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[질문] 경매물건 분석 궁금합니다

질문자 : dangchan**
2025.07.31 15:01
조회수 44

경매 초보인데 항상 입찰을 얼마로 하면 좋을까 그정도 생각하며 검색만 해오고 있었는데요
가족이 거주하는 동네에 경매물건이 나와 입찰을 해보려고 합니다

2024 타경 2024-124951 물건으로 빌라 인데 토지 건물 일괄매각으로 되어있습니다

보기엔 임차인이 확인되나 확정일자 및 배당권 없음으로 보여서 괜찮은 물건같은데
(명도소송이나 이사 비용처리가 조금 시일이 걸리더라도 입찰해보고싶은데요..)

가족들이 그 건물에 문제가 많아 복잡해서 유찰되고 있다고 하더라구요

제가 못보는 어떤 문제점이 서류상에 보이는지 한번 봐주실수있나요?

큰 문제가 없다면 입찰을 해보고싶은데 적정한 입찰가격도 궁금합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.07.31 21:26

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

적정입찰가 및 예상낙찰가 라는 것은 등기사항전부증명서 및 법원 기본서류에 대한 세부적인 검토 후 입찰대상 물건의 특이사항 및 눈에 띄는 위험요소 등을 확인한 후 현황조사여부를 결정하고...
세대방문.현황조사 등 추가적인 조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 입찰대상 물건의 안전성과 함께 산출되어지는 권리분석의 최종결과물에 해당합니다.

따라서, 인터넷 상의 답변을 위해 위에 언급한 권리분석절차를 진행할 사람은 세상에 존재할 수 없는 바, 인터넷 상에서 절대 답변을 들을 수 없는 질문입니다.
또한, 같은 논리로 이와 같은 과정이 선행되지 않은 상태에서 대략적인 기본서류검토만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 언급하는 정보들이나 답변들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.
십수만원의 전자제품을 살때 광고물이나 제품설명서만 보고 구입을 결정하진 않는 것과 같은 이치 입니다.

특히나, 해당 사건의 경우 접수된 유치권권리신고내역은 존재하지 않습니다만, 현황조사서 상 "공동출입문 맞은 편 및 측면에 유치권문구가 기재되어 있음" 이라 명시되어 있는 만큼 이는 현황조사 및 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 문제이고, 이러한 내용들에 대한 확인이 이루어지지 않은 상태에서 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단한다는 것 자체가 말이 될 수 없습니다.

질문하신 사건의 경우, 2020.10.06 에스제이와이자산관리대부의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다.

말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 소유자 외 1인이 확인되는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 권리신고 및 배당요구도 확인되지 않는 등 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 이로인한 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 바, 이점 각별히 주의하시어 현황조사 시 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항은 추가비용 발생 가능성, 각종 기회비용의 손실과 직결되는 문제인 만큼 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.08.01 00:07
답변 6회 (6점)

참고로, 질문하신 사건번호로 두개의 물건번호가 존재하며, 앞선 답변은 1번 물건을 기준으로 하였습니다.
2번물건(402호)는 지난 2025.07.17 감정가의 71.43%인 1,250,000,000원에 낙찰되었습니다.
하나의 사건번호로 두개 이상의 물건번호가 존재할 경우, 물건번호를 정확하게 기재하지 않을 경우 입찰이 무효처리되는 만큼 이 역시 주의하시기 바랍니다.

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답변자 : reala**
2025.08.01 17:21
답변 5회 (5점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.

청담동 빌라 경매사건, 유치권을 주장하는 사람이 있습니다.
다만, 유치권이 성립할 가능성은 극히 낮습니다. 경매전문가의 도움을 받아 진행하는 바람직합니다. 유치권이 성립한다면 유치권자가 주장하는 공사대금을 지급하기 전까지는 점유를 넘겨받을 수 없습니다.
임차인 문제, 등기부상의 권리문제, 등은 하자 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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