, 아니면 시세조사 후 투입자금과 시세간의 차이가 없다면 잔금을 납부하는 방향으로 가시면 됩니다.
그래서, 낙찰을 받기 전에 전문가에게 소정의 비용을 지불하고라도 상담을 받는 게 현명한 겁니다.
한가지 명심해야 할 것은 수도권 주택을 감정가의 50% 이하로 낙찰을 받겠다는 욕심은 버려야 합니다. 수도권 주택이 아무도 낙찰을 받지 않고 감정가의 10%대까지 유찰되면 다 그만한 이유가 있는 것입니다. 특히나 해당 사건은 낙찰 후 미납 전력이 있는 사건입니다.
사건번호를 알려주면 남들이 입찰할 거 같아 낙찰을 받을 수 없다고 생각하고 섣부른 욕심에 전문가에게 물어보지 않고 입찰하는 것은 잔꾀에 스스로 넘어가는 것입니다.

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답변자 : ans**
2025.06.19 21:02
답변 22회 (22점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

네이버지식인을 통해 답변을 드렸던 내용입니다.
아마도 당시의 질문자님과 동일인이 아니신가 싶습니다만...
당시의 답변과 달라질 내용은 없습니다.

핵심은, 임차인의 지위와 전세권자로서의 지위는 엄격히 구분해야 하며, 임차인이 임차인으로서의 지위를 강화하기 위한 목적의 전세권으로 인해 대항력이 소멸하는 일은 부당한 만큼 임차인의 대항력의 기준이 해당 임차인이 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적의 전세권이 될 수 없습니다.

또한, 임차인의 대항력을 따지는 기준은 기본적으로 해당 부동산의 말소기준권리인 것이기 때문에, 해당 부동산에 대한 것이 아닌 전세권에 대한 근저당이 말소기준권리가 될 수도 없습니다.

즉, 해당 사건의 경우 등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2019.04.01 전세권이 되겠으나, 임차인의 대항력을 판단하는 기준은 2022.06.08 중랑세무서장의 압류가 되는 만큼 해당 사건의 임차인은 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 것이 맞습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.06.19 21:05
답변 22회 (22점)

쉽게 풀어서 얘기하자면...
임차인은 전입+인도를 통해 대항력을... 이 상태에서 확정일자를 통해 우선변제권을 행사할 수 있습니다만, 이것으로도 부족한 임차인이 본인의 지위를 강화하기 위한 목적으로 전세권을 설정하는 경우는 실무에서 종종 볼 수 있습니다.
즉, 전입.인도.확정일자 만으로도 불안한 임차인들이 전세권을 설정하는 케이스라 할 수 있는데...
결국, 주택임대차보호법 상 임차인의 지위를 보다 강화하기 위한 목적으로 전세권을 설정한 것인데, 해당 전세권이 말소기준권리가 된다는 이유만으로 임차인의 지위에서 대항력 및 우선변제권을 부정한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다 라는 것이 대법원판례의 입장인 것이지요.

또한...
해당 부동산에 대한 근저당 이 아닌 전세권에 대한 근저당, 전세권에 대한 질권 등 은 아예 말소기준권리가 될 수 없습니다.

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