다가구주택 임차인 경매신청 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.11.20 18:32
답변 21회 (21점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

낙찰 가능성 여부는 등기부상의 채권자, 그리고 임차인의 전입 확정일자 보증금, 그리고 해당 주택의 시세와 예상낙찰가 등을 종합적으로 판단해봐야 합니다.
그중에서 가장 중요한 것은 임차인들의 대항력 여부입니다. 전입신고만 했다고 해서 무조건 대항력이 생기는 것이 아니라, 전입신고 당시 등기부상에 저당 근저당 압류 가압류 담보가등기가 존재했는지 여부를 확인해 봐야 합니다. 임차인 모두가 대항력이 있고 보증금 합계가 시세를 넘는다면 경매신청시 낙찰이 되기는 어렵습니다. 왜냐면 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 아무리 싸게 낙찰을 받더라도 결국은 임차인 보증금 이하로는 매수불가능하기 때문입니다. 물론 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각하는 것은 가능하지만 임차인들 모두의 동의가 쉽지 않아 이또한 어렵습니다.
그러나 임차인이 대항력이 없다면(=입주 당시 근저당 등의 등기가 설정된 상태였다면) 임차인이 경매신청을 하면 경매는 진행됩니다. 단, 경매신청인에게 단돈 1원이라도 배당이 되어야 유효한 경매가 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.11.20 21:02
답변 23회 (23점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 기초사실관계조차 확인할 수 없는 질문으로는 제대로 된 답변이 불가능 합니다.

질문내용 그 어디에서도 임차인들이 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인인지에 대한 판단 근거는 찾아볼 수 없습니다.
주택임대차보호법 상 임차인의 전입+인도 가 대항력의 기본요건이기는 하나, 경매절차에 있어서는 이러한 임차인의 대항요건이 말소기준권리 이전이냐 이후냐에 따라 낙찰자의 추가인수대상 여부가 달라지게 되는 차이가 존재하기 때문이지요.
즉, 말소기준권리가 무엇인지는 알 길이 없으나, 말소기준권리를 기준으로 그 이전 전입+인도를 통해 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 확정일자 및 배당요구 등에 따라 미배당임차보증금 전액 또는 차액이 낙찰자의 인수대상이 되나,
반대로 말소기준권리 이후 대항요건을 갖춘 임차인의 경우에는 낙찰자의 인수대상이 아니게 됩니다.

결국, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금에 대해 판단할 그 어떤 사실관계조차 확인할 수 없는 질문으로는 답변이 불가능한 것이 당연한 일 이겠지요.

쉽게말해, 낙찰가+임차보증금을 포함하여 낙찰자의 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성=총매입금액 VS 해당 물건의 일반매매시세를 비교하여 판단해야 할 문제 입니다.

또한, 여기에는 질문자님과 그보다 앞선 순위의 임차인의 임차보증금 "만" 합쳐서 건물감정가와 비교하는 것 자체도 성립될 수 없습니다.
물론, "무잉여"의 가능성을 염두하신 것으로 보여집니다만, 당연히 배당순위가 앞선다면 무잉여의 가능성은 낮겠으나, 중요한 것은 낙찰자의 입장에서 총매입금액 즉, 낙찰금액+추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 과 해당 물건의 일반매매시세를 비교해봐야 낙찰이 될 수 있을지 없을지에 대한 판단이 가능합니다.

따라서...
등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 건물 전체의 전입세대확인서 및 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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