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[질문] 안녕하세요, 전세권자겸 대항력있는 임차인이 강제경매 신청한경우 문의드립니다.
  • 질문자 : nanuri**
  • 2025.08.12 13:45
  • 조회수 20


2025타경9210 사건 관련하여 문의 드립니다.

이때 임차인이 대항력있으며, 전세권자 지위를 갖고 있습니다. 또한 대항력 취득일이 전세권 등기일 보다 앞서고 있습니다.
임차인이 강제경매를 신청하였는데, 이 경우 전세권자의 지위는 전세권자로서 배당요구 했는지에 따라 달라지나요?
전세권자가 배당요구 했을때 말소기준권리가 되는건지 궁금합니다.
또한 대항력 취득일이 전세권자 보다 앞서는데 이경우 권리분석에 어떤 영향이 있는지 알려주시기 바랍니다.

감사합니다, 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.08.12 16:08
  • 답변 13회 (13점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


에정물건이라, 법원의 관련자료가 전부 공개되지 않아 정확한 분석은 어렵습니다.
다만 제시한 조건을 근거로 답변하자면,,
해당 세입자는 주임법상의 대항력 있는 임차인의 지위와 민법상 전세권자의 지위, 2가지 지위를 동시에 갖추고 있습니다.
만약 전세권자로서 임의경매를 신청했다면 전세권은 경매로 소멸되지만 대항력 있는 임차인의 지위를 주장하게 되면, 미배당 보증금이 있는 경우 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
다만 해당 사건은 전세권에 기한 임의경매가 아니라 강제경매이므로 임차인으로서 판결을 받아 강제경매를 신청했으므로 미배당분 발생히 전세권은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

만약 전세권자로서 배당신청을 하면 전세권은 경매로 소멸되지만 임차인은 전입일상 대항력이 있으므로 미배당분 보증금은 낙찰자가 물어줘야 합니다.

또, 대항력 취득일이 전세권보다 앞선다고 해서 임차인의 대항력이 소멸되지는 않습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.13 01:30
  • 답변 19회 (19점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 사건이 서울남부지원 사건이라면, 2025.03.26 개시결정 후 매각절차준비 중인 예정물건이라 기본서류검토 조차도 상당한 제약이 존재하는 만큼, 각각의 관련서류들을 별도로 열람 후 판단해야 하는 문제인 만큼 현재로서는 명확한 답변이 불가능하다는 점 명심하시기 바랍니다.

해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인+선순위전세권자의 지위를 동시에 갖춘 임차인이자 경매신청채권자 입니다.
선순위전세권의 경우, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청하거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우 말소기준권리가 되어 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.
즉, 질문하신 바와 같이 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 할 경우 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸합니다.

허나...
문제는 선순위전세권이 매각을 통해 소멸한다 하더라도 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있는 만큼, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 선순위전세권자의 지위와 임차인으로서의 지위는 엄격히 구분해야 한다는 점 각별히 주의하시기 바랍니다.

또한....
선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 하여, 해당 선순위전세권이 말소기준권리가 된다 하더라도, 선순위전세권은 임차인의 지위를 강화하기 위함이지 임차인의 대항력을 포기하는 의미가 될 수 없습니다.
즉, 선순위전세권이 말소기준권리가 되나 이것이 임차인의 대항력의 기준이 될 수 없는 만큼 선순위전세권 이전이든 이후이든 관계없이 다른 권리가 존재하지 않는다면 임차인은 대항력을 갖추게 되는 바 이점 역시 각별히 주의하시기 바랍니다.



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