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- 경매투자기법[1]-
제1법칙 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다.(수익률 무한대의 법칙)
제2법칙. 개발잠재력이 풍부한 지역에 투자한다.(미래가치 투자법칙)
제3법칙. 싼물건을 쌀때 잡는다.(투자의 기본법칙)
첫째. 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다.
모든 투자에서(주식,채권,현물,부동산 등) 고수들은 '레버리지\'를 활용한다. 투자의 귀재 워렌버핏도 레버지리지를 활용하기 위해 보험회사를 인수해서 풍부한 자금(거의 무이자에 가깝다)을 기업인수나 주식투자에 활용해서 수조달러를 벌여 들였다.
우리가 잘 알고있는 '주식'이란 것도 알고보면 무이자로 남의 돈을 활용하기 위한 기법으로서 만들어진 제도다.
요즈음 과잉진입으로 인해 문제가 되고 있는 '상조회사'도 알고보면 레버리지 활용기법을 적용한 사업중의 하나다.
그렇다면 경매투자에서 레버리지를 어떻게 활용할 것인가?
보통의 경우 경락잔금대출을 활용하고 있다.
경락잔금 대출에 따른 이자비용에 비해 낙찰물건에서 나오는 수익(월세)이 많은 경우 저금리기조하에서 활용하는 것도 좋을 것이다.
하지만 경매를 장기적으로 꾸준히 해 나가려면 금융이자가 쌓이는 투자방식은 대세하락기나 금융위기등에 노출될 경우 자칫 유동성위기에 빠져 기업의 부도위기와 마찬가지로 개인유동성위기에 따른 부도위험에 노출될 수 있다.
그러므로 나는 남의돈을 무이자로 활용하면서도 일정한 양의 투자부동산을 늘릴 수 있는 기법을 추천한다.
전세가로 찍어서 전세를 놓아라!
어떤 경매물건이든 전세가로 낙찰받는다면 투입자금을 전액 회수할 수 있다.
그렇게 하면
레버리지 활용율은 100%가 되고 해당물건에 대한 수익률은 무한대가 된다.
예를 들어보자.
감정가 5000만원짜리 연립주택을 3500만원에 낙찰 받아서 3500만에 전세를 놓는다고 하자.(편의상 등기비, 수수료 등은 없다고 가정하고)
투입된 자금은 약3개월(경매의 평균 1순환주기) 이내에 100% 회수되고 남의 돈 3500만원이 무이자로 본 물건에 재투입된다.
2년이 지나(양도세 일반세율 적용 시점) 본 물건이 4000만원이 되었고 이를 매각하면 500만원의 수익을 올리게 된다.
위 물건의 투자 수익은 얼마일까?
위 물건의 투자 수익률은 몇 %일까?
당연히 투자수익은 500만원이 되지만 투자수익률은 그냥 '무한대'가 된다.
분모가 0면(즉 투입금액이 제로이면) 분자가 1원이라도 수익률은 무한대가 되는 법이다.
그러므로 전세가로 찍어서 전세를 놓는다는 1법칙은 다른 말로 표현하면 '수익률 무한대의 법칙'이라고 할 수 있다.
이렇듯 이 법칙은 남의 돈을 무이자로 레버리지 활용해서 수익률 무한대를 추구하는 원칙이 되겠다.
그렇다면 과연 전세가로 찍을 수 있는 경매물건을 어떻게 낙찰 받을 수 있을까?
의외로 그런 물건은 널려 있다.
아파트 투자에서 한발만 물러서서 경매물건 전체를 다시 한번 둘러 보시라!
전세가로 낙찰받은 사례물건
전세가로 낙찰받은 물건을 월세로 놓을 경우에는 1부이자(연12%) 수익률이 나온다. 부동산투자에서 안정적인 1부이자 수익률은 굉장히 높은 수익률에 해당한다.
저금리 기조하에서 일부금액을 금융레버리지로 할 경우에는 평균18~20%의 수익률이 나온다.
위 사례물건 중 영주동물건을 살펴보자.
1) 낙찰가격(+비용) = 7400만원+800만원(취득비용+수리비용)
2) 경락잔금대출 =4600만원(연5.5%) ; 월21만원 이자
3) 임대가 = 보2000만/월50만원 (1층1000만/30만원, 2층 1000만/20만원)
4) 순투입금액=8200-6600=1600만원
5) 순월세수익=29만원
수익률= 21.75%
이정도로 설명하고 다음 원칙으로 넘어가 보기로 하자.
제2법칙. 개발잠재력이 풍부한 지역(개발축)에 투자한다.(미래가치 투자법칙)
흔히들 재개발,재건축 등은 개발예정지로서 일반인들도 잘 알고 있는 바이지만, 특히 부산지역과 같이 재개발구역은 넘쳐 나지만 사업진행이 너무 더딘 지역에서는 재개발구역 지적고시가 난 상태에서도 좀처럼 투자가 일지 않는 곳이 많다.
경매투자에서는 이런 재개발구역의 옥석을 가리는 것이 무척 중요한 과업이다.
부동산ABC에서는 물론 이런 재개발,재건축 구역에 대해서도 투자를 하지만, 무엇보다 개발의 축에 집중적인 투자를 하고 있다.
개발의 축이란?
최소20~30만평 단위의 개발벨트를 형성하는 지역을 말한다.
뉴타운을 예로 들어보자.
부산의 뉴타운 개발예정지 (법상 용어는 '재정비촉진지구')는 4군데로 괴정뉴타운, 서.금사뉴타운, 충무뉴타운, 영도뉴타운이 있다.
-충무뉴타운사업지 -서금사뉴타운사업지
 
- 영도뉴타운 대상지
- 괴정뉴타운대상지
개발축은 이밖에도 북항재개발축, 부산공원개발축(범전동 구 하야리아부대터 인근), 동남권관광단지개발축(송정~기장), 강서개발축 등이 있다.
문제는 이런 개발축의 물건 중에서도 어떤것이 가장 투자가치가 높은것인지 여부다.
또한 미래투자가치가 높다고 하더라도 현재가치가 담보되지 않는다면 개발의 불확정성으로 인한 투입비용의 장기미회수 사태로 유동성의 문제와 실질투자수익률이 현저히 떨어지는 경우도 있으므로 어떤 물건을 어느 시점에 낙찰 받을 것인가 하는 세부적인 투자기법이 필요하게 된다.
그러므로 개발축에 투자할 때도 첫번쩨 원칙인 '전세가로 찍어서 전세를 놓는다'를 항상 염두해 두고 투자에 임해야 할 것이다.
부산뉴타운블럭에 낙찰받은 사례를 살펴보자.
-사례1: 서금사뉴타운블럭
-투자분석표
낙찰가 (낙찰율) |
총 비용 |
총투입금액 |
50,0900,000원 |
대항력인수금액 : 8,995,000
취등록세 : 1,950,000
수수료 : 800,000 |
61,835,000원 |
임대확정가 |
수익율 |
본 물건의 특징 |
4층 : 4백만/5만원
3층 : 1500만/5만원
2층 : 1500만/5만원
1층 : 500만/5만원*2 |
순투입금액 : 22,835,000원
순월세 : 250,000원
투자수익률 : 13.13% |
- 서금사뉴타운블럭
- 건물의 상태 비교적 양호
- 전임차인 재계약율80%로 수리비 투입 없이 신속한 임대확정 |
-사례2 : 충무뉴타운블럭
본 건은 투자자이면서도 실수요자(입주자)이므로 투자수익률 계산은 단기적으로 의미가 없다.
본물건의 특징은 충무뉴타운블럭이면서 현황상 1층 전체를 사용하는 빌라인데, 일반빌라와 달리 대지지분이 토지 전체지분의 약1/2에 해당되어 향후 뉴타운 개발시 권리가액이 상대적으로 높게 나타날 것으로 예상되었기에 경쟁률이 타 물건에 비해 치열했던 물건이었다.
건물상태도 비교적 양호하였고, 방4개,욕실2개의 구조로 1층 전체를 사용하므로 단독주택과 같이 자기 마당까지 갖추고 있는 특이한 물건이었다.
세번째. 싼물건을 싸게 낙찰 받는다.(투자의 일반원칙)
주식을 해서 돈 벌었다는 분들 만나보신 적이 있는지?
주식으로 근근이 먹고 사는 형님 한분을 알고 있지만 나는 실제로 주식으로 부자된 사람을 나는 한명도 만나 본 적이 없다. (주식으로 실제 부자가 되신 분들은 사실 제법 많을 터이지만....)
주식이든 채권이든 부동산이든 투자상품은 무엇보다 쌀 때 사야 한다.
즉 싼물건을 사야 한다.
주식도 지수가 많이 떨어지고 상황이 암울해 보일 때 미래가치가 보이는 종목을 잘 선별해서 싸게 매입하면 리스크를 최대한 줄이면서 투자를 한다면 성공에 이를 확률이 높을 것이다.
부동산도 마찬가지다.
경제환란(IMF사태) 이전까지는 부동산신화가 깨진 적이 없고 파고는 있었지만 지속적인 상승세를 보였기에 부동산을(특히 아파트) 사면 오른다는 신화가 통했다.
최근 수도권에서는 부동산하락세가 뚜렸이 나타나고 있다.
강남불패 신화가 무너지는 것이 시간문제인 것으로 보인다.
이제 부동산을 소매가로 구매해서는 투자시장에서 실패할 확률이 점점 높아지고 있다.
이제 어떻게 할 것인가?
도매시장, 부동산할인마트로 가야 한다.
경매시장이 바로 도매시장이고, 할인마트다.
분양시장의 분양물건이나 중개사무소의 중개물건은 소매상점 내지 편의점의 소매물건이다.
경매시장은 무조건 싼 것인가?
대부분 싸다고 하면 맞다.
경매시장은 일단 싼물건이다.
그러므로 문제는 싸게 사는 것이다.
최근 부산의 경우에 아파트 낙찰가가 평균 95%대에 도달하였고 100% 이상의 낙찰가가 속출하고 있다.
작년 가을부터 부산지역은 아파트 가격이 전반적으로 오르기 시작하여 아직 그 여세가 지속되고 있다.
그러나 이 현상이 오래 지속될 것으로 보이지는 않는다.
그러므로 지금 100% 이상에 낙찰 받은 물건이 2년 후 낙찰가격 이상을 유지할 것이라고 확신할 수 없다.
아파트 경매시장은 이미 실수요자 시장으로 들어간 상태이므로 경매투자를 지속적으로 하려는 분들은 관심 밖의 영역이다.
싼물건을 취급하는 도매시장 경매에서 어떤물건이 싸게 낙찰 받을 수 있는 물건인가? 그 기준은?
앞서 제시한 첫번째 원칙인 전세가로 낙찰 받을 수 있는 물건이 그 기준이 된다.
나는 '법정지상권'이 있는 대지에 대한 투자를 가장 가치투자에 적합한 종목으로 권하고 싶다.
법정지상권이 있는 대지를 살펴보면 일단 이 종목은 경매시작가가 원 감정가격의 70%에서 시작한다.
그 이유는 법정지상권이라는 딱지가 붙어 있기 때문에 30%감액을 한 상태에서 시작하기 때문이다.
또한 이 종목은 일반 개미투자자들이나 실수요자들이 아직은 진입하지 않고 있는 시장이므로 대개 시작가의 64%~33% 구간에서 낙찰이 되고 있다.
그러므로 원 감정가 기준으로 보면 평균50%에서 25%선에서 낙찰이 되는 셈이다.
법정지상권이 있는 대지를 경락 받으면 그 뒷처리는 지상건물을 추가 매수하거나 지료청구 내지 지료계약에 의하여 소유자를 단일화하거나 임대수익을 올리는 것으로 정리하게 된다.
이 과정이 다른 종목에 비하여 다소 복잡하고 지난하게 여겨질 지 몰라도 일단 한두번 정도의 경험을 쌓으면 의외로 쉽게 해결할 수 있는 나만의 노하우를 얻을 수 있다.
사례를 한번 살펴보자.
- 사례1
사건번호 : 2008-37376 위치 : 부산 진구 부전동 445-32
대지면적 : 56㎡ (상업지역) 원 감정가 : 3640만원
경매시작가 : 2548만원 유찰회수 : 2회유찰 (최저경매가 : 1630.7천)
낙찰가 : 1780만원
본 사례물건은 건물소유자측과 경매투자자 두분이 입찰에 참여하여 경매투자자자측에서 낙찰을 받은 후 건물소유자가 6개월만에 다시 대지를 2800만원에 재매입하여 마무리된 경매물건이다.
6개월만에 투자금액 대비 50%이상의 수익을 올린 셈이다.
-사례2 : 전세가 이하 낙찰
법정지상권 경매의 가장 큰 메리트는 경매시작가격이 원 감정가격의 70%에 시작한다는 것이다.
위 사례에서 보듯이 원래 대지감정가격은 24,750,000원이고, 시작가격은 그것의 70%인 17,325,000원이다.
법정지상권이라는 제한을 감안해서 30%감액을 한 상태에서 시작한다는 이야기이다.
그런데도 일반인들은 법정지상권에 아직 관심을 두고 있지 않으므로 위 사례에서 보듯이 41%까지 떨어지는데도 입찰자가 없다. 위의 낙찰가격 750만원은 감정가격 대비 약 1/4인 26%선이다.
경매의 ABC 제1원칙 : 싼것을 사고, 싸게 사라! 법정지상권 있는 대지는 시작가부터 싸고, 유찰회수가 많으며, 입찰자가 적어 싼것을 싸게 먹을 수 있는 최고의 물건이다.
법정지상권 경매에서 반드시 건물을 둘러싼 환경을(임대차관계,건물토지감정가비율,건물노후도 등) 분석하라.
- 주거임차인의 배당관계 및 인도관련 태도를 분석하라!
- 건물간정가와 대지감정가의 비율을 고려하라!
- 건물노후도를 분석해서 낙찰 후 재임대 수익을 분석하라!
법정지상권은 기본적으로 낙찰 후 미등기 내지 타인소유 건물을 매수협의를 통해 매입해서 소유를 단일화하는 방법으로 풀어 나간다.
그것이 여의치 않을 경우에 지료청구(소송)을 통하거나 협의에 의한 토지임대차 내지 지상권계약을 맺어 해결하거나, 또는 건물소유자가 경제능력이 있는 경우에는 오히려 낙찰받은 토지를 건물소유자에게 되파는 방식으로 해결하기도 한다.
법정지상권의 해법ABC : 지료청구 또는 건물매수 또는 토지재매매
법정지상권이 성립하지 않는다고 판단될 경우에는 ?
건물철거 및 토지인도청구(소송)을 통하여 돈 한푼 안들이고(또는 그것을 매개로 싸게 협의로 매입) 건물을 인수할 수 있다.
그러니까 법정지상권 물건에 대하여 지료청구쪽으로 갈 것인가, 건물을 매수할 것인가, 토지를 재매매할 것인가 등을 먼저 해당물건의 환경을 사전에 분석해서 낙찰 후 협의를 통해 그 방향으로 추진을 해 나가야 할 것이다.
위 사례의 경우에는 전소유자의 사망 후 상속이 된 물건인데, 상속권자는 한정승인(상속포기)을 하였고, 임차인은 입찰 전 협의를 해 본 바 이사비100만원 정도에 인도를 해 주겠다는 의사를 확인한 상태에서 입찰을 들어갔다.
낙찰 후 미등기건물 내 쓰레기짐이 많은 상태를 확인하고 이사비는 50만원으로 재조정해서 마무리 되었다.
결국 본 물건은낙찰금액 750만원과 이사비 50만원, 합800만원에 낙찰받은 물건이 된다.
본 물건을 전면 리모델링하여(리모델링 비용 1500만원-낙찰자의 이야기가 1500인데 매수대리를 한 본인의 판단으로는 약1000만원 든 것으로 판단됨) 보증금500만원에 월세30만원에 임차계약을 완료한 상태이다.
위 사례의 수익률 분석
비용= 750(낙찰가)+50(이사비)+100(경매수수료 및 등기비)+1500(리모델링)=2400만원
임대가=500만/월30만원
수익률=18.9%
수익률18.9%가 나오는 물건을 단독입찰로 먹을 수 있는 것이 법정지상권의 메리트다!
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