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강제경매에 대해서
등록자 : deadsoul** 등록일 : 2024.07.01 16:26 조회 : 629
전세 임차인입니다만 집이 강제 경매된다는 서류를 받았어요..
여차저차 앞뒤 사정이 길지만 궁금한 사항만 문의드립니다.

저는 우선 대항력이 있는 1순위?? 라고 하더라구요.. (용어가 너무 어렵습니다..)

법무사에 찾아가 물어봤는데 제가 경매를 해도 된다고 하더라구요.
경매에 대해서는 아무것도 모르는데 할수가 없잖아요... ;;
우선 기본적으로 궁금한 것은..

1. 집주인이 여기저기 돈을 빌렸기에 문제가 발생되어 근저당이 잡히고.. 강제경매까지 왔다고 하는데, 이러한 상황의 집을 제가 경매로 낙찰 받아도 문제 없는것인가요?? 별의 별 법적 문제가 많을까봐서요...

2. 만약 시세보다 저렴하게 낙찰을 받게된다면,
예를들어 3억인 집이 2억에 낙찰받았다.
근저당은 6천이다. 임차인은 전세 2억이다(본인부담액 1억 + 버팀목 1억). 라면
낙찰 받은 2억보다 더 큰 금액이잖아요?? 제가 2억인데.. 근저당 6천은? 제가 줘야 하는건가요???

너무 모르는 사람이라.. 이런 상황이 너무 스트레스 받고 너무 멘탈이 흔들리네요... 이런일도 겪다니..
도움 부탁드립니다..  
ans**   2024.07.01 17:06 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"여차저차 앞뒤 사정"이 아무리 길어도 정확한 기초사실관계의 확인이 선행되지 않는 이상 모든 질문에 대한 답은 무의미 할 수 밖에 없습니다.
정확한 기초사실관계의 확인이 선행되지 않은 상태에서, 말씀하시는 단편적인 몇가지의 내용만으로는 여러가지 해석의 여지가 발생할 수 밖에 없고 이는 오차범위를 크게 만드는 상황으로 이어질 수 밖에 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 경매사건번호를 통한 경매사건검토 등을 통해 정확한 기초사실관계의 확인, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 답을 구하는 유일한 해법 입니다.

예를 들어...
질문자님이 임차중인 목적물이 아파트인지, 다세대인지 물건용도조차 알 길이 없으나, 말씀하신 바와 같이 대항력을 갖춘 임차인 이라면....
입찰참여여부 이전에 권리신고 및 배당요구 부터 필수가 아닌 선택사항이 됩니다.
즉, 종전임대차계약을 종료하고 임차보증금 전액을 배당을 받거나, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받으면서 명도를 이행하고자 하신다면 권리신고 및 배당요구를 하는 선택을 할 수도 있고....
반대로, 종전임대차계약의 존속기간 뿐만 아니라 계약갱신청구권 또한 행사하고자 한다면 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 방법도 선택되어질 수 있습니다.
이처럼, 질문자님의 상황과 목적에 따라서 권리신고 및 배당요구여부에 따른 장단점 및 손익계산 부터 달라지게 되는 만큼 이를 포함하여 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 최적의 대응방안을 강구하는 것만이 제대로 된 답을 구하는 유일한 방법이라는 점 명심하시기 바랍니다.

따라서, 1번 질문에 대한 답변은 완전히 패스...
2번 질문의 경우....
임차인이자 낙찰자로서 매각절차에서 배당받지 못한 다른 후순위채권자의 채권을 인수하는 일은 없습니다.



대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
reala**   2024.07.01 19:17 
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


1. 경매가 진행중이라면 굳이 별도로 경매신청을 할 필요는 없습니다.
2. 대항력 있는 임차인이라면 보증금을 손해볼 일은 없으므로 일단 안심하면 됩니다. 다만 배당신청 여부에 따라 법률적 효과가 달라지므로 사정과 형편에 따른 적절한 대응을 해야 합니다.
3. 또 직접 낙찰을 받고자 한다면 임차인보다 먼저 배당되는 권리가 있는지를 꼭 살펴보고 입찰해야 합니다. 대항력 있는 임차인보다 먼저 배당되는 조세채권이나 임금채권이 있을 수 있기 때문입니다. 이 경우 낙찰시 보증금으로 전액 상계되지 않아 경우에 따라서는 낙찰대금을 일부 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
4. 전문가를 지정해 경매 절차를 따라가면서 상담을 지속적으로 받는 게 낫습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
 
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