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논현동 단독주택[대지150평] 건국부동산연구소 |
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| 등록자 |
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oktomato |
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등록일 |
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2011/05/18 16:10 |
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조회 |
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12585 |
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< 강남구 논현동 단독주택 > 낙찰 수기
해당 물건에 대하여..
부동산아카데미 동문 한분이 원룸사업을 하기 위해 도시형생활주택을 신축할 목적으로 강남구 논현동에 있는 2종일반주거지역 내에 대지 151평 단독주택을 낙찰 받은 사례이다. 감정가는 31.3억원으로 대지 평당 2070만원인 신건인 물건이었다.
현재 도시형생활주택은 관련법 완화로 서울 외곽에서 내부로 인허가가 증대하는 추세에 있으며, 그 규모 또한 대형화 및 브랜드화하고 있는 형국이다. 도시형생활주택 사업의 핵심 요건은 첫째도 입지요 둘째도 입지 조건이다. 토지가액 및 신축비용도 중요하지만, 무엇보다 중요한 것은 입지조건인 것이다. 그 이유는 아무리 싸게 잘 지어도 수요를 충족시키지 못한다면 추후 임대 및 턴키 매각에 어려움이 예상되기 때문이다.
자 그럼 입지조건을 한 번 보겠다. 본 건 주변으로 삼릉공원, 강남구청, 강남세무서 및 코엑스가 위치하고 있으며, 중심 업무 및 상업 지역인 테헤란로를 한 블록 사이에 두고 있다. 무엇보다 중요한 것은 본 건과 불과 130m 떨어진 곳에 2012년 6월 개통 예정인 신분당선 연장선이 한창 공사 중에 있으며, 2013년 개통 예정인 9호선 삼릉역 연장선과도 만나는 더블 초역세권 자리에 위치하고 있다는 것이다.
<본건 입지 현황>
현장 탐문결과
현장을 방문하여 시세를 파악하여본 결과 본건 보다 위치도 좋지 않고 1종일반주거지역의 대지 급매가 평당 2,700만원선이고, 본건이 위치한 2종일반주거지역의 경우 최소한 평당 3,000만원 이상이고 매물 또한 거의 없어, 현재 신건이지만 2070만원은 상당한 가격 메리트가 있는 것으로 판단되었다. 한편, 소유자가 인근 부동산에 45억에 매물로 내놓았지만, 거래는 되고 있지 않은 상태였다.
권리 관계의 특이사항은 없었으나, 현재 임차인이 건축사무소(법인)로 개조하여 사용중에 있었으며, 임차인은 전세권 및 근저당권을 설정하였는데 그 금액이 약9.5억원이었고, 이 근저당권에 의한 임의경매로 진행되는 물건이었다. 이 물건 역시 입찰시 가장 유력한 경쟁자는 임차인이며, 임차인은 법인이고 직원이 20명이 넘어 명도에도 상당한 애로 사항이 있을 것이라 판단되었다.
도시형생활주택 신축을 위해 일조권, 도로사선 제한 등 건축법상 검토결과 1층에 근린생활시설, 2~4층에 원룸형 주택으로 건축하면 수익성이 있는 것으로 판단되었으며, 인근에 직장인들과 요식업종사자 등의 수요가 많았으며, 향후 더블 역세권이 개통되면 지가 상승 압력과 함께 수요층이 더욱 두터워질 것으로 최종 결론이 내려졌다.
<본건 전면부> <본건 후면부>
입찰 법정에서..
우리는 인근 지역에 위치한 유사 평형대의 대지 및 단독주택의 낙찰 통계 자료 분석 및 도시형생활주택의 수익성 분석 결과를 바탕으로 평당 2,300만원 선에서 입찰가를 정하기로 하고 입찰 법정에서 만났다.
지금 시점과 비교했을 때 그 당시 입찰 법정은 다소 한산한 듯했으나, 우리가 입찰할 물건에 경쟁자가 있는지 최종 점검을 하였다. 입찰 마감 30분 전, 평당 가액으로 계산하면 2,300만원을 살짝 넘는 수준으로 낙찰가의 111%인 35억원에 입찰하였다.
드디어 개찰시간, 집행관이 호명하는 순간 우리는 깜작 놀라지 않을 수 없었다. 단독 입찰이었다. 현장 탐문 결과나 임차인의 상황으로 보아 최소한 2~3명 정도는 경쟁이 붙을 것이라 예상했는데, 단독으로 싱겁게 결론이 난 것이다.
우리는 다소 실망감을 갖고 여러 사람에 둘러싸여 입찰 법정을 빠져나가는데, 신사 한 분이 우리를 찾아왔다. 보통 낙찰을 받고 법대 앞에 가서 입찰 보증금을 확인하고 영수증을 받고 나오면, 대출 알선 브로커들이 명함을 건네주느라 낙찰자에게 달려들어 그 순간 낙찰자는 수퍼스타(?)가 된 듯 보인다.
이렇게 어수선한 가운데 점잖은 노신사 한 분이 우리를 찾아온 것이다. 그리고, 명함을 건네면서 하는 말이 자신이 본건에 임차하고 있는 건축사무소의 총괄 사장이라는 것이다. 낙찰 받으셔서 축하한다는 말도 잊지 않았다. 우리는 명함을 서로 주고 받고 자세한 얘기는 찾아 뵙고 말씀 드리겠다고 하고 헤어졌다.
명도.. 그 끝은 어디인가?
얼마 후 우리는 총괄 사장이라는 분에게 전화를 하고 찾아갔다. 그는 우리를 2층 자기 사무실로 안내했고, 따뜻한 차 한잔을 마시면서 이런 저런 얘기를 했다. 그렇지만 핵심은 매번 똑같다. 재계약 의사는 있는지, 만일 있으면 얼마에 있을 것인지, 만일 없다면 언제 나갈 것인지 말이다.
사장은 지금 있는 임차료에 있게 해주면 계속 있고 싶다고 한다. 지금 임차료는 얼마 입니까? 내가 물었다. 보증금 3억에 월 300만원이라고 한다. 환산보증금으로 계산하니 월 600만원 수준이다. 우리가 인근 부동산을 통해 본 물건의 임대차 시세를 조사한 결과는 월 1,000만원 정도는 되어 보였다. 사장님은 현 소유자와 기타 다른 채권 채무관계에 있어서 월 300만원에 계신 것이고, 만약 우리와 새로운 계약을 하신다면 인근 시세에는 맞춰줘야 하는 것 아닙니까?하고 되물었다. 한 번 상의해 보겠다고 하여, 향후 일정에 대해 간단히 설명해 주고 자리를 나왔다.
그 후 매각허가결정이 확정되고 잔금 납부 기한이 잡혔다. 우리는 잔금을 납부 하기 전에 다시 한 번 임차인을 만나보기로 했다. "어떻게 계약 조건은 생각해 보셨나요?" 사장이 대답하기를 그 조건으론 힘들며, 이사 가겠다고 한다. "그럼 언제 이사 갈 예정인가요?" "보다시피 우리는 법인이고 직원수도 많은 관계로 11월 말까지 이사를 갈 터이니 그때까지 잘 부탁합니다." "네 그 사정은 충분히 숙지하는 바입니다만, 다음 주 10월 말에 잔금 납부를 할 예정이라, 그렇게 되면 사장님은 대항력이 없는 임차인이라 소유권이전과 동시에 사용 수익에 따른 점유 비용(월세)이 발생됩니다."
"얼마를 받으실 생각인데요?" 사장이 물었다. "그 때 말씀 드린대로 월 1000만원은 내셔야 됩니다." 잠시 침묵이 이어졌다. "배당기일은 언제입니까?"라고 묻길래 "11월 말쯤 잡힐 겁니다. 그리고, 사장님의 청구 금액은 전부 배당 받을 것이다"라고 말하며, 다만 "전세금에 기한 배당금은 우리의 명도확인서가 있어야 한다"고 압박했다. 그러나, 월세에 대해서는 물러서질 않아 그렇게 협상은 결렬되었다.
우리는 예정대로 10월 29일 잔금 납부를 완료했으며, 이와 동시에 관련 임차인들을 대상으로 인도명령도 신청했다. 인도명령이 떨어지자 우리는 사장에게 연락을 하였다. 사실 그 전에 수 차례 연락과 미팅을 통해 서로가 200만원씩 양보해서 월 800만원으로 하자고 제안해 놓은 상태였다. "어떻게 이사는 계획대로 잘 진행됩니까?" "지금 열심히 갈 곳을 물색하고 있습니다." "아니 아직도 갈 곳을 정하지 못하셨으면 어떡합니까? 아무튼 사용하신 동안에 월 기준 800만원을 내지 못한다면 배당금을 가압류하고 강제집행할 수 밖에 없습니다."라고 했더니, "그럼 법대로 하라"고서는 전화를 끊는다. 나 참 황당해서..
그 일이 있은 후 배당 기일 얼마 전에 사장으로부터 연락이 왔다. 이사 날짜가 12월 18일에 잡혔고, 새로 이사 갈 곳에 대한 임대차계약서 사본을 보낼 터이니 배당 받을 수 있도록 명도확인서를 미리 써달라는 것이다. 우리는 월 800만원 기준으로 일수 계산하니 1,400만원을 입금하지 못하면 명도확인서를 줄 수 없다고 했다. 그렇게 협상은 또다시 결렬되고 말았다.
12월 10일 배당 기일이 다가왔다. 임차인은 전세권을 제외한 근저당권에 기한 배당금은 명도확인서 없이 받을 수 있는 상황이라, 우리는 다른 볼 일도 있고 해서 겸사겸사 법원으로 향했다. 배당 법정으로 들어가니, 사장을 비롯하여 임차인들이 먼저 와있었다. 그리고, 우리를 발견하더니, "어떤 일로 왔냐고, 끝나고 뵐 수 있냐"고 묻길래 그러자고 했다. 본 사건은 마지막 배당 사건으로 판사님이 사건 번호를 호명하며 배당에 이의가 있으신 분은 신청하라고 한 뒤, 이의 신청이 없자 배당 종결을 선언하고 끝났다. 우리는 임차인이 전세권을 제외한 나머지 금액에 대해 배당표가 작성된 것을 확인하였다.
법정 밖에서 기다리고 있는데 사장으로부터 전화가 왔다. 그렇게 해서 우리는 다시 협상 테이블에 앉았다. 사장은 "우리는 법인이고 반드시 12월 18일에 이사를 갈 터이니, 오늘 배당 받을 수 있도록 명도확인서를 써 달라"고 재차 요청했다. 나는 잠시 생각에 잠겼다. 임차인은 새로 계약하는 곳에 대한 보증금과 사업 운영 자금이 필요했을 것이고, 바쁜 와중에 배당 받기 위해 또다시 오기가 귀찮았을 것이다. 그리고, 우리가 예상치 못하게 오늘 배당 법정에 나와서 협상 테이블에 앉아 있는 것으로 어느 정도 감동을 받았을 것이다.
그래서 나는 다시 한번 압박했다. "우리는 이미 전세금에 기한 배당금 가압류 작업에 착수했고, 강제집행도 준비하고 있습니다. 지금이 마지막 기회입니다. 12월 18일까지의 점유 사용 비용 1,400만원을 지금 당장 주시면, 명도확인서를 미리 써 가지고 왔으니 드리겠습니다. 그렇게 되면 오늘 사장님은 사장님의 모든 채권을 배당 받을 수 있습니다."
결과는 극적인 타결이었다. 임차인은 1,400만원을 즉시 입금하였고 우리는 입금을 확인하고, 임차인의 이사 약속 및 모든 공과금 처리에 대한 확인서를 받고 명도확인서를 건네 주었다. 이로써 그 지루하던 명도에 대한 협상은 극적으로 마무리 되었던 것이다. 12월 10일 금요일 그 날은 나에게 평생 잊을 수 없는 날일 될 것이다.
12월 18일 이사 날, 우리는 아침 9시에 현장에서만났다. 그 날은 올 겨울 강추위를 예견하듯 서리가 내리고 몹시 추운 날씨였다. 이미 현장에는 이삿짐 차량과 임부들이 도착하여 분주하게 움직이고 있었다. 우리는 공과금 정산을 완료하고, 현장을 배회하며 혹시나 있을지 모르는 사태에 대해서 예의 주시하고 있었다.
"이사는 언제쯤 끝나나요?" "예 한 2~3시쯤 끝날 예정입니다." 우리는 인근에서 점심을 먹고 2시쯤 현장을 들렀으나, 아직 끝날 기미가 보이질 않았다. 그도 그럴 것이 20명이 넘는 직원이 10년이 넘게 이 곳에서 생활을 했으니 짐이 오죽 많았을까? 저녁을 먹고 왔는데도 아직 이사가 끝나질 않아, 인근 호프집으로 갔다. 한참을 마셨는데 연락이 오질 않아 연락을 하니 지금 막 끝내고 출발했다고 한다. 현장에 가서 보니 쓰레기도 깨끗이 치우고 나갔다. 그 때가 오후 9시였다. 무려 12시간을 넘게 걸려 이사를 나간 것이다.
마무리
현재 약간의 수리를 끝내놓고, 새로운 임차인을 맞을 준비를 하고 있으며, 한 1년 정도 임대를 놓고 있다가 역이 개통되는 시점에 맞춰 도시형생활주택 신축에 들어갈 것이다. 현재도 신분당선 개통이 임박해 오면서 지가 상승에 대한 압력을 받고 있으며, 9호선 연장선까지 개통이 되면 지가가 45억원 이상 충분히 나갈 것으로 예상된다.
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