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[질문] 명도 관련해서 질문 드립니다.

질문자 : ktn**
2025.05.26 03:00
조회수 24

임의경매(2024타경31824(1,2,3))로 지식산업센터를 낙찰받아 소유권이전까지 마쳤습니다.
세 물건 모두 신탁회사가 수탁자로서 소유했고 위탁자는 개인이며 동시에 채무자였습니다.
이제 명도를 시작합니다. 그런데 점유자로 추측되는 위탁자가 연락을 전혀 받지를 않아 많이 답답하네요.
일단 신탁사에 물어본 바론 따로 임대차계약이 있진 않다고 합니다. 다만 위탁자가 임의로 제3자에게 임대를 주었을 가능성도 완전히 배제하진 못하겠습니다. 점유자는 세 부동산 모두에 개인사업자 등록을 해놓은 상태입니다. 물건지엔 아무도 상주하지 않습니다.
차후 진행에 관하여 몇 가지 궁금한 점이 있습니다.

1.
인도명령을 신청해야 할까요? 점유이전금지가처분 신청을 해야 할까요? 만일 둘 다 해야 한다면 어떤 순서로 진행을 해야 할까요?

2.
위탁자를 상대로 명도를 진행할 경우에 위탁자가 채무자라는 것과 부동산 등기부등본 갑구에 신탁에 관한 기록이 있는 것 말고는 직접 점유를 한다는 명시적인 증거가 없습니다. 매각명세서에도 아무런 언급이 없습니다. 물론 세 부동산에 점유자가 사업자등록을 했고 현재도 그 회사들 이름으로 관리실에선 관리비 고지를 하고 있습니다. 이 정도 정보로도 위탁자를 점유자로 설정하여 인도명령이든 점유이전금지가처분이든 신청이 가능할까요? 만일 점유를 특정할 수 있는 서류를 더 첨부해야 한다면 어떤 걸 해야 할까요?

3.
위탁자를 상대로 인도명령이나 점유이전금지가처분 신청을 할 때 이름이나 주소를 어떻게 써야 하는지 궁금합니다. 위탁자가 개인사업자이니 그 개인의 이름으로 신청을 하되 사업자등록에 관한 정보를 물건지와 함께 적고 송달 장소만 위탁자 집으로 하면 될까요?

4.
명도 대상인 부동산이 총 세 개인데 한 번의 신청서에 물건지 세 개를 다 언급해도 괜찮은가요 아니면 각 물건지 별로 하나씩 신청을 해야 하나요?

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답변자 : ans**
2025.05.26 05:06

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

명도는 법원경매의 절차 중 가장 많은 변수가 존재하는 만큼 이에 따른 수많은 경우의 존재가 발생할 수 밖에 없는 바, 단편적인 몇가지의 내용만으로 그 답을 내리시는 일은 없어야 합니다.^^;;

1. 예~~전 경매기본서적에서는 점유이전금지가처분을 언급하는 경우가 상당했으나, 이는 그 실효성 및 타당성을 토대로 판단해야 할 문제입니다.
쉽게 말해, 점유이전금지가처분이 필요한 상황이라면 이것이 필요하겠으나, 그것이 아닌 이상 법원경매의 경우 인도명령이라는 제도가 존재하는 만큼 그 실효성이 크지 않은 것이 현실이기 때문이지요.
허나, 질문하신 내용 그 어디에서도 점유이전금지가처분의 실효성을 판단할 근거는 찾아볼수 없습니다.

2. 명의신탁에 따른 위탁자이든, 수탁자이든...
명도는 점유자를 대상으로 하는 것 입니다.
특히나, 명의신탁의 경우 통상 위탁자가 그 점유자인 경우가 대부분이긴 합니다만, 상가.공장 등의 경우 사업자등록과 점유권원이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문에 임대차 및 점유관계에 따라서 점유이전금지가처분의 실효성 및 타당성 을 검토한 후 명도방안을 수립해야 하는 것이 바람직 합니다.
점유이전금지가처분이 굳이 필요없음에도 불구하고 이를 해야 할 하등의 이유는 없을 테니까요.

3. 앞서 답변드린 바와 같이 위탁자냐 수탁자나...의 문제가 아니라 명도는 점유자를 그 대상으로 합니다.
다만 이 경우 점유자가 수탁자가 아닌 위탁자 즉, 소유자가 아닌 채무자로 보여지는 만큼 기본적으로 채무자를 인도명령의 피신청인으로 하는 것이 바람직 합니다.
단, 당연히 임대차 및 점유관계는 반드시 재확인 하시어 점유자를 피신청인으로 한 인도명령을 신청해야 하는 것이 맞겠지요.

4. 3개의 물건번호가 존재하는 만큼 기본적으로 당연히 각각의 물건번호에 따라 인도명령을 신청해야 하는 것이 맞습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.05.26 15:57

반갑습니다.
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https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

1. 현재 점유자(사업자등록을 한)를 상대로 점유이전금지가처분과 인도명령을 동시에 진행하는 것이 낫겠네요. 현 점유자에 대한 인적사항을 모른다면 전소유자를 상대로 먼저 진행하면 됩니다.
2. 네 위탁자를 상대로 인도명령 신청하면 됩니다. 신탁등기가 되었고, 실제 점유자가 위탁자라고 밝히면 됩니다. 신탁등기에서 대외적으로는 신탁사가 소유자이지만 대내적으로 위탁자가 실소유자입니다.
3. 인도명령 대상의 주소지에 받을 상대방이 없다면, 즉 수령 가능성이 없다면 상대방의 주소지로 송달장소로 지정해도 됩니다.
4. 인도명령 신청서 한 장에 3건을 기재하는 게 낫겠네요.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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