부동산 취득 전 제한 권리사항을 별도로 확인하는 방법이 있을지 여쭤봅니다.

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등록일 : 2024.07.01 17:31

부동산 취득 시 등기부에 기재되지 않는 사항에 관하여 여쭤봅니다.(임차권 제외)

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1. 제한 물권은 어떻게 확인할 수 있을까요?
2. 소송 관련 사항(소유권 분쟁 포함)
3. 임차권은 등기부에 기재된 사항 외는 확인할 수 없는 것이 맞는지요
4. 유치권은 해당 소재지로 가서 행사중이지 않은 경우는 별도로 알기 어려울까요?
5. 기타 이해관계인의 민원 사항은 취득 전 알 수 있는 방법이 있을까요?

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해당 리스크는 별도 확인 할 수 있는 방법이 있을지 전문가의 조언을 구합니다.
읽어주셔서 고맙습니다.

reala** 2024.07.01 19:40

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 제한물권이란 지상권, 지역권 전세권과 같은 용익물권과 유치권 저당권 질권과 같은 담보물권으로 나눕니다.
용익물권 중 지역권과 전세권은 등기를 해야 하므로, 일반인이 등기를 보고 알 수 있습니다. 그러나 지상권은 등기를 하지 않아도 법에서 정한 일정한 조건이 된다면 성립합니다. 법정지상권이 성립여부에 대해서는 등기부와 대장, 그리고 건축물 건축연도, 소유자 변동사항 등을 종합적으로 검토해야 알 수 있습니다. 책 한권으로도 설명하기 어려운 복잡한 논리가 있습니다.
담보물권 중 저당권과 질권은 등기부에 기재되므로 쉽게 알 수 있습니다. 그러나 유치권은 등기부에 기재되지 않는 권리입니다. 유치권의 성립조건에 부합하면 성립하므로 이또한 성립 조건을 꼼꼼이 따져봐야 합니다.
2. 해당 부동산에 관한 모든 소송이 등기부에 기재되는 것은 아닙니다. 다만 선순위가처분 등은 등기부에 기재되어 있으므로 소송결과를 지켜봐야 합니다.
3. 임차권은 등기 시점이 중요한 게 아니라, 기존 임차인의 전입신고와 확정일자가 중요합니다. 그에 따라 대항력과 우선변제권이 달라지기 때문입니다.
4. 유치권은 점유가 필수조건입니다. 유치권자의 점유가 없다면 성립할 수 없습니다. 다만 유치권은 신고 의무가 없습니다. 즉 신고 여부에 따라 성립유무가 판별되는 게 아닙니다.
5. 무슨 소린가요?

책 열권으로도 설명이 안되는 추상적인 질문이 아니라, 구체적인 질문을 해야 답변도 쉽습니다. 제한물권에 대해 모르는 거 빼고 다 가르쳐줘, 라는 식의 질문이라면 답변도 어려울 수밖에 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.07.01 22:29

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 제한물권은 크게 용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 과 담보물권(유치권,질권,저당권) 으로 분류됩니다.
기본적으로는 등기되는 권리가 대부분이므로 등기사항전부증명서를 통해 이를 확인할 수 있습니다만...
법정지상권, 통행지역권, 유치권 의 경우 대표적으로 등기되지 않는 제한물권에 해당합니다.
이러한 권리는 사실 상 현황조사를 통해 성립여부 및 성립 가능성을 확인하는 것 외 특별한 방법은 없습니다.
즉, 각각의 권리에 대한 성립요건을 숙지하신 후 이와 관련된 권리의 존재 가능성을 현황조사를 통해 확인 후 판단해야 하는 것이 유일한 방법 입니다.

2. 소유권분쟁에 앞서 처분금지가처분 등 을 설정하지 않는 이상 소유권과 관련된 각종 소송관계를 확인할 수 있는 방법은 없습니다.

3. 등기사항전부증명서 상 등기되는 임대차와 관련된 권리는 전세권, 임차권등기 뿐 입니다만, 이 두가지가 없다고 해서 임대차가 없다는 의미는 아닙니다.
주택의 경우라면 전입+인도, 상가의 경우라면 사업자등록+인도 를 대항요건으로 하는 만큼 당연히 전입세대확인원 또는 사업자등록현황서, 확정일자등록현황서 등 을 통해 임대차관계의 확인이 가능하며, 당연히 이 역시도 공부 확인 후 현황조사를 통해 재확인 해야 할 문제 입니다.

4. 유치권의 특징 중 하나는 권리신고의 의무가 없다는 점 입니다.
따라서, 경매로 매각이 진행 중인 상황이 아니라면 유치권권리신고를 할 수도 없지만, 유치권권리신고를 하지 않는다 하더라도 유치권은 행사할 수 있습니다.
따라서, 앞서 답변드린 바와 같이 등기되지 않으며, 권리신고의 의무도 없는 유치권의 경우 현황조사가 유일한 해법 입니다.

5. 개인정보보호법 상 민원내용은 공개되지 않는 바 확인할 수 없습니다.

질문이 굉장히 광범위하고 애매모호한 터라, 원론적인 답변만 가능합니다.
수많은 변수에 따라 수많은 경우의수가 존재하는 문제인 만큼 구체적인 사실관계에 따라 확인 가능한 내용과 그 방법이 모두 달라질 수 있는 만큼 얼핏 떠오르는 방법이라는 것 조차 십수가지가 넘습니다.
따라서, 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 방법과 절차를 확인하시기 바랍니다.

무엇보다...
말씀하시는 취득의 방법이 일반매매 인 경우라면... 질문하셨던 내용들에 대해 매도인이 매수인에게 고지하지 않았다면 계약의 취소청구 및 그에 따른 손해배상청구도 가능한 문제인 만큼 매수인으로서 매도인에게 충분한 자료제공을 요구하시고, 이를 재확인하는 과정을 통해 질문에 대한 답을 구하시어 매수를 결정하시면 될 문제 입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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