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미상의 임차인과 후순위 임차인에 대한 질문

등록일 : 2024.08.15 23:41

안녕하세요.

2024타경61514 물번2에 대한 물건을 보고있지만 실마리가 풀리지 않아 이렇게 글을남깁니다.

1.근저당(2017년)보다 빠른 선순위 임차인 손oo이 있습니다. (2013년 전입신고, 보증금/월세 미상)

2.이때 당시 임차인이 전입신고가 되있음에도 은행에서 근저당을 실행해주었습니다.
근저당 담보비율이 매매가에 35%정도로 보아 임차인의 보증금을 제하고도 근저당 회수에 문제없기에 대출을 실행해주었을까요?

3.전입,확정, 아무것도 신고하지 않은 보증금 300에 계약한 임차인 윤oo 한명 더 있습니다. 유한회사 대산이(임대업사업자입니다) 소유권을 가져오고나서 다른 임차인을 구했을텐데, 선순위가 있음에도 또다른 세입자를 구한다는게 합법적이지 않은거 같은데.. 소유권이전한 17년부터 24년까지 임차인들에게 전입신고를 하지말라고 권유했을수도있나요? 아니면 임차인들이 정말 모르고 전입신고를 안했을까요?

4.전입신고한 손oo은 가짜 임차인일것 같습니다. 13년부터 24년까지 계약을 지속하진 않았을것 같고, 또다른 임차인이 계약되어있고 대항력 또한 없을거라고 생각됩니다. 점유+전입이지만 점유는 하지 않는것으로 생각(임차인 윤oo가 점유하고있다라고 생각), 그렇다고 임차인등기도한것도아니고... 그럼 이분은 도대체 어디에???

5.기타 내용에 채무자(소유자) 점유, 임차인 점유라고 되어있는데...소유자가 점유하고있다는게 이해가 되지 않습니다. 손oo, 윤oo 모두 채무자(소유자)와 관련자일수도있나요?

6.사실관계를 파악하기 위해 물건지에 수차례 방문하였으나 만나뵙지 못했고 연락처를 남기고왔으나 연락이 없네요. 문앞에 메세지를 두번 붙혔지만 메세지는 없어져있었고 관리비 등 미납은 없는것으로 보아 거주하는것으로 보입니다. 왜 연락을 주지 않는걸까요?? 만나보려면 어떻게해야하죠??

7.전입신고한 선순위 세입자로 인한 대출이 어려울수도있고 해당 세입자의 전출은 어떻게해야하는지도 궁금합니다.

8.가짜임차인이라는게 확실해진다면 현재 임차인인 윤oo에게 임대차계약에 대한 내용을 받아 손oo이 가짜라는걸 증빙할 수 있는 근거자료가 되나요? 이걸로 손oo을 전출시킬 수 있나요? 은행에도 대출을 받을 수 있을까요? 또한, 손oo은 대항력이 없는게 확실하고 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. 맞나요?

reala** 2024.08.15 23:53 (13회, 30점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

전입이 되어 있다고 모두 임차인이라고 단정할 수 없고, 보증금을 신고했다고 해서 무조건 임차인일 가능성도 없습니다.
필요한 정보만 파악하면 됩니다.
우선 전입신고하지 않은 윤씨는 임차인이든 아니든 낙찰자와는 상관없습니다. 진정한 임차인이라 하더라도 임차인으로서의 보호를 받지 못하고 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
문제는 손씨인데, 2017년6월 광주축협에서 정상적인 대출이 나갔다면 임차인이 아닐 가능성이 높습니다. 선순위 임차인이 있는 경우, 금융권은 대출을 실행하지 않는 것이 일반적입니다. 광주축협에 손씨의 무상거주 각서등을 받아둔게 있는지 확인하고 입찰하면 됩니다. 확인이 되지 않으면 입찰하지 않으면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.08.16 16:28 (17회, 52점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

2. 무상임차인 이거나, 말씀하신 바와 같이 임차보증금을 고려하더라도 채권회수에 문제가 없다는 판단하에 대출이 실행되었을 수 있습니다.

3. 소유권을 가져오고 나서 다른 임차인을 구한다??? 가 아니라, 임대차가 있는 상태에서 소유권이전이 이루어졌을 수도 있습니다.
또한, 임차인들에게 전입신고를 하지 말라했는지, 임차인들이 몰라서 안한 것인지는 당사자 만이 알 수 있는 내용 입니다.

4. 합리적인 추론이기는 하나, 가짜임차인??? 이 라기 보다는... 전입신고를 하지 않은 윤순X의 점유가 확인되는 만큼, 손학X과 가족이 아닌 이상 손학X은 대항요건 즉, 점유이탈에 따른 대항력 상실 사유에 해당할 수 있습니다.
즉, 윤순X과 손학X 의 관계에 따라 대항력 성립여부가 달라질 수 있는 상황입니다.

5. 현황조사 등을 통해 정확한 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없을 때, 경매법원은 전입세대 및 주민등록열람을 통해 확인된 세대를 모두 임차인으로 분류하게 되고, 소유자의 전입이 확인될 경우 채무자 및 소유자 점유 라 표시합니다.
즉, 굉장히 형식적인 내용인 것이지 명확한 근거가 될 순 없는 만큼 반드시 현황조사 시 재확인 해야 할 문제 입니다.

6. 점유자를 만나보려면 만날 수 있을 때 까지 방문하는 것 외 다른 방법은 없습니다.
왜 연락을 주지 않는지는 당사자가 아닌 이상 알 수 없습니다.

7. 당연히 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 성립여부에 따라서 그 답은 모두 달라집니다.
따라서, 질문하신 내용만으로는 이에 대한 답을 하는 것 자체가 무의미 합니다.

8. 윤순X의 임대차계약서를 비롯해 점유사실을 확인할 수 있다면, 앞서 답변드린 바와 같이 대항요건의 상실사유에 해당하는 바 이를 원인으로 한 주민등록말소신청이 가능합니다.
다만... 낙찰자가 대금납부도 하지 않은 상태에서 윤순X 으로 부터 임대차계약서 등을 제공받을 수 있을지는...장담할 수 없습니다만, 이것이 가능하다면 잔금납부시 경락잔금대출도 가능할 것이고, 낙찰자가 인수해야 할 손학X의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않을 수 있습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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