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300만원으로 지분경매 도전하기 |
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| 등록자 |
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21dfX |
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등록일 |
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2009/12/06 14:44 |
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조회 |
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24256 |
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소액물건 노려볼까
상계동 다가구 주택을 낙찰 받고 한 달 여의 시간이 흘렀다.
유치권자와의 지루한 줄다리기가 계속 되고 있는 중임에도 뭔가 새로운 물건에 도전해 보고 싶은 욕구가 충동적으로 일었다.
다만, 적지 않은 돈이 상계동 주택에 묶여 있어 소액으로 투자할 물건을 골라야 했다.
유료검색사이트에서 감정가 대비 30%대로 떨어진 물건 중 3000만원 정도 투자하여 낙찰을 받을 만한 물건들을 선별했다.
‘장기적으로 돈이 묶일 수 있는 토지는 일단 피하자.’
경기의 흐름에 민감한 상가 또한 후일 여유자금이 생기면 투자하기로 하고 비교적 환금성이 양호한 주거용 건물을 타깃으로 정했다.
경험상, 아파트는 실수요자나 이른 바 무대포 정신이 주무기인 '아줌마 부대'들의 각축장임을 아는 터라 가급적 피하려 했으나 굳이 피하려 하지 않아도 30%대로 떨어진 아파트는 전국 각지 어디를 둘러봐도 없었다.
그래서 낙점된 것은 평택시 팽성읍 소재 허름한 단독 주택!
사진 상으로 보이는 건물은 집주인이 돈을 주면서 살아 달라고 부탁을 해도 선뜻 내키지 않을 만큼 허름한 외관의 단층주택이었다.
다만, 10년 이상 된 단독주택이 대부분 그러하듯 감정가에서 건물의 가치로 반영된 부분은 극히 미미하였고 감정가의 대부분은 땅값이라 그나마 위안이 되었다.
감정가 3950만원에 최저가는 1290여 만원...........
감정가 대비 32.8%까지 떨어진 물건이었다.
평택항 개발과 국제평화신도시 그리고 각종 고속화도로 등의 계획으로 평택이 투자가치가 있다는 것은 얼핏 들어 알고 있었지만 팽성읍은 처음 듣는 지명이라 조금은 불안했다.
팽성읍에 대한 정보가 필요했다. 팽성읍 개발계획이란 키워드로 검색을 시도했다.
수십 건의 문건이 떴지만 개발계획보다는 미군부대 이전에 관한 기사들이 대부분이었다.
팽성읍 주민들이 미군부대 이전을 둘러싸고 당국과 대치중이라는 기사....각종 성명서와 구호가 적힌 현수막 사진.
촛불집회에 참석한 어린아이의 맑은 눈망울이 크게 클로즈업되어 잡힌 사진......
개발호재보다는 기사거리가 많은 동네인 듯 했다.
그런데 최신 기사 중 나의 시선을 잡아끄는 것이 하나 있었다!
지금 팽성에선
미군기지 이전을 반대하며 수년 동안 지루한 협상을 거듭해 오던 팽성읍 대추리, 도두리 주민들이 정부의 이주요구를 받아 들여 조만간 다른 지역으로 이주한다는 기사였다.
'허~ 그렇다면 미군부대 이전이 순조로워 지겠네.....인근 땅값 좀 올라가겠는데.....!'
감이 좋은 물건이었다. 대지 평수가 90평 정도니 미군 장교나 군속들을 상대로 하는 숙소용 빌라부지로 적당하겠다 싶었다.
조만간 수 년을 끌어오던 미군부대 이전 계획이 본격화될 것이고, 공사시작을 알리는 첫 삽이라도 뜨게 되면 팽성읍 주변의 땅값이 한번은 더 출렁일 것임은 자명한 일!
무조건 들어가고 싶어지는 물건이었다.
입찰일 까지는 3일 정도의 시간적 여유가 있었다.
길다면 길고 짧다면 짧은 시간이었지만, 어차피 현장분석은 중요치 않으리란 판단이었다.
지도와 신문기사검색을 통해 이 건 물건의 소재지가 미군부대 확장 예정지 인근에 소재하고 있음을 알아냈으니 앞으로 지가상승은 충분히 예견된 일이었고, 이러한 사정이 반영되지 않은 감정가는 무의미해 보였다. 난항을 겪어 오던 주민들과의 대타협이 이루어진 지 채 1주일도 안되었으니, 그런 사정이 아직 시세에도 반영되지 않았을 성 싶어 시세조사 또한 크게 의미는 없어 보였다.
그래도 원칙은 원칙!
인근의 공인 중개사 사무소 서너 곳을 돌며 현재의 시세와 앞으로의 발전가능성에 대하여 의견을 들어 보았다.
공인중개사들은 이구동성으로 현재는 조용하지만 조만간 팽성읍 인근 지가가 한번은 더 들썩일 것이라는 전망들을 하고 있었다.
그 정도 정보로도 충분 했다. 들어가자!
문제는 법적인 하자였다.
이 건 물건은 공유 지분이 경매에 나온 것으로 공유자는 총 5명이었다.
원래 건물 전부가 현재 채무자 아버지의 단독 소유였는데, 아버지의 사망으로 부인과 자식 3명이 공동으로 상속받았고 그 중 맏아들이 중간에 사망하여 맏아들의 처와 어린 자녀가 상속권자로 등기부에 등재되어 있었다.
그러다가 얼마 후 채무자의 어머니까지 사망하여 상속권자들이 또 다시 각자의 상속분대로 상속......
총 5명의 공유자 중 두 아들의 지분에 몇 건의 가압류가 걸려 있다가 결국은 가압류권자가 확정판결을 받았는지 강제경매가 신청된 물건이었다.
낙찰로 넘어올 소유권 지분을 대충 계산해 보니, 대지와 건물에 대하여 각 2분의 1이 조금 안되었다. 임대차보고서와 점유현황보고서 상 임차인은 없었고 현재 공유자이자 채무자 중의 하나인 둘째 아들이 거주하는 것으로 드러나 있었다.
앞으로 감정가의 두 배 정도로 시세가 뛰어 오를 것인데다가 현재 최저가는 감정가의 3분의 1수준이니 지분 문제만 잘 해결하면 소액투자치고는 상당한 수익을 올릴 수 있겠다 싶었다.
문제는 지분의 해결이었다.....!
매력적인 투자처, 공유 지분
공유지분만이 경매에 나오는 경우, 별로 인기를 끌지 못하고 보통은 서너 차례 유찰을 거듭하다가 가까스로(?) 주인을 만나게 되는데, 그 이유는 알고 보면 크게 겁낼만한 것이 아니다.
공유지분에 응찰을 꺼리는 첫 번째 이유는 공유자 우선매수 청구권의 강력한 파워!
일견 보기에 물건 좋고, 개발호재 든든히 받쳐주고, 감정가 대비 최저가 하염없이 떨어져 있고....두루두루 맘에 들어 없는 시간 쪼개어 꼼꼼히 현장조사까지 끝마친 뒤 최종적으로 응찰을 결심하고......여러 날 피 말리는 고민 끝에 응찰가 산정한 뒤, 경건한 마음으로 목욕재계하고 법정에 가서, 결국은 두세 명의 경쟁자를 물리치고 낙찰은 받았는데.....
천국에 오른 듯한 그 기쁨도 잠시,
''공유자가 우선매수를 청구하였습니다. 최고가 매수인으로 호명되신 분, 차순위 신고하시겠습니까?''
라는 집행관의 한마디에 도로 나락으로 떨어지게 되고 마는 것이 지분경매의 고약한 면이다.
또 하나.......
혹시라도 입찰당일 공유자 우선매수청구권의 행사가 없어 무사히 낙찰을 받더라도 공유지분권을 해소하기까지의 여정 자체가 지극히도 험난한 까닭이다.
토지가 지분으로 나온 경매는 그나마 수월하다.
공유자와 협상을 시도해 보고 안 되면 토지를 현물자체로 분할하여 달라는 공유물 분할청구소송을 제기한다. 그러면 4개월 정도 후 판결을 받을 수 있고 그 후 판결의 취지에 따라 분할등기를 거치면 지분은 해소되고 그때부터는 토지의 어엿한 단독소유자가 되는 것이다.
그러나 건물의 지분경매는 만만치 않다. 일단 현물분할이 어려우니 소송을 거치더라도 건물을 경매에 붙여 그 대금을 지분대로 나누어 가지라는 판결이 날 가능성이 높고, 그렇다면 판결 후 다시 기나긴 경매절차를 거쳐서 새로운 주인이 나타나야만 차익실현이라는 소기의 목적을 달성할 수 있는 것이다.
그리고 그나마 공유자들의 인격이 고매하고 말이 통하는 사람들이라면 모를까. 말 중에 욕이 반이고 그나마 말보다는 주먹이 앞서는 사람이라도 만나게 되면 그 고생은 직접 경험해 보지 못한 사람은 모를 고통의 연속이다.
이런 까닭에 아무리 수익성 좋은 물건이라도 지분경매하면 일반인들은 고개를 절래 절래 흔들고 마는 것이다.
그러나 일단 험난한 경매의 길로 접어든 이상 고수익이 보장되는 물건을, 노력이 허사가 될 것을 우려하여, 아니면 극심한 스트레스가 두려워서 피해 가서는 아니 되리라.....!
그래서 가보기로 했다.
어차피 소액이었다. 장시간 묶여도 큰 부담은 없을 것이었다.
공유자 우선매수 청구를 피하려면
이 건 물건의 공유자는 채무자 형제 둘에 사망한 맏형의 처와 어린 자녀 둘!
어린 자녀 둘이 공유자 우선매수를 청구하기는 어려울 것이고 아직은 세상물정 밝지 않은 젊은 엄마 또한 공유자 우선 매수를 청구하기가 쉽지 않겠다는 판단이 들었다. 남편이 살아 있을 때야 시댁에 관심이 있었겠지만 남편과 시부모가 모두 사망한 마당에 그리 크지 않은 시댁 재산에 관심 가질 리 없을 것이고 채무자인 형제들 또한 공유자 우선매수청구해서 시댁재산 건져달라는 말을, 어린 두 자녀를 혼자 힘으로 건사하는 형수에게 부탁하기가 쉽지 는 않을 것이다.
지분경매의 첫 번째 관문인 공유자 우선매수 청구권은 무사히 넘어설 것 같은 예감이 들었다.
그리고 채무자 형수의 주소지가 평택과 가깝지 않은 곳에 소재한 것도 위안이 되었다.
그야말로 허물어져 가는 낡은 시가를 건지려고 두 아이를 들쳐 업고 물어 물어 원거리의 법원을 찾아오는 젊은 엄마의 그림은 머릿속에 도무지 그려지지 않았다.
그리고 현재 이 건 건물에는 삼형제 중 차남이 살고 있다.
부모의 생전 주소지가 이 건 건물의 소재지로 되어 있는 것으로 보아 둘째 아들이 부모를 모시며 그곳에서 생활해 왔던 것 같았다.
그렇다면 생활반경이 좁은 둘째아들이 계속하여 거주하는 조건으로 월세를 받을 수 있고.
그리고 그 월세를 빌미로 형수를 설득하여 형수의 지분을 현재의 시세대로 매수할 수 있을 듯했다.
어차피 이 물건은 현재의 시세는 별로 의미 없지 않은가?
두 세배로 뛸 1, 2년 후의 가치가 중요한 것이다.
지분경매의 힘겨운 관문을 무난히 통과할 수 있으리라는 자신감, 그리고 소액으로 적지 않은 수익을 올릴 수 있으리란 기대감에 입찰일이 기다려졌다.
최저가가 눈에 띄게 낮아 경쟁자는 적어도 두 명 이상은 될 듯했다.
다만 지분 경매의 특성상 되면 좋고 안 되도 그만이라는 생각으로 모두들 응찰가를 최저가 언저리에서 쓸 것 같았다. 경쟁자들은 역시 공유자 우선매수청구권을 의식하지 않을 수 없을 것이었다.
고심 끝에 최저가 보다 200만원 정도를 더 써 놓고 끝자리는 평소 습관대로 붙였다.
그래서 정해진 응찰가는 15,880,000원이었다!
짜릿한 낙찰, 그리고
당일 법정은 입찰에 붙여진 물건이 많지 않아서인지 한산했습니다.
모처럼 법정 내 의자에 앉아 입찰절차를 지켜보았네요.^^
공유자우선매수청구권의 행사가 없으리라는 판단은 적중했지만 예상외로 경쟁자는 한명이었고 경쟁자의 응찰가는 14,650,000원 정도였던 것 같습니다.
낙찰 받은 지 얼마 되지 않아 팽성읍일대에 한국공병대가 투입되어 미군기지 건설을 위한 기반시설공사를 시작하였고 예상했던 대로 위 지역 일대 지가는 술렁이기 시작했습니다.
현재 이 건 물건 소재지인 팽성읍 두정리 일대 대지의 평당가는 200만원을 호가하고 있습니다.
저는 평당 40만원 조금 넘는 가격으로 낙찰을 받았구요. 지분경매는 왠만하면 경락잔금대출을 취급하지 않는데, 원체 헐값에 낙찰받은 터라 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다. 결국 실투자금은 300만원이 채 안되는 금액이었습니다.
앞으로 남은 과제는 지분문제의 해결인데 이후로도 시세는 계속하여 상승할 것으로 보이므로 여유를 가지고 천천히 진행하려 합니다. 처음 의도대로 젊은 엄마의 지분을 시세대로 사느냐. 아니면 젊은 엄마를 설득하여 적절한 시기에 통으로 매각한 뒤 매각대금을 지분대로 나눌 것이냐....당분간은 둘째아들을 무상으로 살게 하면서 적절한 매도타이밍을 모색할 계획입니다.
다음까페 정충진 변호사의 글입니다.
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