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국토부-서울시 맞손, 공공주도 가로주택정비사업 본격 추진
출처 국토교통부 보도일 2020.03.11 조회수 86
국토교통부와 서울시가 12일부터 공공참여 가로주택정비사업 합동공모(국토부·서울시·LH·SH)를 실시한다.

가로주택정비사업은 종전의 가로구역을 유지하면서 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업으로 대규모 재개발, 재건축 사업과 달리 사업 절차가 간소화되어 있어 신속하게 사업을 추진할 수 있고, 주택도시기금을 통해 사업비 융자*를 지원하고 있어 사업이 활성화**되고 있는 추세에 있다.

* (이율) 연 1.5% / (한도) 총 사업비의 90%(기본 50%, 공적임대 20% 이상 공급 시 20%p 상향, 공공참여 시 20%p 상향)
** (조합 수, 누적) `16년까지 15개 → `17년 47개 → `18년 64개 → `19년 111개


특히, 서울시는 55개 조합이 설립되어 있고, 48개 구역에서 가로주택정비사업 추진을 위한 주민 의견을 수렴 중에 있다.

정부는 서울 도심 내 주택 공급 확대 위해 작년 12월 16일 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선을 발표*하였으며,

* 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, ’19.12.16)


공공성 요건 충족 시 가로주택정비사업 사업시행면적의 한도인 1만㎡를 2만㎡까지 확대하는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 시행령 개정안이 국무회의를 3월 10일에 통과하여 3월 17일 시행을 앞두고 있다.

* 공공성 요건 충족 시 분양가 상한제 제외를 위한 주택법 개정안 발의(’19.12)


※ 공공성 요건(4가지 요건 모두 충족 필요)
1) (사업주체) LH, SH 등 공기업이 공동시행자로 사업 참여
2) (확정지분제) 조합원은 적정 추가분담금을 보장받고 공공이 사업손익 부담
→ 공공이 정비사업으로부터 나오는 일반분양 가격의 결정권 확보
3) (저렴주택공급) 공공이 시세보다 저렴한 분양주택 및 공공임대주택(10%) 공급
4) (난개발 방지) 지역여건에 부합한 체계적인 사업계획이 수립될 수 있도록 1만㎡ 이상 개발사업의 경우 지구단위계획 등 수립 및 도계위 심의 의무화

공공 참여형 가로주택정비사업을 시행하는 경우 다음과 같은 추가적인 장점이 있다.

전체 세대수 또는 전체 연면적의 20% 이상을 공공임대주택으로 공급하는 경우 국토계획법에 따른 법적 상한 용적률까지 건축이 가능하며, 층수제한도 완화*된다.

* 서울시 제2종일반주거지역 내의 경우 7층에서 최대 15층


안정적인 사업비* 조달, 견실한 시공사 선정 및 책임준공, 미분양 리스크 해소를 위한 공공의 매입확약 등으로 사업 위험요소도 크게 낮출 수 있다.

* (조합단독) 총 사업비의 50%까지 융자 → (공공참여 및 공공임대 20% 이상 공급 시) 총사업비의 최대 90%까지 융자


또한, 이주비 융자금액도 종전자산 또는 권역별 평균전세가격의 70%*까지 지원(3억 원 한도, 연 1.5% 이율)하여 종전 자산 평가액이 과소한 토지등 소유자에게도 현실적인 이주비를 지원받을 수 있다.

* 공공이 참여하지 않는 경우에는 종전자산의 70%까지만 이주비 융자 가능


LH에서 공공참여로 인한 사업시행면적 확대, 분양가 상한제 제외, 용적률·층수 제한 완화 효과 등을 가정하여 서울시 내 가로주택정비사업지구의 사업성을 모의 분석한 결과, 주민분담금은 평균 15%(2.51억 원→1.75억 원) 저감되는 것으로 나타났다.

* (분석조건) 제2종 일반주거지역, 공공임대주택은 전체 세대수의 20% 공급, 종전자산은 실거래가 기준, 공사단가 460만원/3.3㎡ 등을 적용


국토교통부와 서울시에 따르면, 시행령 개정 등 공공참여 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선 내용을 바탕으로 구체적인 사업지 발굴을 위한 합동공모를 실시하여 서울 도심 내 주택을 확충하고, 노후 주거지를 재생해 나갈 계획이다.

공모는 해당구역의 사업진행 단계에 따라 1, 2단계로 구분하여 진행할 예정이다. 1단계 공모는 현재 가로주택정비사업을 추진하기 위해 이미 설립된 조합이나 조합 설립을 위해 주민의 의견을 수렴하고 있는 지구를 대상으로 한다.

3월 16일부터 3월 31일까지 공공 사업시행자인 LH와 SH에 사전의향서를 제출하면 3월부터 4월까지 두 달간 찾아가는 1:1 맞춤형(소단위) 설명회 등을 개최, 세부정보를 안내하고 개략적인 사업성 분석 등을 지원할 예정이다. 이후 5월 11일부터 5월 21일까지 공모신청서를 접수하고, 6월에서 8월까지 주민협의와 평가를 거쳐 공공참여 가로주택정비사업지를 최종 확정할 예정이다.

2단계 공모는 가로주택정비사업을 신규로 추진하고자 하는 구역을 대상으로 진행할 예정이며, 올해 5월말 설명회를 개최하여 보다 구체적인 사항을 안내할 예정이다.

국토교통부 주거재생과 이소영 과장은 “공공참여형 가로주택정비사업이 활성화되어 서울시 내 주택 공급이 확대되길 기대한다.”며, “가로주택정비사업 추진 상의 장애요인 등을 지속적으로 검토하여 제도 개선을 추진토록 하겠다.”고 밝혔다.

서울시 주거환경개선과 김장수 과장은 “법령 개정에 따른 조례 개정을 신속히 추진하는 등 가로주택정비사업이 차질 없이 추진될 수 있도록 계속 노력하고 있다”며, “가로주택정비사업이 보다 활성화 될 수 있도록 인·허가를 지원하고 국토부와 협의하여 제도개선도 계속 추진하겠다.”고 밝혔다.

※ 가로주택정비사업 공모와 관련하여 자세한 사항은 한국토지주택공사 홈페이지(www.lh.or.kr) 또는 서울주택도시공사 홈페이지(www.i-sh.co.kr)를 참고하거나 또는 LH도시정비사업처(055-922-4255), SH도시재생기획처(02-3410-7347)로 문의
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