인천19계 2025-508233(1) - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2025.11.13 16:50
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 네이버지식인 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 기본서류 검토만으로 투자적정 등에 대한 판단을 인터넷 상에서 답을 하지도 않겠으나, 답을 듣더라도 이를 신뢰하시는 일은 없으셔야 합니다.

또한, "제가 놓친 다른 중요한 리스크" 라 언급하셨으면, 최소한 질문자님의 판단에 대한 구체적인 내용을 설명하셔야 무엇을 놓치셨는지에 대한 판단이 가능합니다.

본인 역시 인천에 거주 중 입니다만...
질문하신 사건의 경우, 말씀하신 바와 같이 임차권등기인수조건변경 즉, 대항력을 포기한다는 취지의 확약서가 제출된 사건에 해당하는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는다 라는 것은 명백한 사실 입니다.
허나...
많은 초보자분들이 착각을 하고 있는 문제 중 하나인데...
임차권이 주택도시보증공사로 양도되었다고 해서 점유권까지 양도된 것은 아닙니다.
즉, 임차인이 임차권등기 후 임차보증금반환채권을 포함한 임차권등기를 주택도시보증공사에게 양도하고 이사 및 전출을 하는 경우가 대부분이나, 그 이후 소유자가 제3자에게 시세대비 매우 낮은 금액으로 월세로 임대를 하거나, 소유자 본인 또는 지인들이 점유.사용하는 경우가 현실에서는 비일비재하게 발생합니다.
차라리, 전입 등 점유권원이 확인되는 경우라면 명도대상을 특정할 수 있으므로 "그나마" 명도에 큰 어려움은 없겠으나, 그 반대의 경우 신원을 확인할 수 없는 점유자로 인해 상당한 명도저항이 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 현황 상의 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.

추가로...
오피스텔 이라는 것은 사실 상 아파트와 같은 주택의 대체제의 성격을 갖고 있습니다.
주택의 공급이 매우 부족한 지역의 경우라면 오피스텔이 그 대체제로서 상당한 메리트가 있고 따라서 어느정도 수요층이 뒷받침 되겠으나...
그 반대의 경우에는 대체제의 특성 상 수익률 측면에서 상당히 불리해질 수도 있습니다.
최근 송도의 주택시세나 공급.수요를 보시면 오피스텔에 대한 수요에 대한 예측이 가능할테니 반드시 이점 고려하시어 입찰을 준비하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.11.13 18:38
답변 13회 (13점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

인천 송도동의 해당 오피스텔은 권리상 하자가 없습니다. 대항력 있는 임차인이 있지만 대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이라 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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