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1500으로 2층주택 경매 받기 노하우 |
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| 등록자 |
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2TLQb |
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등록일 |
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2009/12/18 14:05 |
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조회 |
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35908 |
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1500으로 2층주택 경매 받기 노하우
◇ 내집마련 경매로 해보리라.
내집마련은 만인의 희망이며 재테크의 기초자산인 것이다.
저 또한 오래 전의 꿈으로 가슴에 안고 시시탐탐 노리고 있던 내집마련을 저렴하게 사기 위한 수단으로 경매를 해보리라 생각하고 장기적 계획을 짜고 경매에 대한 공부를 게을리 하지 않고 간접경험 넓히기 위해 법원의 경매장에도 들러 경매하는 과정을 지켜보곤 했다.
쉽게 경매전문가(브로커)를 통해서 낙찰을 받아도 될 것이나 내 집은 내 손으로 직접 낙찰 받아 기쁨을 누리라는 생각에 시간이 날 때마다 대법원 법원경매정보에 들러 물건을 조회하고 분석하고 현장방문을 몇 번이나 되풀이 하였다.
그리고 주위의 경매경험이 있는 형님과 부동산업자를 찾아 다니며 조언을 구하고 경매장에 간다고 할 때는 점심을 사줘 가면서 동행을 하였다.
또한 경매에 관한 책을 읽고 일을 하면서 경매와 연관된 업무라면 더욱 열심히 깊이 파고들어 자료를 찾고 검색하였으며 관련카페에 들어가 많은 정보를 보고 실 경험한 사례글을 읽었다.
◇ 기회는 우연히 찾아온다.
그러던 어느 날 지역봉사대를 같이 하던 친구가 자신이 집을 옮겨야 하는데 인근에 주택이 경매가 나와 생각이 있다며 나에게 조언을 구한다.
즉시 둘은 같이 현장에 가고 지금까지의 미약한 지식과 경험을 통한 권리분석을 나름대로 전해주었다.
그리고 집에 도착하자마자 인터넷을 뒤지며 등기부등본, 토지대장, 건축물대장과 토지이용계획확인원을 발급하여 권리분석에 들어갔다.
적극적으로 매수를 권하던 나는 친구로부터 자금부족으로 포기한다며 나에게 해보라고 권하였고, 내심 속으로는 욕심이 났던 나는 “그럼 할 수 없지” 하며 생각해본다고 했다.
◇ 본격적인 권리분석에 들어가다.
지금까지 공부한 권리분석으로는 문제될 것도 없어 보였고 인수할 채권도 없어 보인다.
임차인들도 전세금을 다 받아갈 수 있는 것으로 파악되어 인도명령과 명도소송이 필요 없는 것으로 판단되나 주위의 지인에게 몇 번이고 문의를 했었다.
경매는 한 순간의 실수로 많은 손해를 감수해야 하기 때문에 언제나 조심스러울 수 밖에 없다고 생각하기 때문이다.
건축물 소유자는 유한회사소유로 대표자가 경험 없이 무리한 건물취득과 사채를 사용하게 되어 임의경매신청이 들어간 물건지이다.
대표자를 수소문 하였으나 법인 등기부등본상의 주소지는 위장주소지로 결국 찾질 못했다.
그런데 동사무소 전입자확인 중 정식임차인 외 한 명이 임차인으로 등록이 되어 있는 것을 보고 놀랄 수 밖에 없었다.
이 임차인은 근저당하기 전에 전입신고 된 사람으로서 낙찰 받는다 해도 대항력이 생겨 낙찰자가 전세금을 변제해줘야 하기 때문이다.
그러나 다행히 현재거주인(전세입자) 조사를 통하여 과거에 거주하였던 자로서 미거주 확인을 하여 말소를 할 수 있었다.
또한 주위에는 낙후된 주택이 많아 재개발이 한창 진행 중 이여서 재개발 사무실을 몇 번이고 찾아가 확인을 하였고 재개발 시 후문이 나는 바로 맞은편 이라는 것을 확인하였다.
물건지는 재개발에 포함되지는 않고 8미터 도로를 맞은편에 위치하고 있었다.
◇ 현장조사에 들어간 나는 지금 생각해도 정말 용감했다.
며칠을 통해서 4가구가 살고 있는 집을 일일이 방문하여 집 구조를 구석구석을 다니며 점검하고 집주인에 대한 문의와 전 주인에 대한 것까지 물어 보았고 집안을 카메라에 담아왔었다.
사람이 없으면 다음날 찾아가고 가장을 만나서 직접 입주시기와 경매 시 거주할 의향과 이사유무를 직접 확인하고 물어 보았고 한 가구는 2번째 당하는 경매라며 안타까움을 표시 했었다.
다행히 모두 적극적으로 응해주어 현장조사가 가능했으리 생각한다.
◇ 드디어 낙찰에 성공하다.
기일인 2006년 늦겨울 오늘따라 하늘에서 함박눈이 내렸다.
최소아침 9시30분까지는 도착하여 물건지를 파악하고 경쟁자들에 대한 정보도 수집해야 한다.
나름대로 준비는 철저하게 했음에도 불구하고 법원에 아침일찍 가서 직장인으로서 입찰 한다는 게 쉬운 일은 아니 여 서 아침에 또 가야 되나 말아야 되나 몇 번이고 고민을 한다.
이번 입찰이 처음은 아니고 2번이나 고배를 마셨던 경험이 있어 이제 자신감도 어느 정도 있다고 생각하였으나 막상 또 현장에 오니 긴장된다.
현장에서의 입찰기간 동안은 입시전쟁 눈치 작전보다 치열하다.
보이는 사람마다 내 물건지를 노려보는 거 같고 얼마를 써 넣어야 하는지도 고민이다.
나는 소신지원(?)을 해놓고 기다리고 있었다.
오랜 기다림 속에 드디어 집달관의 호령으로 낙찰을 확인하였다.
드디어 해냈구나!
몇 년전 해내고야 말겠다고 다짐한 내가 직접 내 집을 경매로 마련했어!
◇ 수리는 내 손으로 직접
물론 내 집이 마련되어 이사를 가고 싶었으나, 어머니와 동생과 같이 거주하기로 하였다.
어머니를 모시고 사는 착한 아들이기 때문이다.
그러나 실제로는 한 가구라도 전세를 내고 그 돈을 재테크 하는데 사용하려는 생각이 더 많았으리라 생각된다…^^
큰방은 어머니가 사용하고 작은방은 동생이 그리고 베란다 확장한방에서 우리가족4명이 사용하였으나 우리는 마냥 행복하다.
내 집이 있지 않는가?
4가구 중 3가구가 이사를 하게 되어 도배를 직접 하기로 하였다.
누가 도배와 운전연습은 부부가 같이하면 싸운다 했던가?
우리 부부는 금술 좋게 한 가구를 도배하고 그대로 녹초가 되어버렸고 2가구는 저렴한 곳을 찾아서 맡기는 게 낮다는 결론을 내고 맡기고 말았다…ㅠㅠ
그러나 옥상방수처리와 외벽페인트 그리고 보일러수리 등 웬만한 것을 직접 며칠을 통해서 수리를 하였지만 힘들지 않았다.
◇ 어린왕자가 생각한 투자포인트
1. 경매로 인한 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰
2. 재건축예정지 8미터 도로 맞은편에 위치하여 재건축에 포함되지 않는 대지로 재건축완공 시 상승여력이 많다.
3. 실 거주지와 가까워서 관리하기가 쉽다.
4. 전세가 잘나가는 지역이라 전세 놓기가 쉽다.
5. 4가구 전세금으로 실 투자금액을 줄일 수 있다.
◇ 낙찰주택 전세 현황표
낙찰금액
12,710만원
1층1가구
기존 2,200만원
2,200만원
(기존거주자라 그 대로해줌)
1층1가구
기존 2,500만원
3,500만원
(주택공사 영세민자금이용 근저당 해주고 많이 받을 수 있었음)
2층1가구
기존 2,500만원
3,000만원
2층1가구
기존 1500만원
500만원/사글세120
(전세로 환산 시: 2,557만원-연7%적용)
합계: 11,257만원
1,453만원에 매입효과
◇ 입찰할때 입찰접수증 입니다. 92번이죠!
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