|
|
![]() |
 나의입찰수기
입찰수기보기 |
 홈
> 커뮤니티 > 나의입찰수기 |
![]() |
![]() |
※ 매월 “나의 입찰수기” 우수 게시자에게는 전국 1개월 경매정보 무료 이용권(11만원 상당)을 드립니다.
이용자 분들의 많은 참여 부탁 드립니다. |
![]() |
|
매봉삼성아파트 낙찰수기[건국부동산연구소] |
![]() |
| 등록자 |
 |
oktomato |
|
등록일 |
|
2011/05/18 16:07 |
|
조회 |
|
10933 |
|
![]() |
강남구 도곡동 매봉삼성아파트 낙찰수기
해당 물건에 대하여..
2010년 가을이 깊어갈 무렵 부동산아카데미 원우 한분이 강남구 도곡동에 있는 전용 25.7평인 매봉삼성아파트를 낙찰 받은 사례이다. 감정가는 7.5억원이고, 최저가는 4.8억원으로 64%까지 떨어져있는 물건이었다.
먼저 발품을 팔아 현장에 가기 전에 가능한 모든 사항에 대해 사전 조사하는 것이 중요하다.
우선 입지조건을 분석하였다. 교통 여건으로 3호선 매봉역에서 도보로 4분 거리이며 남부순환로 진출입이 용이하다. 강남세브란스병원, 이마트, 롯데백화점 등의 편의 시설이 지척이며, 대치, 대청, 구룡중학교와 숙명여고, 단대부고 등 8학군 지역이다.
북측으로 도곡공원이 있고 남측으로 양재천이 위치하고 있다. 본건은 남향으로 22층 중 21층에 해당하고 전용 면적도 해당 아파트 중에 가장 큰 평수에 해당하는 물건이었다.
<본건 입지 현황>
다음은 권리분석인데 최선순위 근저당이 2.43억원이고 후순위로 가등기 1건, 강남구에서 압류1건, 그리고 근저당에 기한 임의경매 사건이었다. 등기부상 권리 관계는 비교적 간단하고 깨끗한 편이다. 다만 감정가가 7.5억원인데 채권최고액이 작아 취하 가능성이 있는 물건이다.
그리고, 2007.3.7.전소유자의 실거래 가액이 7.6억원이라 부동산에 매물로 나와 있을 가능성이 커 보였다. 대항력이 있는 확정일자부 임차인은 2006년 8월에 전세금 2.8억에 지금까지 거주하고 있고, 배당요구를 하여 전액배당이 됨으로 명도에는 큰 문제가 없어 보였다.
해당 아파트는 지금껏 경매 물건으로 본건 포함하여 4건이 나왔으며, 그나마 본건을 제외한 나머지 3건은 모두 취하가 되어 경매 물건으로는 희소성이 있는 물건이었다. 경매란 것이 늘 그렇다. 경매의 특성상 아무리 열심히 노력해도 1등을 하지 못하면 그간의 노력은 수포로 돌아간다. 처음부터 다시 시작해야 하는 것이다.
그리고, 1등으로 낙찰을 받았다 하더라도 해당 물건이 취하나 취소되면, 이는 2등보다 더 억울한 결과가 되고 마는 것이다. 본 물건이 그러했다. 권리 관계가 너무 깨끗했으며 본건 외에 3건이 모두 취하된 전례가 있는 상황이어서 현장에서 취하 가능성에 대한 조사가 필요한 경우였다.
임장 활동
자 이제 사전조사한 내용을 발품을 통해 현장에서 확인하는 작업이 필요하다. 본 건에 도착하여 보니 바로 뒤 북측에 매봉산(도곡공원)있어 산책 코스로는 그만이었으며, 남측으로는 강남의 부촌(대림아크로타운, 우성캐릭터)의 마천루와 대모산이 한 눈에 확 들어왔다. 야경 스카이라인 또한 확보되는 조망권과 일조권을 가진 물건이었다.
<해당 아파트 전경> <본건 남측 전경>
누가 사는지 목적물의 상태는 어떠한지 알아보기 위해 벨을 눌렀다. 방문 시간이 낮이라 그런지 인기척이 없다. 임차인은 다음에 만나보기로 하고 관리실에 들러 체납 관리비를 확인하니, 연체가 없다고 한다. 보통의 경우 경매가 진행되면 관리비를 연체하는 것이 일반적인데 그렇지 않은 것으로 보아 임차인에 문제가 없어 보였으며, 가격만 맞으면 재계약도 가능하리라 생각하고 시세 파악을 위해 인근 부동산에 들렀다.
부동산 사장에게 시세 및 전세가 등 이것 저것 물어보는데 본 건에 대해 특이한 사항을 발견했다. 2007년 전소유자의 매매계약 당시에도 현재 임차인이 거주하고 있었는데 집을 보여주질 않아 위 층에 가보고 전망이 좋아 집도 보지 못하고 계약을 했다는 것이다.
아! 얼마나 황당한 일인가? 그리고, 경매가 진행되고 집을 내놔 몇 번이고 집을 보러 갔지만 보여주질 않았다고 한다. 얼마 전에는 7.3억원에 계약 희망자가 있어 계약을 성사시킬 목적으로 방문했으나, 역시나 보여주질 않아 계약이 결렬되었다고 한다. 갑자기 이상한 생각이 들었다.
부동산을 나와 다시 현장으로 뛰어갔지만 아직 임차인이 들어오질 않았는지 아무도 없었다. 관리비 연체가 없는데 일부러 집을 보여주질 않는다는 얘기는 무엇인가? 도대체 현재 거주하고 있는 임차인은 누구이길래 그러는 것일까? 잠시 고민에 빠졌지만 임차인이 직접 경매를 받으려는 속셈이던가 아니면 해당 목적물에 중대한 하자가 있던가 둘 중 하나로 생각이 정리되었다.
만일 후자인 경우라면 낙찰 후 추가적인 비용까지 감안하여 입찰가를 산정해야 할 상황이다. 그렇다면 입찰 전에 반드시 어떠한 하자가 있는지 알아야 한다. 그러나, 이상하지 않은가 설령 하자가 있다손 치더라도 아파트인데 하자가 있으면 얼마나 있을까?
또한, 최저가가 4.8억원인데 임차인의 보증금이 2.8억원으로 전액 배당이 가능한데 유찰이 걱정되어 임차인이 집을 보여주질 않는다는 것은 상식적으로 이해가 되질 않았다. 그렇다. 임차인 스스로가 본 물건을 낙찰 받기 위해 그러는 것이라고 잠정적인 결론을 내렸다. 그렇다면 이 임차인은 우리의 가장 강력한 경쟁자가 될 것이고, 만약 우리가 낙찰을 받는다면 명도에 있어 어느 정도 저항이 예상되는 상황이었다.
전소유자가 집도 보지 못하고 계약했다는 부동산 말이 어느 정도 이해가 되었다. 다시 말해 해당 물건은 최고 로얄층(조망권), 남향(일조권), 가장 큰 평형으로 해당 아파트 내에서 최고로 가치가 있는 물건이다.
현장 조사는 결론적으로 좋았다. 잡아서 전세를 놓으면 자금준비를 최소화 할 수 있고, 부동산 경기가 받쳐주면 시세차익 실현이 가능할 것이고, 대한민국 국민이면 누구나 살고 싶어하는 입지 조건(8학군, 교통, 편의시설 등)으로 추후 실소유 개념으로 강남권 입성이 가능한 물건이었다. 임차인이 다소 마음에 걸리나 입찰하기로 결정하였다.
입찰 법정에서..
경매 물건은 특성상 유찰이 많이 되면 될수록 사람들의 관심이 집중되고 이는 높은 경쟁률로 이어져 예상을 뛰어 넘는 가격으로 낙찰되는 것이 일반적이다. 현장 탐문시에도 많은 사람이 다녀갔음을 확인할 수 있었고, 우리가 보고 있는 정보지 누계 조회 결과가 4,600회를 넘는 수준이었다. 이는 타사 정보지 누계 조회 결과까지 합산하면 실로 엄청난 횟수였다.
문제는 입찰가 산정이었다. 상당한 경쟁률이 예상되었기 때문이다. 현장 분위기에 휩싸여 입찰가를 산정할 수는 없다. 입찰가 산정을 위해 보다 면밀한 통계 분석이 필요했다. 그 당시 인근 유사 평형대의 중소형 아파트의 평균 낙찰가율을 분석한 결과 88% 수준이었다. 임차인, 등기부상의 권리, 낙찰가율 등 종합적인 분석 결과를 토대로 87% 수준인 6.5억원에 꼬리를 살짝 붙이기로 하고 입찰에 응하였다.
드디어 개찰시간, 어느 정도 경쟁률을 예정했건만 아! 이게 웬일인가, 집행관이 해당 사건번호를 부르자 갑자기 법정 분위기가 어수선해지더니 사람들이 우르르 법대 앞으로 가는 것이 아닌가, 무려 23명이 경쟁이 붙은 것이다. 나는 다시 한번 입찰 금액을 확인했다.
23명이라! 느낌이 왠지 2~3등 할 것 같은 불길한 예감이 들었다. 본 물건 이전에 2차례 입찰에 임했으나 아쉽게도 3등과 2등을 한 기억이 떠올랐다. 집행관이 23명의 입찰표 정리를 끝내고 최고가매수인으로 원우님을 호명하자 난 안도의 한숨을 쉬었다. 정말 짜릿한 순간이었다. 아마도 떨어진 22명 가운데 임차인도 있었을 것이다. 이제 남은 일은 취하가능성과 명도문제인데..
어렵게만 느껴지는 명도, 때론 쉽게 풀릴 수도..
토지 외의 경매 물건이라면 반드시 풀어야 할 숙제가 명도이다. 낙찰을 받고 곧바로 임차인을 만나러 갔다. 원래는 낙찰받은 원우님과 같이 가려고 했으나 일정이 안 맞아 나중에 같이 가기로 하고 내가 먼저 가 보기로 했다.
밤에 찾아갔으나 불은 꺼져 있고 아무도 없었다. 이대로 돌아갈 수 없어 인근 카페에서 차 한잔을 마시고 다시 현장으로 갔는데 불이 켜져 있었다. 얼른 벨을 눌렀다. “누구세요?” 젊은 여자 목소리가 문 밖으로 흘러 나왔다. “네, 낙찰자입니다. 잠시 얘기 좀 나누시죠?”라고 하니 잠깐만 기다리라고 한다.
약 1~2분이 흘렀을까? 문이 열려 들어가려고 하니 아주머니가 들어오지 못하게 제지한다. “전액 배당을 받으시고 배당을 받으려고 낙찰자의 명도확인서가 필요하고, 향후 일정에 대해서 상의할 일도 있고 하니 잠깐 들어가서 얘기하시죠?”라 말하고 집안으로 들어갔다.
집안에는 아까 대답한 딸쯤 되어 보이는 젊은 여자와 아주머니 둘이 있었다. 나는 혹시 집안에 하자가 있는지 얼른 쭉 훑어보았다. 임차인이 4년을 넘게 살면서 수리를 전혀 안 해서 그렇지 특별한 하자는 없어 보였다. 싱크대, 욕실, 도배, 장판 정도는 재임대를 위해 필요하겠다는 판단이 들었다.
“저 혹시 이번에 입찰하지 않으셨어요?”라고 묻자 말을 흐린다. 들어왔는데 떨어진 것이 분명하다. 이런 저런 얘기를 하면서 창가 쪽으로 몸을 돌리니 스카이라인 눈에 들어 왔다. 야경이 정말 훌륭했다. “아 그런데 남편 분이 임대차계약을 한 것 같은데 언제 들어오시나요?”라고 묻자 직장생활을 하는 관계로 늦게 들어온다고 했다.
혹시 재계약 의사는 있는지 묻자 가격만 맞으면 있겠다고 한다. 얼마정도 생각하시냐고 묻자 지금있는 전세가에 재계약 의사가 있다고 한다. 지금 전세시세가 3.8억원인데 차액이 1억원 차이 나서, 그 건 곤란하다고 하면서 향후일정 설명과 함께 배당기일 전까지 이사일정을 잡으라고 하고 오늘은 이 정도 선에서 마무리하고 연락처를 주고받고 집을 나왔다.
그리고, 낙찰자인 원우님과 상의하여 취하가능성도 있고, 대항력있는 확정일자부 임차인이 있어 잔금납부 후 배당기일까지는 대항력 행사가 가능하니, 잔금 납부를 가급적 빨리 서두르기로 하였다.
일주일 후에 매각허부결정이 떨어져 임차인에게 전화를 걸어서 “앞으로 일주일 뒤면 매각허가결정이 확정되고 바로 잔금 납부를 할 것이니 배당기일 전까지 집을 비워줄 것”을 요구하였으나, 임차인은 “나는 법원으로부터 어떠한 통보도 받지 못하였고 법원의 통보사항에 따라 움직일테니 알아서 해라”라고 하며 전화를 끊는다.
참 난감한 상황이다. 전액배당 받는 임차인이고 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하다는 것을 아는 임차인의 협조가 불투명해진 상황이었다.
우리는 대출 실행에 따른 모든 준비를 끝내 놓고 매각허가결정이 있는 다음 날 대출 실행과 함께 소유권이전등기를 무사히 마쳤다. 물론 임차인에 대한 인도명령도 같이 신청했다.
이제부터는 시간 싸움이다. 즉, 잔금 납부 시점으로부터 약 한달 후로 잡힌 배당기일까지 임차인에게 명도를 받아내야만 낙찰자에게 금전적 손해가 없는 것이다. 만일 배당기일까지 명도가 이루어지지 않는다면, 그 이후 시점부터는 대출이자 비용 및 점유에 따른 사용료 부담 등을 임차인이던 낙찰자든 둘 중 한 명의 부담으로 남게 되는 것이다.
나는 임차인에게 다시 전화를 걸어, "자 이제 잔금납부를 하였고 소유권이 이전되었으니, 향후 일정에 대한 상의를 위해 집에서 만나자"고 제안하였으나, 임차인이 집에서 만나는 것은 곤란하고 집 근처에서 만나자고 제안하였다. 집수리를 위해 견적도 뽑아야 하고, 낙찰자가 아직 집을 못 받으니 그냥 집에서 만날 것을 수차례 요구하였으나, 그때마다 “내가 집을 보여 줄 의무는 없다”라고 하여 하는 수 없이 인근 카페에서 만나기로 하였다.
약속장소에 낙찰자와 함께 나가보니, 임차인 부부와 험악하게 생긴 동생이라는 사람이 같이 나와 있었다. 낙찰자는 소유권이 우리한테 넘어 왔는데 왜 집을 보여주지 않냐고 묻자, 임차인 남편이 협의가 잘 되면 그 때가서 집을 보여 주겠다고 한다.
나 참 어이가 없어서, 집을 보여주는 조건으로 협상력을 키우려는 속셈이라니 정말 어이가 없는 처사이다. 어찌되었던 우리는 배당기일까지 집을 비워주셔야 한다고 하자. 임차인 부인이 주택임대차보호법을 운운하며, 어떻게 한 달 안에 집을 비워 주냐고, 내년 봄 되면 이사가겠다고 한다.
아니 낙찰받자마자 찾아가서 준비하라고 그렇게 말했건만... 그리고 나서 “이사갈 때까지 대출이자며 점유에 따른 사용료는 어떻게 하실 거냐”고 반문하자. 이번에 옆에 있던 동생이 “아니 그것은 낙찰자가 편의를 봐주는 것이지 젊은 것들이”라며 거든다. 이건 또 무슨 얼토당토 않는 소리란 말인가. 화가 치밀어 콱 한대 쥐어박고 싶은 심정이었다.
우리는 다시한번 현재 상황을 주지시켰다. “배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하고, 배당기일 이후에는 불법점유자로서 인도명령이 떨어질 것이고 그렇게 되면 강제집행을 할 수 밖에 없다“라고 하자. 옆에 있던 동생이 또 거든다. 판사한테 가서 “엄동설한에 어디 가서 사냐고 얼어 죽는다”고 말하라고 한다.
정말 미치겠다. 대화가 이렇게 통하지 않아서야, 아니 배당요구하고 배당을 전부 받아가는 임차인이 왜 이런단 말인가.... 아마도 임차인 주변에서 잘못된 정보를 주는 것 같다. 이럴 땐 그 어떤 말도 약발이 서질 않는다. 더 이상 대화가 통할 것 같지 않아 일단 자리를 떠났다.
다음날 우리는 임차인 앞으로 내용증명을 발송했다. 주된 내용은 이러했다. “대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구하여 대항력을 포기하고 우선변제권을 선택한 경우 나중에 그 의사를 번복하여 다시 대항력을 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위배된다는 내용과 배당기일 이후에 발생되는 금융비용에 대한 채권을 배당금액에서 가압류하겠다”는 내용이었다.
내용증명 도달 후 며칠이 지나지 않아 임차인의 지인이라는 사람한테 전화가 한 통 결려왔다. 또 이런 저런 얘기를 늘어놓으며 아는척 설명을 했다. 나는 “임차인과 직접 대화를 하고 싶지 당신과 할 말이 없다”고 전화를 끊었다. 또 전화가 온다. “한 번 만나자”고 한다. “난 만나고 싶지 않고 만날 일이 있으면 임차인이 직접오라”고 하고 전화를 끊었다.
그 후로 한 2시간쯤 흘렀을까 갑자기 사무실에 웬 이상한 사람이 날 찾아왔다. 사무실은 어떻게 알고 찾아왔는지 임차인의 지인이 되나 싶었다. 그 사람은 부동산업자였다. “어떻게 2달 만이라도 좀 살 수 있게 해주면 안되겠냐“고 사정한다. 처음부터 사정할 것이지 이제 와서.... 나 원 참. ”절대 양보할 수 없으며 정히 살고 싶으면 사용료를 지불하라“고 하니, 자기하고는 협상이 안되겠냐고 한다. 협상을 하려면 임차인이 직접오라고 하고 돌려보냈다.
느낌이 이상했다. 임차인이 도대체 누구길래 옆에 지인들이 설치는 걸까? 그래서 임차인의 신원조회를 해보았다. 조회결과 임차인은 지위가 높은 고급공무원이었다. “아! 이제 모든 것이 이해가 되었다”. 임차인 지인들이 설치면서, 집을 보여주길 꺼려하는 이유 말이다. 임차인은 자기 신분이 노출되는 것을 극도로 꺼려했던 것이다.
다음날 사무실에 또 이상한 사람이 찾아왔다. 명함을 보니 OO구 부동산지부 회장이다. 갈수록 지위가 높아지는 사람이 찾아온다. 역시 얘기가 안 통한다. 이젠 정말 지긋지긋하다. 아니 지위가 높으신 양반(임차인)이 그러면 되느냐고 하고 돌려보냈다.
다음날 자신이 변호사라는 신분을 밝힌 사람한테 전화가 한 통 왔다. 변호사까지 대동하는 것으로 봐서 임차인이 이젠 다급해지는가 싶었다. 느낌에 변호사라고 하는 사람하고는 대화가 좀 될 것 같아, 상황 설명을 정중하게 했다. 자기가 임차인하고 얘기한 후에 다시 전화 주겠다고 한다.
얼마 후 전화가 왔다. 배당기일 하루 전날 임시거처를 마련해서 아무 조건없이 이사가겠다고 한다. 상황종료이다. 나는 이사가는 날까지 사용한 모든 공과금을 납부한 영수증과 이사가 모두 끝나면 명도확인서를 줄 것을 약속하고 이사당일 만나기로 했다.
이사 당일 약속시간에 현장에 가보니 이미 깨끗이 이사를 마친 상태였다. 모든 공과금 납부영수증을 확인하고 명도확인서를 건네주었다. 그리고 집을 나가면서 임차인은 “나처럼 이렇게 깔끔하게 집을 비우고 나가는 임차인 있냐”면서, “나중에 교과서에 써라”고 한 마디 말을 남기면서 사라졌다. 고위공무원이라고 끝까지 고압적인 자세이다.
어찌되었던 이렇게 한달 남짓한 명도는 종지부를 찍었고, 명도가 끝나는 당일날 낙찰받은 원우님은 부동산을 간다고 하더니 바로 3.8억에 전세계약을 끝냈다. 그 후 약 2주에 걸쳐 저렴한 가격으로 수리 공사를 마무리하고 지금은 세입자가 입주하여 잘 살고있다고 한다.
수리를 끝내고 천천히 세입자를 구했으면, 최근 전세난의 여파로 더 많은 전세보증금을 회수했을 텐데... 라는 아쉬움이 조금 남는다.
후기
이렇듯 명도는 경매에 있어 반드시 풀어야 할 숙제이다. 명도를 하면서 항상 느끼지만 결코 방심해서는 안 된다. 아무리 쉽게 생각되는 명도도 일이 꼬이면 힘들어지고, 또 아무리 어려운 명도도 칼자루를 쥐고 협상에 임하면 의외로 쉽게 해결될 수 있는 것이 명도이다.
2011년 1월~2월, 올해 들어 강남구 중소형 평균 낙찰가율은 예년 전성기를 회복하여 95%에 육박하는 것을 감안할 때 작년 가을 적절한 시기에 높은 경쟁률에도 불구하고 낙찰을 잘 받아 명도까지 아무 추가비용 없이 일정대로 잘 마무리한 성공적인 경매사례이다.
|
|
|
![]() |
![]() |
|
| ![]() |
|
이전글
다음글
즐겨쓰는검색
최근 본 물건
| 통신판매업신고- : 제2012-서울마포-0890호 | 개인정보관리 책임자 : 이광석 | webmaster@taein.co.kr