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[질문] 전세권이 소멸기준일 경우 새입자의 보증금 인수여부 질문드립니다
  • 질문자 : yjh7**
  • 2025.05.26 16:15
  • 조회수 20

제주지방법원 2024타경 26584 물건입니다

2022.04.26 전세권설정이 우선순위 권리이고 소멸기준권리로 나와있습니다.
부동산 공부할때 소멸기준권리를 포함한 이후의 권리는 소멸하는 것으로 배웠으며
전세권이 소멸기준이 되는 기준은
1. 최선순위권리
2. 새입자가 경매신청
3. 배당요구
이 3가지가 충족 될 경우 전세권이 소멸기준이 된다고 배웠습니다.
근데 이번 사건의 경우 매각물견 명세서상 배당받고 남은 전새금을 낙찰자가 인수한다고 매각물건 명세서에 표기돼있습니다.
제가 공부한 소멸기준의 소멸이랑 상이한 내용같아서 질문드립니다.
제가 확인하지 못한 권리분석 포인트가 있을까요???

또한
전세권 설정일, 임대차기간(점유기간), 전입일, 확정일 모두 다르게 나오는데
전세권 설정일은 확정일짜 이후 자유롭게 설정할 수 있는건가요?? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.05.26 17:14
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


제주 이도이동 빌라 경매 사건의 임차인은 2가지 지위를 모두 가지고 있습니다.
등기부에 전세권을 설정하였으므로 민법상 전세권자의 지위와
전입과 확정일자를 갖춘 주택임대차보호법상의 임차인의 지위를 동시에 가졌습니다.
전세권으로 임의경매를 신청했으므로 전세권은 소멸되지만..
전세금 전액 배당을 받지 못하면
주임법상의 대항력 있는 임차인의 지위를 내세워 그 미배당분에 대해 낙찰자에게 반환을 요구할 수 있습니다.

전세권은 전입확정일 이전에 설정할 수도 있고, 이후에 설정할 수도 있습니다. 전세권은 소유자가 동의해줘야 하므로, 개별 사안마다 다릅니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.05.26 18:16
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하시는 3가지??? 라는 것부터 오류 입니다.
선순위전세권이 매각을 통해 소멸하는 경우는...
선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자의 지위에서 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우 이 두가지 입니다.
즉, 여기에 임차인의 지위에서 지급명령 또는 임차보증금반환청구를 원인으로 한 강제경매를 신청하거나, 전세권자가 아닌 임차인의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우는 해당하지 않기 때문에 이는 엄격히 구분해야 하는 것이 맞습니다.

2. 질문하신 사건의 경우, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 만큼 해당 선순위전세권은 매각을 통해 소멸하는 것이 맞습니다.
허나, 이와 별개로 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있는 만큼 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되며, 이때 임차인의 대항력의 기준은 선순위전세권이 아니라 2022.08.25 신한은행의 근저당을 기준으로 하게 됩니다.
즉, 선순위전세권이 존재할 경우 전세권자의 지위와 임차인의 지위를 엄격히 구분해야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

3. "제가 확인하지 못한 권리분석 포인트???" 를 말하려면, 질문자님이 확인한 권리분석 포인트가 무엇인지 알아야 하는 만큼 이에 대한 답변은 불가능 합니다.

4. 전입, 확정일자, 전세권설정일자가 동일해야 할 하등의 이유는 없습니다.
일련의 과정으로 보아할 때, 임대차계약서 작성 후 확정일자를 받고 전세자금대출을 받은 후 전세권을 설정하고 그 이후 전입 및 점유개시를 한 것으로 보여지며, 이는 실무에서 흔히 볼 수 있는 과정입니다.


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