강제경매 낙찰로 임차보증금만 모두 변제되었을때 지연이자의 청구대상에 대한 질문

전세보증금을 돌려받지 못하여 임차권등기 설정 후 이사를 나갔고 강제경매를 직접 신청했습니다.
임차권등기가 말소기준권리보다 빠른 상황입니다.
청구대상은 보증금 + 지연이자를 함께 청구했습니다.
최근 낙찰자가 나왔고 곧 배당기일이 도래합니다.
배당표 내용은 제 보증금은 전액 변제가 가능하고 지연이자는 일반채권으로 후순위가 되어 받지 못하게 되었습니다.
소송 전 상담에서 낙찰자가 나오면 승계 절차를 거쳐 남은 보증금과 지연이자를 청구할 수 있다는 상담을 받았던 기억이 있는데요.

1. 보증금과 지연이자를 같이 청구했지만 보증금만 전액 배당 받은 상황에서 보증금에 대한 지연이자도 낙찰자가 승계하는 것인지?
전 임대인에게 일반채권으로 다시 청구해야 하는지?

2. 보증금이 모두 변제된다면 지연이자는 별개의 일반채권으로 남아 임차권등기를 말소해줘야 하는 것인지?
승계가 된다는 가정이라면 지연이자까지 모두 변제될 때 말소해주는 것이 맞는지?

답변자 : reala**
2025.09.07 19:42
답변 9회 (9점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1, 대항력 있는 임차인이 있는 주택을 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하므로, 별도의 지연이자 청구도 가능합니다.
다만, 임대차 계약 종료 후 주택을 전소유자에게 인도했다는 사실을 명시적 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.

2. 임차권등기로 담보되는 것은 임대차보증금에 한정되므로 지연이자를 받지 못해더라도보증금 전액을 배당받았다면, 낙찰자의 말소 촉탁 청구로 말소됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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