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임차인의 배당금 납부 이전 이사

등록일 : 2024.06.25 15:17

안녕하세요, 임차권등기 관련 문의드리려 합니다.

현재 다가구주택이 경매 진행중인 임차인입니다. 현재 건물이 낙찰 되어, 낙찰자가 잔금을 납입하고 법원에서 배당표를 작성중입니다. 그러던 와중 낙찰자가 법률대리인을 통해 내용증명을 보내왔습니다.

배당을 받은 후 1주일 이내에 명도를 해달라는 요구였습니다. 그래서 집을 알아보았고, 배당일에 맞춰 이사갈 집에 대한 계약을 진행했습니다

. 그러던 중 법원에서 배당이 미뤄질 것이라는 통보를 작았습니다. 그리하여 이사갈 집의 계약일보다 배당일이 늦춰지게 될 것으로 보입니다.

현재 저는 선순위임차인으로, 배당요구 신청을 한 후 실거주하면서 대항력을 유지하고 있습니다. 배당받는 금액이 전세금 중 일부 배당일 가능성이 있는 상황에서, 명도확인서를 쓰면 나머지 금액까지 다 보장받을 수 있을까요?

특약을 통해 명도확인서 작성하면서 보증금 전액 받아야 효력 발생이라는 조건을 작성할 수 있다고 하던데, 이렇게 하면 가능할지 여쭤보고자 합니다.

감사합니다.

reala** 2024.06.25 16:20

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

요즘엔 경매를 학원에서 제대로 가르쳐주지 않아서 그런가 아니면 귓등으로 듣고 공부하고 낙찰을 받는지 경매에 대해 기본도 안된 낙찰자들이 많네요.
대항력 있는 임차인은 배당기일에 돈을 받고 나갑니다. 잔대금을 납부하자마자 바로 명도를 요구하는 낙찰자들이 정신나간 겁니다.(참고로 대항력 없는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부하는 날로부터 명도를 요구할 수 있습니다)
이렇게 얘기하세요. “주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인의 주택을 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계한다“ 따라서 보증금을 반환받는 것과 주택의 점유를 넘겨주는 것은 동시이행의 관계에 있다, 라고요.
즉, 배당기일에 배당을 받는 것이 바로 임대인의 지위를 승계한 낙찰자가 보증금을 반환하는 시기이고, 이 날짜에 맞춰 이사를 가면 됩니다.
또, 보증금 전액을 배당받는지 여부(즉 낙찰자가 보증금 전액을 반환하는지 여부)에 대해 현재로서 알 수 없는 상황인데, 미리 집을 비워달라는 낙찰자가 정신나간 사람입니다.
그리고 낙찰자의 명도확인서 없이도 배당을 받을 수 있습니다. 이사가는 집의 주인에게 전입확인서를 써달라고 하고, 전입한 이후 전입세대열람원을 떼고 난 뒤, 낙찰자에게 집을 명도한다는 문자나 전화내용, 사진 등의 자료를 제출해 배당일 이후에라도 공탁된 보증금을 찾아갈 수 있습니다. 낙찰자의 명도확인서에 목숨 걸 필요는 없습니다. 요즘 경매학원 강사들이 낙찰자가 무슨 왕이나 점령군처럼 명도확인서로 약자들을 괴롭혀라고 가르치지 않는 이상, 이런 식으로 하는 낙찰자들은 이해가 안되네요.
참고로, 배당기일 3일 전에 법원 게시판에 예상배당금이 공고가 되니 미리 알고 접근하시되, 배당금이 예상보다 적다면 배당이의신청도 가능합니다.
그리고 배당기일은 낙찰자가 잔대금을 납부한 후, 통상 한달 뒤에 열립니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.06.25 19:06

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하시는 "명도확인서" 의 개념이 오류가 있으신 듯 합니다.
명도확인서 라는 것은 임차인이 배당금 수령을 위해 낙찰자에게 명도를 이행했음을 확인하는 서류이고, 이는 낙찰자가 작성 후 인감도장을 날인한 후 인감증명원을 첨부하여 임차인에게 제공하는 서류이지 임차인인 질문자님이 쓰고 말고 할 것이 아닙니다.
말씀하시는 내용은 아마도, 명도이행각서, 명도합의각서 등 일 겁니다.

대항력을 갖춘 임차인의 대항력은 배당이 확정되는 배당기일에 전액배당을 통해 소멸하게 됩니다.
다만...
대항력을 갖춘 임차인이 일부배당이 가능한 경우라면 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명원 없이 배당금의 수령이 가능하나, 전액배당이 가능한 경우라면 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명원을 제출해야 배당금의 수령이 가능합니다.
따라서, 말씀하신 바와 같이 "전액배당" 을 확정될 경우 명도를 이행하도록 하며, 전액배당이 불가능할 경우 낙찰자와의 별도 협의를 통해 미배당임차보증금의 반환과 명도시점을 결정한다 라는 식의 특약으로 합의서를 작성하시면 될 것으로 보여집니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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