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인도명령 대상자의 사위와 딸도 강제집행 대상이 되나요? |
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| 등록자 |
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globalrich |
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등록일 |
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2009/11/30 17:08 |
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조회 |
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9748 |
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안녕하세요^^
제가 대한공경매사협회에서 교육을 받다가 들었던 얘기를 몇 자 적어봅니다.
제목의 질문처럼 강제집행을 하기 위해 낙찰 받은 부동산을 들어갔는데 인도명령대상자는 살지 않고 인도명령대상자의 사위와 딸(부부)만 살고 있다면 과연 강제집행이 가능할까?
이러한 경우 강제집행을 할 수 없다. 인도명령 대상자가 사위와 딸하고 같이 살고 있다고 하면 사위와 딸도 인도명령 대상자와 같은 한 가족으로 판단하여 강제집행이 가능하나, 사위와 딸만 살고 있다고 하면 강제집행을 할 수 없다.
그렇다면 이러한 경우에는 어떻게 해야 할 것인가? 두 가지 방법이 있는데, 하나는 강제집행을 하기 위해 집행관이 해방 물건지에 들어가서 현황조사를 한 후 집행 불능 조서를 작성하면, 낙찰자는 사위와 딸을 대상으로 강제집행 승계 신청을 하여 강제집행을 진행할 수 있다. 두 번째는 낙찰자가, 현재 점유하고 있는 사위와 딸의 이름을 확인한 후에 인도명령 신청을 하는 방법이 있다.
상기 방법은 후속 조취이기 때문에 집행일정이 늦어져 낙찰자의 손해가 많을 수밖에 없다. 이러한 일을 사전에 차단 할 수 있는 예방책은 입찰 전이나 잔금납부 전에 반드시 해당 물건지에 살고 있는 사람이 누구인지 확인하여 잔금을 납부할 때 인도명령을 신청하면 된다.
명도를 하다보면 여러 가지 예상치 못한 변수들이 생기는데 상기 내용과 관련하여 점유자의 치밀한 버티기 계획에 의해 애를 먹은 명도 건을 설명하도록 하겠다.
*- 실제 사례
어느 날, 중년의 한 남자분이 우리 회사를 방문했다. 그 분은 직접 아파트 낙찰을 받고 명도가 겁이나 명도만을 의뢰하기 위해 회사에 온 것이다. 해당 경매사건을 검토해보니 서류상으로는 채무자겸 전소유자가 점유하고 있고 특별히 문제가 없어 보였다.
명도의뢰를 받은 직후 점유자와 협상을 하기 위해 수차례 해당 물건지에 방문하였으나 만나지 못해 안내문까지 붙이고 왔지만 연락이 없었다. 점유자측에서 고의로 연락을 하지 않는다는 판단 하에 경매사건 기록을 열람하여 연락처를 확인한 후 점유자에게 전화를 하였다.
점유자는 현 시점부터 3개월은 더 살게 해달라고 하였고, 낙찰자와 협의하여 월세를 받는 조건으로 3개월까지 살아도 된다고 통보를 하였다. 그러나 점유자는 생각해보고 연락을 준다고 하고는 그 이후부터 연락이 두절되었다. 전화기는 켜져 있으나 전화를 하거나 문자를 보내도 아무런 회신이 없었다.
연락이 두절된 점유자를 마냥 기다릴 수 없어서 점유자를 상대로 강제경매를 신청하기로 결정하였다. 그러나 점유자는 인도명령결정문을 고의로 받지 않고 있어서, 우편송달과 특별송달이 모두 반송이 되었고, 결국 공시송달로 송달을 완료하였다.
송달기간만 한 달의 시간이 흘렀고, 공시송달이 완료된 후 강제집행을 신청하여 계고까지 완료하였다. 계고가 완료된 시점까지 점유자와 연락이 되질 않았었고 강제집행 일정을 받은 시점에서 점유자로부터 연락이 되었다.
점유자는 이달 말일까지 살다가 이주를 가겠다고 하였고, 그러면서 본인은 해당물건지에 살고 있지 않고 지방에서 살고 있으며 해당 물건지에는 사위와 딸이 살고 있다고 하였다.
이것은 곧 현재 점유자를 상대로 신청한 강제집행문으로는 강제집행을 할 수 없다는 것이고 점유자의 치밀한 계획에 말렸다는 생각을 하게 되었다.
우선 점유자의 요청대로 이달 말일까지 사는 것을 수용하는 대신 점유자, 점유자의 딸과 사위로부터 각서를 받는 조건을 제시하였다.
점유자로부터 이달 말일까지 이주를 한다는 조건의 각서를 받은 후, 점유자의 요청대로 이주비 100만원 지급도 약속을 하였다. 그러나 점유자의 지금까지 행동을 봤을 때 추후에 약속 이행을 하지 않을 가능성이 높을 것으로 판단되어 해당 부동산에 살고 있는 사위와 딸을 대상으로 한 인도명령 신청을 하였다.
이사일 1주일 전에 이사 진행 여부을 알아보기 위해 점유자에게 전화를 하니 점유자는 나갈 수 없다는 말을 하고 끊어버렸다. 다시 전화를 해서 이사 갈 수 없는 이유를 물으니 사위와 딸에게 인도명령 신청한 것 때문에 나갈 수 없다는 얘기를 하는데, 도저히 이해를 할 수 없는 답변이었다.
결국 이사일 3일전에 500만원을 주면 나가겠다는 점유자의 말에 우리 측에서는 낙찰자와 상의하여 점유자와 협상을 하지 않고 법적인 조취를 취하기로 하였다.
법적인 조취로는 사위와 딸을 대상으로 한 강제집행을 신청하는 것과 잔금 납부 후 지금까지 무상으로 살고 있는 월세금액을 환산한 부당이익금, 각서조항을 이행하지 않을 경우 받기로 한 위자료 부분을 모두 합하여 소송 진행 준비를 하였다.
점유자에게 약속한 기일에 나가지 않을 경우 법적인 조취를 취할 것이라고 통보를 하니, 사위와 딸을 상대로 강제집행문을 받아오려면 2~3달은 걸리니까 마음대로 하라는 말과 함께 점유자는 전화를 끊었다.
사위와 딸을 대상으로 하루 빨리 인도명령결정문 판결을 요청하는 내용의 진정서를 법원에 제출하였더니, 인도명령 결정문이 바로 나왔지만 문제는 송달이었다. 점유자들이 고의로 송달을 받지 않기 때문에 송달기간이 길어질 것이 뻔하였다.
그러던 중에 점유자가 이사를 하기로 한 날 오후 늦게 점유자로부터 전화가 와서 어제 저녁에 이사를 갔으니 이사비를 주면 열쇠를 주겠다고 하였다. 전화를 끊고 아파트 경비실에 문의하니 해당 부동산에 점유자가 이사를 갔다고 하였다.
경비실의 전화를 마치고 바로 낙찰자와 함께 해당 부동산을 방문하여 안에 아무도 없는 것을 확인한 후 문을 열고 집으로 들어가 점유자가 이사간 것을 확인한 후 열쇠를 교체하고 문을 닫아 버렸다.
이전 점유자에게는 명도를 완료하였으니 더 이상 연락하지 말라는 문자를 보내고 낙찰자에게는 명도가 완료되었다고 통보를 하였다.
이번 명도건은 법을 교묘하게 이용하는 낙찰자에게 시달림을 당했지만 결국 이주를 보냈고, 점유자는 이주비를 더 받을 욕심에 땡깡을 부렸지만, 결국 이주비도 받지 못하고 이사를 나가게 된 것이다. 지나친 욕심이 화를 부른 것이다.
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