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청주상가낙찰기(유치권해결) |
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| 등록자 |
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mjauction |
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등록일 |
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2008/08/11 22:42 |
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조회 |
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14670 |
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2005년 11월 어느날
나는 부산법학원에서 공인중개사 수강생들을 대상으로 '실전경매"강의를
마치고 대구로 이동중 기차안에서 잠시 꺼놓았던 핸드폰을 켰다.
그런데.....
"FBI"이라는 이름으로 20여통이 계속 전화가 온것을 확인하고 나는 바로
전화를 걸었다.
아니나 다를까~~ 전화음성이 숨넘어가는 소리로 "회장님~~~
진짜 괜찮아요!!
언제 시간있어요? 가아니라 "지금 어디세요!!! 청주로 오세요!!!다
얼마나 좋으면 저럴까?
그런데...문제가 있단다..."유치권"을 주장하는 물건이란다...
나는 곧바로 대구에서 강의를 하면서 학원 컴퓨터로 물건을 검색했다.
2005타경 629호
감정가 25억 3천만원짜리가 40%까지 떨어져서 10억에 나온것이다.
세상에 "25억을 들어간다굽쇼~~.....
대지가 256평에 건평이 680평이다.
건축한지 2년밖에 안된 새건물이고 충북대학교 중문에 위치한 노른자
땅이다......
현장을 가서보니 1층부터 4층까지 "유치권 있음"을 주장하는 프린터물이
부착되어있는데
이상하게도 문은 열려져 있는것이다.
과연 이 "유치권"은 무엇을 얻고자하는 것일까?
건물은 너무나 견고하고 잘지었는데....
왜 경매로 나왔으며...또 "유치권을" 주장하는 사람은 누구일까?
너무나 많은것이 혼란스러웠고 조심스러웠다.
나는 "FBI"씨에게 물어보았다.
"입찰하실래요"?
"네"
"그런데...이물건은 유치권을 주장하는것이라 저도 장담을 할수는
없습니다."
그러자 "FBI"씨가 하는말~~~
"회장님이 도와주신다면 저는 꼭 낙찰받고 싶습니다. 회장님~~도와주세요~
무슨말을 하랴~~~
나는 그말에 솔직히 자신은 없었지만 최선을 다하기로 마음을 먹고
채권자인 "농협"을 압박했다.
수많은 전화통화와 방문....그리고협박...
아마 담당자는 많이 힘들었을것이다.
한달동안 힘겹게 얻은정보는 "유치권은 가짜라는 결론이다".
그러나 10억이 적은 돈인가? 아니지....낙찰금액을 저번 유찰가격까지
올리기로 했으니 12억이지....
그리고 만약에 유치권을 주장하면 진정한 소유권을 얻기까지의 싸움은?
그런데...문제가 생겼다.
입찰일이 하필이면 노량진법학원 마지막강의일에 잡힌것이다.
강의를 다른분에게 부탁할수도없고....나는 할수없이 내가 몸담고있는
나의 "경매" 스승님이신 이학범 사장님에게 부탁을 드렸다.
떨리는 마음에 나는 어떻게 마지막 법학원강의를 마쳤는지 모른다.
아니 아니지....
나는 마지막강의에서 이물건에 대해 강의를 하였다.
그리고 그분들에게 도움을 청했다.
"마음으로라도..낙찰받을수있게.기도해주세요~~~"
마지막 수업을 어떻게 했는지...
그저 시간이 지나가기만....그리고 조용한 묵상기도~~
1시30분 수업을 끝내고 이학범 사장님에게 전화를 걸었다.
야생화: "사장님~ 어떻게 됐습니까?
사장님: "아직 개봉전이야~~
30여분이 지났을까~~ 함께 동행했던 쾌걸조로에게서 전화가왔다.
쾌걸조로:"형님~~낙찰받았어요~~~!!!
야생화: 얼마차이로...그리고 몇 명들어왔냐?
(지금까지 이곳저곳에서 강의를 하면서 제일 강조하던말~
"초보자는 차순위와 가격차이를 알려고하고, 또한 몇명이 들어 왔는지를
확인하려고 한다"
내가 이순간만은 초보자로 돌아갔다.ㅋㅋㅋ(알수없는 인생이여~)
또다시 "FBI"씨 아들인 "맥큐"이에서 전화가 왔다.
"야생화님!! 낙찰받았어요~~"
알고 있었지만 나는 반갑게 "축하한다~~진짜 축하한다"
그러나 내마음 깊은곳에서는 걱정이 앞섰다.
이제서야 밝히지만 나는 내심 낙찰을 받지 않았으면했다.
지방(청주)물건이지, 유치권을 주장하는 물건이지,.....
과연 몇번을 내려가야할지? 그리고 유치권은 어떻게 해결해야할지,,,
낙찰을 받았으니 이젠 해결해야하는 일만 남았다.
과연 이 유치권을 누가 주장하는것인지?
몇명이나 보고 가는지...
그래서 나는 특단의 조치를 취했다.
입찰하기 1주일전에 1,2,3,4층에 붙었있던 유치권주장문건을 떼어내고,
햐얀 스프레이풀통을 구입해서 바닥에 뿌렸다.
확인해본결과 유치권을 주장하는 문건은 다시 붙히지 않고 있다는것과,
스프레이풀로 인하여 바닥에 찍힌 발자국을 보아 약 3,4명정도가 현장에
왔었다는것을 파악했다.
그리고 채권자인 농협으로 쳐들어가서 담당자에게 입에담을수없는 막말을
내뱉으며 다시한번 "유치권'에 대한 정보를 알려고 했지만 이제껏 내가
수집한 정보에서 한발자국도 더 전진하지 못했다.
"유치권" "유치권" "유치권" "유치권" "유치권" "유치권"..............
몇날 몇칠을 밤잠을 자지 못했다.
25억....청주~~~~그리고 "알수없는 유치권주장"
그러니 얼마나 가슴을 조렸겠는가...
낙찰받은후 약 2주일이 지나서 잔금날짜가 잡혔다.
과연 잔금을 치뤄도 무방한지...
"유치권"은 잘 해결될지....
드디어 잔금납부일 하루전에 나는 청주로 내려갔다.
현장을 방문하니..역시 여전히 떼어버린 "유치권"주장문건은
또다시 붙혀있지 않았다...
그래서 잔금 납부를 하는날, 잔금을 납부하기전에 10,000원짜리 일회용
카메라를 구입해서 1,2,3,4층을 찍기시작했다.
그날 발행된 조선일보 신문을 펼쳐들고서....
왜냐구요~~~나중에 법정 공방을 대비해서이지요.
첫번째 일회용 카메라를 사용한 이유는? 디카는 날짜를 수정할수 있기에
증거자료로 불충분해서이고,
조선일보를 사용한 이유는? 잔금납부 당일까지 유치권을 주장하는
어떠한 주장도 없었다는 증거를 보여주기 위함이었습니다.
잔금을 내고난후~~~
우리는 곧바로 대대적인 공사에 들어갔다.
경매를 진행하다보면 제일 힘든일이 "명도"일것이다.
처음 내 수준에 맞는 물건을 찾는것도 중요하고 이 물건에 가치를
정확하게 파악하여 입찰금을 써내는것과 낙찰을 받는 과정도 매우
중요하다.
그러나 뭐니 뭐니 해도 낙찰받아 잔금을 납부하고 전 소유자나 세입자를
내보내서 그집의 키를 교체하는 과정까지의 어려움은 낙찰을 받아 본
사람만 알것이다.
청주상가는 권리분석 할때부터 명도의 어려움을 숙지하고 있었고 이물건에
대한 완전한 소유권을 갖기까지 험난한 명도과정에 대하여 수차례에 걸쳐
낙찰받은 fbi님에게 말씀을 드렸지만 현실은 현실일 뿐이었다.
이 청주상가 물건의 명도과정에서 제일 힘든것은 사실 이건물 1층을
점유하며 장사를 하고 있었던 "돈몽어몽" 이었는데
이 "돈몽어몽"은 전 주인이 1억을 들여 시설을 하고 장사를 하고 있었기
때문에 전작 2층,3층,4층의 "유치권"보다 전주인이 장사하고 있는
"돈몽어몽"이 제일 문제였다.
먼저 잔금을 내고 난후 곧 바로 "돈몽어몽"으로 찾아갔더니 운영을 하는
분은 자신은 잘모르고 서울에 사는 동생을 찾아가서 이야기 하란다...
에구구....청주에서 다시 서울로...
서울에서 만나 동생은 처음 볼때 마치 "조폭"인줄 알았다.
검정 가죽잠바에 짧은머리...그리고 어딘가 모를 이상한 냄새?
그 동생은 나를 보자마자 비웃음을 짖는다...
그러면서 하는말~~ "특수유치권"을 아십니까?
어디 전철역 근방에서 만나는 사람중에 "도를 아십니까?"는 들어 봤어도
경매 10년차인 내가 들어보지도 못한 "특수유치권"이라니...
나는 다방에서 만나 그분에게 겸손한 자세로 물어보았다.
"특수유치권"이 무엇인가요?
또다시 그는 나를 비웃으며 ~ "아니 특수유치권도 모르면서 그 상가를
낙찰받았습니까?"
그러면서 그냥 휙~나가버린다...
나는 서울역에서 함께 "부경아카데미"를 운영하시던 민법"장성림"교수님
과 내 주의에있는 전문가는 다 찾아가서 물어보았지만 "특수유치권"을
아무도 모르겠다고 한다.
피가말리고 살이 미어지는 아픔을 느껴보았는가?
컨설팅을 하는과정에서 제일 신경쓰는 부분이 만약 문제가 생기면 그
손해비용은 고스란히 컨설팅을 받은 사람이 다 책임을 져야 한다는것이다.
그동안 명지사무실을 손걸레로 40평을 무릎으로 닦으며 선배님들의 눈에
들려고 무진애를 써보았고 명도과정에 험한욕과 싸대기도 맞아가며
한계단씩 올라온 지금의 과정이 한순간에 무너지게 될수있다고 생각하니..
나는 또다시 그 동생에게 전화를 걸었다.
서울역근처 다방...
오기로 해놓았던 청주상가 전주인 아들은 오지 않았다...
버티기작전~~~~~~~
목마른놈이 샘을 판다고 했던가?
나는 곧바로 "인도명령"을 신청했다.
그것도 전주인인 "이 00"에게 (바람맞힌 사람의 누나:즉 등기상 소유자)
몇일 지나니 바람을 맞힌 막내 동생에게서 전화가 왔다...
"좀 만났시다~~" 투명한 목소리...
자식~~~~~ 나도 "경매브로커"세계에서 10년을 굴러먹은 놈인데...
아무리 내가 겸손하게 나간다고 날 물로 보면 안되지?
생략~~
걱정을 하던 2층,3층,4층에 대한 유치권자는 잔금을 낸뒤 소유권이전을
하고 몇일이 지나가건만 나타나지 않고...
낙찰받은 fbi님은 빨리 공사를 해야 3월초에 충북대학생을 대상으로
원룸하숙을 해야 한다고 하시고...(피가 말라~~피가~~)
속썩이던 막내동생을 만나보니....거창하게 "특수유치권"에 대한 자신이
알고 있는 이야기를 쭉~~풀어 놓는다.
세상에 특수유치권이고 하는것이...........
첫째:전 주인인 자신들이 장사를 1층에서 하고 있고
둘째:2,3,4층으로 들어가는 1층 입구를 자신들이 관리하고있고
세째: 그들의 집(부모님거주)이 바로 옆이고
네째:그 식구들 모두 그 동네 사람들이라 친/인척/친구들이 많다는점
이 네가지를 쭉 이야기하면서 이 "특수유치권"을 해결하려면 참
힘드시겠소~~라고 말을 하면서 또 비웃음을 날린다
=============착하고 순한 야생화 돌변하다!!!!!!======================
나는 그때 나도 모르게 혈압이 오르는것을 순간 느꼈다.
10년동안 경매 브로커 세상에서 산전수전 다 겪은 난데.........
나는 나도 모르게 얼굴을 붉히며 이렇게속삭포를 쏟아 부었다.
"청주상가에 유치권을 주장하는 사람이 당신(막내동생)이 라는것과
그것도 우리가 낙찰을 받는 바람에 떨어진 차순위자와 짜고 그사람이
낙찰받으면"유치권"을 주장하지 않겠다는 조건에1억을 받기로 계약을
하였으며 그래서 당신이 직접 건물에 "유치권주장"문서를 부쳤으나,
그동안 경매 실행부터 3회 유찰될때까지 1년이 지나가자 당신과 주변사람
들도 지쳤고 또한 당신은서울에 직장이 있는 관계로 잘 내려못해 내가
그 유치권주장 문건을 띤것도 몰랐던 것이라고...
그리고 내일 사기혐위로 형사고발 하겠다고............
무슨 형사가 증거서류를 들이밀며 취조하는것처럼 나는 그사람에게 그동안
쌓였던 화풀이를 쏟아냈다...
야생화는 사람냄새가 나는 사람이 좋다...
청주상가 전주인이 1층에서 영업을 계속하고 있으면서 자신의 소중한
재산을 가로챈것처럼 낙찰자인 fbi님의 심정을 아프게 하는지 fbi님으로
부터 자꾸 전화가 걸려온다..
이제껏 40평생을 살면서 이분처럼 사람이 좋은 사람을 만나보지 못했는데..
그러나 전주인의 마음을 상하게 하지 않으려고...새로운 주인이지만 겸손
하게 항상 밝게 웃으면서 섬김의 자세로 대해서 인지는 몰라도 "돈몽어
몽"에서 영업을 하는 형은 조금씩 눈인사도 하고 험한 얼굴도 조금씩 밝아
져간다..
그러나 이 막내동생이 문제다..
어디서 들었는지..아니면 배웠는지...법원경매 진행 절차를 꽤 뚫고
있는것처럼 만날때마다 이상한 소리를 해가며 내 마음을 상하게 한다.
그리고 나이가 나보다 몇살은 아래 일텐데...만날때마다 계속 반말이다.
한달이 지나고 두달이 지나고....
이젠 힘들게 느꼈던 유치권의 주장은 아느새 꼬리를 감추고 이젠
이사갈테니 "돈몽어몽"의 시설비로 1억을 달라고 주장한다..
아무리 막무가내라도 이렇게 막가파는 보지 못햇다.
사실 권리를 따지자면 "인도명령"을 신청하였기 때문에(송달되었음)
이젠 "강제집행"만 하면 집행비용 2~300만원이면 충분히 해결 가능하지만
fbi님은 이 부족한 사람에게 그 험한꼴을 시키지 않으려고..아니지...
이 야생화가 강의할때마다 "강제집행"은 하지말라 라고 항상 강조한것을
따르려는 제자의 모습을 보여주시려고 최대한 겸손한 자세로 fbi님은 형을
설득하였고 또한 나는 막내동생을 설득을 하였다.
서울에서...청주로...또 서울로...
맥큐(fbi님의 아들이며 "야생화의실전경매"카페의 2기1팀 회장)님의 원룸을
청주의 주거지로 정해 놓고 오고간지 수십차례...
조금씩 무너지는...아니지 시간싸움에서 지쳐가는 그들의 모습과 섬김을
다하려는 fbi님의 겸손한 자세로 인하여 시설비로 주장하던 1억이 석달
만에 5000만원으로 줄어 들었고..또한 3000만원까지 줄였다..
그러면서 "싸우면 정든다"라고 했던가?
"돈몽어몽"을 운영하는 형은 "생맥주"를 기우리며
야생화가 그동안 이룩한 업적(?)을 듣는 착한 수강생으로 변하고 있었으며
착한 그형의 설득(?)과 수십차례 만나면서 인간적인 관계로 유도하자
어느날 이 사람이 나에게 이렇게 이야기한다.
"형님이라고 불러도 될까요?"
우리는 그때부터 형,동생이 되어 그동안 낙찰자의 편에서 이야기하던것을
중간자 입장으로 그를 설득했다.
마음에서 올라오는 진심을 알아준걸까?
종로3가 레스토랑에서 전주인의 막내동생을 만났다.
그동안 막무가내였던 막내동생은 "청유형"스타일로 계속 이사비를 조금
더 달라고 조르면서도 3,000만원에서 더이상은 내려줄수 없다는 식으로
이야기를 한다.
(칼자루를 내가 쥐고 있는데....)
독자 여러분도 아시겠지만 점유를 동반 하지않은 "유치권"은 아무 쓸모가
없다.
그래서 우리는 잔금을 내자마자 곧바로 소유권을 이전하였고 동시에
"점유이전가처분"신청도 해놓았고, 잔금내고 난후에는 곧바로 달려가서
청주상가 지층과 2층,3층,4층의 키를 아주 튼튼한 놈으로 교체했다,
그리고 "fbi"님은 처음 입찰을 준비 할때부터 생각해왔던 청주에서 제일
크고 멋있는 원룸형하숙집을 만들기 위해 대대적인 공사에 착수했다.
하루에도 몇번씩 대형 트럭이 오고가며 벽돌이며 철근을 쌓아놓자 막내
동생은 곧바로 내게 전화해서 공사를 못하게 하겠다고 엄포를 놓는다.
나는 씩씩거리는 막내동생을 만나서 타이르고 달래고....
(술값 엄청 들어갔다...)
그러던중에 나도 모르게 "돈몽어몽" 전주인의 막내동생 앞에서 눈물을
보이고 말았다.
너무나 한심하고....한심해서...
누가 누울데를 보고 누우라고 했던가?
나는 그동안 10년이 넘도록 경매를 해오면서도 "강제집행"을 해보지
않앗다.
호가제부터 해오던 경매부로커들을 스승으로 모시면서 그분들이 눈하나
깜짝하지 않고 "강제집행" 을 하는것을 수없이 보아왔지만 그리고 그분들
에게서 "병신 그것도 못해!!"라는 소리도 수없이 들어왔지만 난 끝까지
"강제집행"만은 하지 않으려 발버둥 쳐왔던 나만의 가슴아팠던 이야기를
하다가 그만 나도 모르게 눈물을 흘린것이다.
"남자의 눈물"의 약효는 즉시 나타났다.
그렇게 속썩이던 막내동생이 이제부터 자신은 빠지겠다고 자기의 아버지를
직접 만나서 이야기 하란다.
그래서 즉시 우리는 바로 옆집에 사시는 부모님을 만나 설득을하기
시작했다.
그동안 fbi님이 전주인의 부모님을 볼때마다 정중하게 인사를 해서인지...
아니면 이 야생화의 진심을 알아서인지.....
전주인의 아버님은 편한 동네 어른처럼 우리를 대하셨고
나중엔 fbi님의 부부와 정답게 이야기하며 식사도 하셨다.
결국 전주인의 아버님과 fbi님은 어느정도의 이사비를 주기로(?)하고
그동안 5개월동안 피가말리던 청주상가의 명도 문제는 드디어 잘해결
되었다.
속썩이던 명도문제가 해결되자 fbi님은 속도를 가해 "리빙텔"공사를
진행하였고,1달이지나 두달이 되니 반듯한 건물에 멋진 원룸형 "리빙텔"
이 모습을 보였다.
소방문제,방음문제 때문에 힘들기도 하였지만 청주에서 제일큰 원룸형
리빙텔이 100석이 넘는 규모로 완성된것이다.
이름을 "제일 리빙텔"이라 이름을 지었고 신학기를 맞추어 오픈하자마자
100석이 넘는 원룸은 꽉 들어찾고 2년이 다 되어가는 지금까지도 이곳에는
"빈방없음"의 푯말을 계속 걸어놓고 있다.
2008년 8월11일 야생화올림 |
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