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정확한 가치분석은 권리분석보다 중요하다

등록자 gh4900 등록일 2006/08/15 15:30 조회 8382

내가 살고 싶은 집은 옥상에 텃밭이 있고 개를 키울 수 있으며 고정수입이 있는 그런 집이었다.
그래서 인천지역 근린주택을 매입하기로 하고 3억원 내외의 물건을 알아보기 시작했다. 하지만 인천이라는 한정되는 도시에서 그래도 괜찮은 물건은 연간 5건 이하이고 경쟁이 심해 낙찰가는 감정가의 85% 이상이었다. 수익성을 보면 점포 2실에 보증금은 2000만~3000만원에 월세는 100만원정도가 일반적이었다. 나는 좀 더 수익성이 좋은 물건을 찾아 몇 번 경매에 입찰했지만 낙찰되지 않았다.
근린주택을 알아보면서 몇 번의 실패를 거듭하고 나는 근린주택의 대안으로 원룸주택의 경매물건을 알아보았다. 그러던 중 내 눈에 띤 물건은 대지 54평, 건물 150평 규모로 감정가 4억원인 16세대 규모의 원룸이었다. 유사 낙찰사례를 알아보니 평균 감정가 대비 70%선에서 낙찰되고 있었고 이정도면 적당하다고 생각됐다.
일반매매 시세를 알아도 보았는데 5억 정도에서 거래되고 제조달원가를 계산해도 5억이라는 금액이 나온다. 대지가 54평이면 평당 300만원으로 약 1억6000만원이다. 건축면적이 150평이니 평당 건축비 200만원을 적용하면 3억으로 대지가격을 더하면 4억6000만원이 제조달원가가 된다. 기타 부대비용을 가산한다면 5억의 시세는 거품이 없는 가격인 셈이다.
감정가는 왜 4억원이었을까, 궁금했지만 아마도 감정가에서는 발코니 30평를 누락하였기 때문이라고 추측된다. 오직 등기된 면적만을 감정한 가격으로 나에게는 오히려 행운이었다.
입찰 당일 나는 2억7600만원에 입찰했고, 8명의 경쟁자를 누르고 낙찰되었다. 이후 3층 원룸 4세대는 집수리를 하고 입주했다. 옥상에는 13평의 텃밭을 일구었고 진도견 백구도 사서 키우고 있다. 원룸 12세대는 임대하여 월 300만원의 고정수입도 발생하고 있다. 아무리 생각해도 탁월한 나의 선택이라고 생각된다.

Box - 나의 경매관

1. 남들이 기피하는 물건 중에 보석같은 물건도 있다.
2. 정확한 가치분석은 권리분석보다 중요하다.
3. 남들이 좋아하는 물건은 경쟁에 의해 이익이 줄어든다.
4. 경매에도 불경기가 있으면 호경기가 있다.
5. 입찰가는 소신껏 쓰되 탈락하면 마음을 비운다.

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