소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자의 선순위 전입신고

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[질문] 소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자의 선순위 전입신고

질문자 : po**
2025.04.18 21:59
조회수 13

매각물건명세서에서는 소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자의 성명이 보이지 않으나
전입세대확인서에서는 소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자가 거주자로 근저당권(2017-07-13)보다 선순위(2017-05-02)로 등록되어 있습니다.
토지의 등기사항을 은행에서는 이 내용을 알고 있는지는 알수 없으나 소유자가 이 물건에 토지에 담보로 되어 있는 상황에서
중간에 근저당권 공동담보 소멸표시(2016-11-14)가 있고 그뒤에 관계자가 전입신고(2017-05-02)를 한것으로 나와 있습니다.
전입신고 몇일뒤에 근저당권담보추가(2017-05-08)가 되어 있고요. 그 뒤에 담보가 증가하면서 채권액도 늘었습니다.
건물등기에서는 근저당권설정이 2017-05-08로 되어 있고요. 건물이 지어지고 나서 인허가후 사용승인일이 2017-04-07
소유권보존이 2017-04-19입니다.
그리고 부동산의 현장조사서에는 소유자와 세대구성을 하고 있는 관계자를 제외한 나머지 임차인은 각 세대에 전입되어 있다고
표시하고 있습니다.

제가 궁금하게 생각하고 있는것은 소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자가 근저당권보다 선순위에 나타내고 있습니다.
소유주와 세대구성을 하고 있는 관계자가 추후 법적으로 보증금에 대해서 요구할수 있는것과 요구를 했을때 허위로 작성된
임대차계약서, 보증금 지급내용, 전입신고, 관련 전기사용량을 통하여 법원을 통해서 선순위를 인정받을수 있는지
경매에 낙찰받은 사람이 허위로 작성된 금액을 인수해야 되는지가 궁금합니다.

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답변자 : ans**
2025.04.19 11:15
답변 34회 (34점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 불가능 합니다.
사용승인 및 소유권보존등기 이전의 전입+인도 를 통해 대항력은 유효합니다만, 소유자와 동일세대구성권 사이에는 임대차 및 대항력이 인정되지 않습니다.
가족과 같은 특수관계인 사이에 임대차가 성립할 수도 있으나 이는 엄연히 분리된 독립세대인 경우에 해당하는 것이고, 특수관계인에 해당하는 만큼 당연히 임대차를 입증할 수 있는 "실체적 사실" 을 전제로 합니다.
따라서, 말씀하신 단편적인 내용만으로는 임대차 및 대항력 성립여부 및 성립 가능성을 명확하게 판단할 수 없으나, 임대차계약서, 금융거래내역 등이 존재할 가능성도 희박하긴 하나 동일세대를 구성하고 있는 이상 임대차 및 대항력의 성립 가능성은 희박할 것으로 보여집니다.

다만, 앞서 답변드린 바와 같이 단편적인 몇가지의 내용만으로 명확한 답변이 불가능한 문제이고, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는 소유자 외 전입에 해당하는 만큼 당연히 세부적인 검토를 통해 이를 반드시 재확인 해야 하겠지요.^^

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.04.19 12:13
답변 28회 (28점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 분석이 가능합니다.
소유자와 세대구성을 하고 있다는 의미가 소유자의 가족이라는 뜻인가요? 부부간의 임대차를 제외하고 가족간의 임대차도 실질을 따져 그 실질이 임대차면 임대차 관계를 인정합니다. 물론 임차인은 스스로 자신의 임대차를 입증할 책임이 있습니다. 입증하지 못한다면 보증금 반환을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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