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다세대가구 배당 시 소액임차인
등록자 : okm88** 등록일 : 2024.07.18 20:28 조회 : 141
안녕하세요, 경매 배당관련 질문드립니다.
컨설팅 비용이 필요한 비용지불의사 있습니다.

먼저, 현재 입주한 건물은 다세대 66가구이며 건물이 통으로 경매에 올라간 상태입니다. 이때 대항력 있는 임차인은 없으며 경매계에서 배당은

전체매각대금 x 호실별금액/감정평가액 합한 금액

로 진행된다고 하였습니다. 이러한경우, 소액임차인이 보장받을 수 있는 최우선변제금은 우선적으로 변제되는지, 된다면 후에 차액을 호실별금액으로 계산하는것인지 여쭤보고 싶습니다.
다가구의 경우 1.최우선변제 2.경매비용3.세금및채권 4.확정일자 및 전입신고 순서로 알고있는데 다세대의 경우 소액임차인은 어떻게 되는 것일까요?
예를 들어 제 보증금액이 7천이어서 2천5백이 최우선 변제된다면 이를 먼저 받고, 안분배당하는 것인지 궁금합니다

사건번호는 2022타경 103363입니다
감사합니다. 
reala**   2024.07.18 23:23  (25회, 65점)
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.


신림동의 해당 오피스텔, 전부 독립등기된 집합건물이지만 개별매각이 아니라 건물의 전체 일괄매각입니다. 배당은 우선 각 호실별로 감정가 비율에 맞게 안분배당된 매각대금에서 최우선변제금이 배당되고, 비율에 맞도록 근저당채권자가 배당을 받습니다.(대항력 있는 임차인이 일부 있지만 전부 대항력이 없다고 가정하고, 조세채권 임금채권 등의 변수도 없다고 가정합니다)

이후 각 호실별 잔여금으로 확정일자부 임차인과 각 호실별 채권자가 우선순위에 따라 배당을 받습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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ans**   2024.07.19 01:07  (45회, 75점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

이러한 다소 복잡한 방식으로 배당이 이루어지게 되는 만큼 다수의 집합건물이 공동담보로 설정되어 있다 하더라도 개별매각으로 진행하는 것이 채권자의 입장에서도 보다 유리한데, 개별매각이 아닌 일괄매각으로 진행했다는 점 부터 다소 특이하긴 합니다.^^;;

어찌됐든...
집합건물이 개별매각이 아닌 일괄매각으로 진행된 이상, 안내받으신 바와 같이....

1. 낙찰대금을 각호수별감정평가비율에 따라 각세대별매각대금액을 나누게 되며
2. 각 세대별 매각대금에서 소액임차인의 최우선변제가 각각 이루어지게 되고
3. 각 세대별 임차인의 확정일자의 우선변제권과 각세대별로 근저당권의 비율 에 따른 순위경합에 의해 배당이 이루어지게 됩니다.

또한...
집행비용-소액임차인의 최우선변제-확정일자의 우선변제권 및 등기사항전부증명서상 권리의 종류와 일자에 따른 순위경합 순으로 배당이 이루어지게 됩니다.

체납세금 및 공과금은... 얘기가 상당히 복잡해집니다.
작년 전세사기사건 이후 개정된 국세.지방세기본법에 따라 과거와 달리 당해세의최우선배당예외가 적용되고 있습니다만, 이는 임차인의 확정일자의 우선변제권과의 관계에서만 적용됩니다.
즉, 당해세라 하더라도 임차인의 확정일자의 우선변제권과 당해세의 법정기일의 순위경합에 의해 배당이 이루어지게 됩니다만, 근저당권자를 비롯한 다른 채권자와의 관계에서는 당해세가 항상 우선하게 되는 만큼 말씀하시는 내용처럼 그 순위가 딱 떨어지는 것이 아니니 이점 참고하시기 바랍니다.



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