입찰희망물건 분석 부탁드립니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 입찰희망물건 분석 부탁드립니다.

질문자 : bk8112**
2025.07.08 10:36
조회수 21

안녕하세요. 경매상담신청이 처음이라 여기에 문의드리고 기회가 되면 전문적으로 상담받고 싶어 글 남깁니다.

1. 구매목적: 세컨하우스로 활용 및 숙박업 운영
부연설명: 대식구가 자주 모일 공간이 필요하고 가족끼리 쉴 곳으로 활용하되, 사용하지 않을 때는 펜션/에어비앤비/농어촌숙박업으로 수익창출
2. 예산: 3억대
3. 희망위치: 용인일대

위와 같은 목적을 달성하고자 검색한 결과 "2024타경63375" 물건을 발견하였는데요. 아래와 같은 문의사항이 있어 답변을 부탁드립니다.

문의1: 임차인이 존재하는데, 보증금은 얼마이며 보증금을 돌려주면 해결가능한건지요?
문의2: 답이 있어 농지취득자격증명이 필요합니다. 매입 후에 농지취득자격증명을 취득하고 해당토지에 농사를 지으면 무방한지요?
문의3: 도로는 지분매각인데 공유자우선매수권이 없으면 낙찰되도 도로를 사용하는데 문제가 없는건지요?
문의4: 위 3가지에 문제점이 없다면 입찰가는 어느정도가 적정할지요?
문의5: 명도절차도 여기업체에서 진행가능하신지, 가능하다면 비용도 알고 싶습니다.

이상입니다.
더위 조심하시고, 도움주셔서 미리 감사드립니다.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.07.08 11:09
답변 10회 (15점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/watch?v=7Acfk3BpqwA
진행자 김명석입니다.

용인 양지면의 해당 주택 경매 사건은 권리상 하자가 없습니다. 소유자 외의 전입세대가 있지만 임차인이라 하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
1. 배당신청을 하지 않아 보증금을 알 수 없습니다. 법원도 알 수 없습니다. 임차인이라 하더라도 대항력이 없으므로 낙찰 후 인도명령 결정 후 강제집행을 하면 됩니다.
2. 238-5번지는 농취증 발급대상 농지입니다. 발급에 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.
3. 진입로인 도로는 지분이고, 인근 대지 소유자들과 공유관계입니다. 경매목적물 중 일부 지분은 우선매수권 대상이 아닙니다.
4. 시세 조사 후 입찰자가 최종 결정할 사안입니다.
5. 법원에 등록된 업체를 통해 의뢰를 하는 것이 바람직합니다.
경매대행에 대해 문의주시면 답변드립니다. 010-4389-1819

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.07.08 16:36
답변 10회 (10점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 이상 임대차 및 점유관계, 임차보증금 등 에 대한 내용은 세부적인 서류검토 후 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.
다만, 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하지 않는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 명도저항의 차이가 발생할 수 밖에 없으며 이는 곧 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 문제인 만큼 반드시 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 재확인 해야 합니다.

2. "매입 후에 농지취득자격증명을을 취득???" 이 아니라, 낙찰 후 7일 이내 즉, 매각결정기일 이내 농지취득자격증명원을 발급받아 이를 경매법원에 제출해야 하며, 미제출 시 매각불허가결정과 함께 입찰보증금은 몰수됩니다.
또한, 농지법이 강화되어 농지취득자격증명원의 발급요건 및 기간 역시 상당히 달라진 만큼 이 역시 반드시 재확인해야 하며...
당연히 농지취득자격증명원의 발급요건을 충족하는지 역시 반드시 재확인 해야 하겠지요.

3. 진입로 일부에 대해 지분공유방식으로 소유권을 갖고 있는 만큼 해당 도로의 사용에는 문제가 없습니다.
참고로, 일괄매각사건에서 일부 필지의 지분공유자에 대한 공유자우선매수권은 허용되지 않습니다.

4. 경매정보사이트 등에서 제공하는 등기사항전부증명서 및 법원 기본서류 검토만으로 답변이 불가능할 뿐만 아니라, 설령 그 답을 안다고 해서 절대 답변을 들을 수 없는 질문 입니다.
적정입찰가 라는 것은 세부적인 서류검토 후 현황조사 여부를 판단하고, 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 경우 농지취득자격증명원의 발급여부 및 그 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부와 함께 산출되어지는 권리분석의 최종결과물에 해당합니다.
이와 같은 이유로 당연히... 답변이 불가능할 뿐만 아니라, 그 답을 알아도 인터넷 상에서 답을 하지 않는 건 당연한 일 입니다.

5. 부동산태인 은 경매정보사이트 이지 경매컨설팅업체가 아니므로 그 어떤 컨설팅.명도대행 업무를 진행하지 않습니다.
참고로...
경매컨설팅의 경우 실무 상 권리분석 및 입찰대상, 명도까지 일련의 과정을 컨설팅의 범주에 포함하고 있습니다만, 다 빼고 "명도" 에 대해서만 대행을 맡기신다 할 경우, 변호사가 아닌 자의 명도대행은 변호사법위반에 해당하기 때문에 정상적인 수임은 어려울 뿐만 아니라, 그 비용도 경매컨설팅과 별반 차이가 없기 때문에 경매컨설팅으로 진행하시는 것이 비용이나 효율성 면에서 유리하니 참고하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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