전세집 강제경매의 무잉여 취소 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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전세집 강제경매의 무잉여 취소 문의

등록일 : 2024.07.12 10:15

안녕하세요. 여기저기 알아보다가 너무 답답해서 이곳에 문의드립니다.
법원내 무료상담소나 대한법률구조공단 무료상담을 받아봐도 답을 정확히 못해주네요.

저는 대항력이 있는 1순위 임차인이고
제가 살고 있는 빌라 전세집이 가압류가 걸려서 현재 강제경매가 진행중입니다.

사건번호 : 2023타경46102
전세금 ; 2억3천만원
감정평가액 : 2억3천만원
빌라시세 : 정확히는 모르나 전세금보다 낮은것 같습니다.

임대차 계약일 ; 2021년 1월 15일
전입일 : 2021년 1월 15일
확정일자 : 2021년 1월 15일

가압류1 일자 : 2023년 8월 21일 (캐피탈회사, 금액 2천7백만원) <== 경매 신청자
가압류2 일자 : 2023년 9월 26일 (카드회사, 금액 2천8백만원)
압류1 일자 : 2023년 10월 19일 (부천시, 금액모름)

여기서 가압류1 캐피탈회사에서 강제경매를 신청했습니다.
임차인인 저는 권리신고와 배당요구를 한 상태입니다.

이 상황에서 현재 4번 유찰이 되었고 5번째 기일이 잡혔습니다.
5번째 기일의 최저매각가격은 5천5백만원 정도입니다.

이 경우에 임차인인 저에게 배당되는 금액이 2억3천만원이기 때문에 경매신청자가 받을 돈이 없는데, 무잉여 취소가 되는건가요? 아닌가요?
해당 사건의 담당 경매계에 물어보니, 이 사건은 무잉여 취소에 해당되지 않는다는 답변을 받았습니다.
그 이유는 선순위 임차인은 채권자로서의 권리가 없는 것으로 법원이 판단하기 때문에 가압류1 캐피탈 회사보다 선순위 채권자가 없는것으로 판단하여 무잉여 취소가 되지 않고 낙찰될때까지 계속 경매가 진행된다고 합니다.
낙찰이 되도 캐피탈 회사가 받을 배당금이 없는데 무잉여 취소가 안된다는게 이해가 가지 않습니다.
경매계는 계속 같은 말만 반복할뿐이고 제가 이해를 못하고 있다고 합니다....
제가 잘못 알고 있는 건가요?
혹시, 누군가 2억3천(선순위 배당금)+2천7백(캐피탈회사 채권금액)+당해세+경매비용=2억5천7백+알파 만큼의 금액으로 낙찰을 받을때까지 계속 경매가 진행되는건가요?
그렇다면 빌라시세나 감정평가액보다도 높은 금액이라서 현실적으로 아무도 이 경매에 입찰하지 않을 것인데, 그럼 평생동안 무한정 경매가 진행되는 건가요?
도움 부탁드립니다.

reala** 2024.07.12 13:12

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

경매계에서 왜 무잉여에 해당되지 않는다고 하는지, 그리고 선순위 임차인이 채권자로서의 권리가 없다고 판단하는지, 이해하기 어렵네요.
혹시, 전입신고상의 문제는 없었는지, 예를들면 전입을 뺐다가 다시 전입한건 아닌지, 아니면 전입신고를 엉뚱한 주소지로 한 건 아닌지, 등등 임차인의 대항력과 우선변제권 자체에 어떤 흠결이 있었는지 여부부터 파악해야 겠네요. 무잉여의 가능성이 있다고 판단했으면 법원은 경매신청권자에게 일정금액 이상으로 매수신청을 하지 않으면 경매를 계속 진행할 수 없다고 통보하도록 되어 있습니다. 확인해 보세요

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.07.12 17:38

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무잉여에 대한 문제 뿐만 아니라, 매각절차 부터 사실 상 상당히 이해가 되지 않는 사건에 해당합니다.

1. 정상적인 경우라면 1회 유찰 이후, 경매법원은 무잉여의 가망을 인지하고 채권자에게 채권자매수통지를 해야 하는 것이 맞습니다.
그럼에도 불구하고, 무잉여에 해당하지 않는다??? 라는 법원 경매계의 답변 자체에 의문이 생길 수 밖에 없는 바, 사건기록열람을 통해 재확인 하시는 것만이 답을 구하는 유일한 방법입니다.

2. 무엇보다...
법원경매는 기본 4회차 매각기일을 지정함으로서 이를 기준으로 예납금을 납부하도록 하고 있습니다.
따라서, 4회차 매각기일까지 입찰자가 없어 유찰이 된 경우, 법원은 경매신청채권자에게 추납통지서를 발송하게 되고, 이에 따라 채권자가 추가예납을 하면 추가적인 매각기일이 지정되는 것이고, 그 반대의 경우라면 기각결정이 이루어지게 되는 것이 통상의 절차 입니다.
즉, 무한정 경매가 진행될 순 없다는 의미 입니다.
허나, 지난 2024.07.09 회차 매각기일에 유찰이 되었으나, 그 이후 추납통지서의 발송 기록조차 확인되지 않습니다.
법원이...매각절차를 진행함에 있어 발생하는 예납금을 납부하지 않았는데도 추가매각기일이 지정된다??? 라는 사실 또한 이해하기 어려운 상황이라 할 수 있습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans** 2024.07.12 17:40

"선순위 임차인은 채권자로서의 권리가 없는 것으로 법원이 판단하기 때문에 가압류1 캐피탈 회사보다 선순위 채권자가 없는것으로 판단"
이라는 부분에 대해서는 반드시 재확인이 필요할 것으로 보여집니다.
경매정보사이트 상에서는 이러한 답변의 근거는 찾아볼 수 없으나, 그렇다고 법원에서 근거없는 얘기를 하진 않았을테니까요.

ydkim10** 2024.10.26 01:33

위의 답변들 모두 감사드립니다.
혹시나 이글을 보시는 분들께 조금이나마 도움이 되고자,
약 세달 넘게 지난 시점에서 결과를 말씀드립니다.

세달 전에 법무사를 통해 상담을 받고, 해당경매에 입찰하여 최종 낙찰을 받았고 현재 등기이전까지 끝마쳤습니다.
결론은 원칙적으로는 무잉여취소가 되어야 맞으나 법원에서는 그냥 진행시킨다....입니다.
조금 황당하지만 사실이 그렇습니다.

법원에서는 배당할 때 선순위 임차인을 우선으로 두는건 맞지만,
무잉여 취소 요건을 해석할때는 임차인을 채권자로 보지 않아서 임차인은 순위에서 아예 빠지는거 같습니다.
100퍼센트 정확한건 아닐 수 있으나 전에 경매계에서 답변해 준 내용으로 보아 이렇게 밖에 추측이 안되네요.
그때 전화로 물어봤을때 경매계에서 말하길, "일반적으로 말하는 채권자와 법원에서 보는 채권자는 다르다"라고 하더군요.

하지만 여기서 한가지 더 의문점은,
그냥 그대로 경매를 진행시켜서 누군가 낙찰을 받는다면.
강제경매를 신청한 캐피탈회사에는 배당금이 한푼도 안돌아가는데 그래도 무잉여취소가 안된다는 것인가?라는 겁니다.
결과적으로는 '그렇다'입니다. 경매신청한 채권자에게 배당금이 한푼도 안돌아가도 그냥 진행시킵니다....-_-;;
그래서 임차인인 제가 입찰해서 낙찰을 받을수 있었습니다...

종합적으로 볼때 법원도 법을 안지킨다..라고 하기보다 그냥 해석을 달리한다..라고 해야될거 같습니다.
법무사도 명확한 이유를 설명해준건 아니고, 법원에서는 그렇게 하니까 임차인인 제가 입찰해도 된다고 해서 낙찰을 받게 됐습니다.
셀프낙찰 밖에 답이 없던 저로서는 제가 직접 강제경매를 신청하지 않고, 이미 진행되는 강제경매에 입찰할 수 있어서 조금은 유리하게 되었네요.

제가 겪은 법원만 그럴수도 있으니,
혹시나 비슷한 일을 겪으시는 분들 중에서 무잉여취소를 확인하고 싶으시면 법원에 직접 물어보는게 좋을듯 싶습니다.

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